CA Pau, 28 août 2026, RG 24/02028

FMD/ND

Numéro 26/2321

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/08/2026

Dossier : N° RG 24/02028 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I44M

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Affaire :

[S] [B] veuve [H] , [R] [H] , [D] [H], [Z] [H]

C/

S.A.R.L. ERLEA IMMOBILIER

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 09 Mars 2026, devant :

Mme France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,

France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [S] [B] veuve [H]

en qualité d'usufruitière des biens

née le 14 Mars 1940 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [R] [H]

es qualités de curateur de Mme [S] [B] veuve [H] et en son nom personnel en qualité de nu-propriétaire des biens

né le 14 Septembre 1966 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [D] [H]

es qualités de curatrice de Mme [S] [B] veuve [H] et en son nom personnel en qualité de nue-propriétaire des biens

née le 02 Juillet 1965 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Z] [H]

es qualités de nue-propriétaire des biens

née le 08 Octobre 1967 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Me Loïka PARIES, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

S.A.R.L. ERLEA IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 411 848 542, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Aurélie PARGALA de la SELARL SELARL AURELIE PARGALA, avocat au barreau de Tarbes

Assistée de Me Clément RAIMBAULT (SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT), avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 13 MAI 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

RG : 21/1421

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 avril 1999, M. [Y] [H] et Mme [S] [B] épouse [H] ont confié à la société Erlea immobilier un mandat de gestion locative de deux biens leur appartenant situés à [Localité 7] d'une part, et à [Localité 1] d'autre part.

M. [Y] [H] est décédé le 30 mars 2017. Les mandats se sont poursuivis avec Mme [S] [B] veuve [H] - qui a été placée sous le régime de la curatelle simple par décision du 13 juin 2017 - et les enfants du couple, M. [R] [H] et Mme [D] [H], également curateurs de leur mère.

Parallèlement, un litige a opposé les parties relativement à un bail que l'agence Erlea avait consenti à Mme [V] [I]. Celui-ci a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 4 août 2021, qui a rejeté l'action en responsabilité intentée à l'encontre de l'agence immobilière et a débouté Mme [I] de ses prétentions.

Par acte du 10 septembre 2021, les consorts [H] ont fait assigner la SARL Erlea immobilier aux fins, notamment, de voir constater ses manquements contractuels et de la voir condamnée au paiement de la somme de 15 500 €.

Par jugement contradictoire du 13 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- rejeté toutes leurs demandes,

- condamné solidairement Mme [S] [B] veuve [H], M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] à payer à la SARL Erlea immobilier la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement Mme [S] [B] veuve [H], M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] aux entiers dépens.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

- que s'agissant du bien situé à [Localité 1], celui-ci étant resté libre d'occupation conformément aux souhaits des consorts [H], alors ils ne peuvent justifier d'un préjudice,

- que s'agissant de l'appartement en étage situé à [Localité 7], il résulte des éléments versés aux débats et des multiples échanges intervenus entre les parties que l'agence ne s'était pas totalement désintéressée des dégâts affectant le bien,

- que les consorts [H] ont été avisés des travaux réparatoires relatifs au bien, lesquels demeuraient à leur charge dès lors que l'assureur les excluait de sa garantie pour cause de vétusté,

- que s'agissant de l'appartement du rez-de-chaussée situé à [Localité 7], la société Erlea immobilier ne peut être personnellement tenue pour responsable du comportement d'un locataire qui refuse de quitter les lieux,

- que la société Erlea immobilier, qui a respecté les modalités de résiliation, était en droit de mettre fin aux contrats la liant aux consorts [H],

- que s'agissant de la présence de bananiers et de l'entretien de la chaudière, la société Erlea immobilier a démontré avoir sollicité des devis d'arrachage des arbres et mis en demeure les locataires de justifier de l'entretien de la chaudière,

- que les consorts [H] ne justifient aucunement des préjudices allégués, de sorte que leurs demandes doivent être rejetées.

Par déclaration du 11 juillet 2024, Mme [S] [B] veuve [H] en qualité d'usufruitière, M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] en qualité de nue-propriétaire, ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [S] [B] veuve [H] en qualité d'usufruitière, M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] en qualité de nue-propriétaire, appelants, demandent à la cour de :

Vu l'article 1355 du code civil,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 13 mai 2024 en ce qu'il a :

> rejeté toutes les demandes,

> condamné solidairement Mme [S] [B] veuve [H], M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] à payer à la SARL Erlea immobilier la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

> condamné solidairement Mme [S] [B] veuve [H], M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau

- constater les manquements contractuels caractérisés de la SARL Erlea,

- constater que ces manquements ont causé des préjudices aux consorts [H],

- condamné la SARL Erlea à leur verser les sommes suivantes :

> 733 € au titre du préjudice matériel et 1000 € chacun en indemnisation de leur préjudice moral concernant le bien d'[Localité 1]

> 11 062 € TTC au titre du préjudice matériel et 1000 € chacun en indemnisation de leur préjudice moral concernant le bien occupé par les consorts [W]/[M]

> 10 275,05 € TTC au titre du préjudice matériel et 2000 € chacun en indemnisation de leur préjudice moral directement en lien avec les manquements et la mauvaise foi contractuelle de l'agence immobilière Erlea concernant le bien occupé par Mme [N]

- débouter la SARL Erlea immobilier de l'ensemble de ses demandes

- condamner la SARL Erlea immobilier à verser à M. [R] [H] et Mme [D] [H] ès qualités de curateurs de leur mère Mme [S] [B], la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la SARL Erlea immobilier à verser à M. [R] [H], Mme [Z] [H] et Mme [D] [H], en leur qualité de nus-propriétaires, la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Erlea immobilier aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, Mme [S] [B] veuve [H] en qualité d'usufruitière, M. [R] [H] et Mme [D] [H] agissant tant en qualité de curateurs de leur mère, qu'en qualité de nus-propriétaires des biens et Mme [Z] [H] en qualité de nue-propriétaire font valoir :

- que s'agissant du bien situé à [Localité 1], aucun représentant de la société Erlea immobilier n'a échangé avec Mme [S] [B] pour s'assurer de son accord afin de remettre sur le marché le bien immobilier sorti de la location depuis trois ans,

- que le bien n'était pas en état d'être loué, de sorte que la responsabilité de la société Erlea immobilier doit être engagée,

- que le contrat de bail, rédigé par la société Erlea immobilier, prévoyait un montant de loyer à un prix bien inférieur aux prix du marché (de près de 100 €), de telle sorte que le contrat aurait été préjudiciable à Mme [S] [B],

- que Mme [D] [H], en septembre 2017, avait directement prévenu les salariés de la société Erlea immobilier de ne pas louer le bien,

- que la société Erlea immobilier avait parfaitement conscience de l'état cognitif de Mme [S] [H], accentué par la perte de son mari,

- qu'en assignant en intervention forcée les consorts [H] de manière parfaitement abusive alors qu'elle ne pouvait ignorer la situation lors de cet appel en cause, la société Erlea immobilier leur a occasionné un préjudice moral et matériel,

- que s'agissant du bien situé à [Localité 7] (locataires [W]/[M]), la société Erlea immobilier était tenue d'informer les mandants, de tout mettre en oeuvre pour s'assurer que les locataires respecteraient leurs obligations (notamment, qu'ils effectuent la déclaration de sinistre auprès de leur assureur) et d'agir à titre urgent et conservatoire afin d'éviter une aggravation des désordres, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles,

- que la proposition de participation financière des locataires et de l'agence immobilère en réparation des désordres intervenus dans le bien et constatés en 2017 résulte d'une reconnaissance du lien de causalité avec le dégât des eaux survenu en 2015,

- que le coût de la remise en état et de la réparation des divers désordres résulte des carences de la société Erlea immobilier entre 2015 et 2017, de sorte qu'elle doit être condamnée à payer la somme de 11 062 € TTC aux consorts [H], outre la somme de 1000 € chacun au titre du préjudice moral,

- que s'agissant du bien situé à [Localité 7] (locataire [N]), la carence dans le devoir d'information des mandants, laissés dans l'ignorance de toute information pendant 4 mois témoigne de la mauvaise foi de la société Erlea immobilier à leur égard, et caractérise un manquement contractuel,

- que l'attestation fournie en cause d'appel par la société Erlea immobilier n'atteste pas qu'elle s'est annuellement souciée de l'entretien de la chaudière auprès des locataires,

- que la société Erlea immobilier a tardé à agir et refusé de donner suite à une procédure d'expulsion, contraignant les consorts [H] à agir par eux-mêmes,

- que la société Erlea immobilier a rompu la relation contractuelle de manière brutale, et ce dans un contexte particulier,

- que le coût de la remise en état et de la réparation des divers désordres résulte des carences de la société Erlea immobilier, de sorte qu'elle doit être condamnée à payer la somme de 10 275,05 € TTC aux consorts [H], outre la somme de 2 000 € chacun au titre du préjudice moral.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 avril 2025, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Erlea immobilier, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1353 du code civil

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 13 mai 2024,

En conséquence,

- débouter Mme [S] [B] veuve [H] en qualité d'usufruitière, M. [R] [H] en qualité de curateur de Mme [S] [B] veuve [H], Mme [D] [H] en qualité de curateur de Mme [S] [B] veuve [H], M. [R] [H] en son nom personnel en qualité de nu-propriétaire, Mme [D] [H] en son nom personnel en qualité de nue-propriétaire, Mme [Z] [H] en son nom personnel en qualité de nue-propriétaire, de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre la société Erlea immobilier en l'absence de preuve d'une quelconque faute de nature à engager sa responsabilité à leur égard mais encore en l'absence de preuve des préjudices allégués et d'un lien de causalité.

- mettre hors de cause la société Erlea immobilier,

- condamner solidairement Mme [S] [B] veuve [H] en qualité d'usufruitière, M. [R] [H] ès qualités de curateur de Mme [S] [B] veuve [H], Mme [D] [H] ès qualités de curatrice de Mme [S] [B] veuve [H], M. [R] [H] en son nom personnel en qualité de nu-propriétaire des biens, Mme [D] [H] en son nom personnel en qualité de nue- propriétaire des biens, Mme [Z] [H] en son nom personnel en qualité de nue- propriétaire, à payer à la société Erlea immobilier la somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- les condamner en outre solidairement aux dépens.

Au soutien de ses conclusions, la SARL Erlea immobilier fait valoir :

- que la preuve d'un manquement contractuel de la société Erlea immobilier n'est pas rapportée par les consorts [H], d'autant qu'elle n'est tenue d'aucune obligation de moyens,

- que les demandes pécuniaires formées par les consorts [H] sont tardives et ne démontrent ni un préjudice, ni un lien de causalité avec les manquements évoqués,

- que s'agissant du bien situé à Ispoure, les griefs allégués par les consorts [H] dans le cadre de la présente procédure sont exactement les mêmes que ceux qu'ils avaient émis dans le cadre de la procédure introduite par Mme [I] à l'encontre de la société Erlea immobilier et qui a donné lieu au jugement, désormais définitif, du tribunal judiciaire de Bayonne du 4 août 2021, celui-ci ayant écarté toute responsabilité de la société Erlea immobilier,

- que si l'action des consorts [H] à l'égard de la société Erlea immobilier a été jugée recevable, elle est toutefois non fondée, comme l'a retenu à juste titre le jugement dont appel,

- qu'il n'est aucunement démontré que la société Erlea immobilier avait connaissance, à la date d'établissement du bail le 13 septembre 2017, du placement de Mme [S] [B] épouse [H], sous mesure de curatelle, ni même du certificat médical du docteur [J] du 9 juin 2017, d'autant que le juge des tutelles de [Localité 5] avait rendu son jugement le 13 juin 2018,

- que M. [R] [H] et Mme [D] [H] n'avaient pas la qualité pour donner des instructions à la société Erlea immobilier, ces derniers n'ayant pas encore été désignés en qualité de curateurs au moment de la signature du contrat de bail,

- que s'agissant du bien situé à [Localité 7] (locataires [W]/[M]), la chronologie des faits démontre que la société Erlea immobilier a dûment exécuté et avec beaucoup de diligence, son mandat de gestion locative,

- que la société Erlea immobilier n'avait pas à effectuer la déclaration de sinistre en lieu et place des locataires,

- que pour les travaux de démolition de la douche, de la faïence et du carrelage de la salle de bains et les travaux de reprise du mur extérieur, et conformément à ce qui avait été convenu lors de la réunion du 26 décembre 2017, les consorts [H] devaient les faire établir par leurs cousins qui étaient maçons, mais aucun devis n'est parvenu à la société Erlea immobilier, malgré plusieurs relances,

- que malgré le geste commercial de la société Erlea immobilier, à savoir la participation à hauteur de 1000 € afin d'effectuer les travaux de la salle de bain, les consorts [H] n'ont jamais procédé aux travaux litigieux,

- que la réparation de désordres liés à un dégât des eaux en raison de la vétusté du bien incombe aux bailleurs, à savoir les consorts [H],

- que s'agissant du bien situé à [Localité 7] (locataire [N]), la chronologie des faits démontre incontestablement que la société Erlea immobilier a fait diligence pour exécuter son mandat de gestion,

- qu'au-delà du 2 avril 2021, la société Erlea immobilier n'avait plus à intervenir dans la gestion des mandats, ni à se soumettre aux instructions des consorts [H], dès lors qu'elle avait résilié lesdits mandats par LRAR du 10 décembre 2020, avec effet au 2 avril 2021,

- que la vérification de la solvabilité de Mme [N] a été effectuée au moment de la signature du contrat de bail par la société Erlea immobilier, celle-ci s'appréciant à la date d'entrée dans les lieux et non en cours de bail ou à sa sortie,

- que concernant les désordres en façade extérieure, les consorts [H] s'étaient engagés lors de la réunion du 26 décembre 2018 à faire réaliser un devis pour la remise en état du mur extérieur par leur cousin maçon, mais ils ne l'ont jamais transmis à la société Erlea immobilier,

- que concernant les espaces extérieurs du bien immobilier situé à [Localité 7], les consorts [H] ne démontrent pas qu'ils auraient été plantés sans leur accord, d'autant que la société Erlea immobilier avait sollicité et transmis un devis Eyhartz aux bailleurs qui n'ont pas donné suite,

- que concernant l'entretien de la chaudière, l'attestation de l'entreprise Cihigoenetche du 18 février 2022 a été réalisée 10 mois après la date de prise d'effet de la résiliation des mandats, le 2 avril 2021, alors qu'elle atteste d'un manque de fioul et non d'un quelconque dysfonctionnement, de sorte qu'elle ne présente aucun intérêt pour le litige.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision annoncée au 18 juin 2026, prorogée au 22 septembre 2026 sera rendue par anticipation le 28 août 2026.

MOTIFS

Sur les fautes contractuelles reprochées à la SARL Erlea Immobilier

Sur le bien situé à [Localité 1] (appartement [Localité 8])

Les appelants reprochent à la société Erlea Immobilier d'avoir manqué à ses obligations contractuelles, en rédigeant un bail d'habitation pour cet appartement pourtant non destiné à la location au profit d'une certaine Mme [I] le 13 septembre 2017, alors que :

> cet appartement avait été retiré de la location en raison de la maladie de M. [Y] [H] en 2013 et de la nécessité d'y réaliser des travaux de remise aux normes notamment électriques,

> Mme [S] [B] avait été placée sous souvegarde de justice le 4 août 2017,

Au vu du mandat de gestion locative n°30 souscrit entre M. [Y] [H] et son épouse et la SARL Erlea Immobilier le 2 avril 1999, il ne saurait être reproché à la société Erlea Immobilier d'avoir procédé à l'établissement d'un contrat de bail d'habitation qu'elle a adressé pour signature à Mme [V] [I], dès lors que :

> Mme [I] a admis avoir visité le bien à la fin du mois d'août 2017 avec Mme [S] [B] sans l'entremise de la SARL Erlea Immobilier, ce qui ressort du jugement - devenu définitif - du 4 août 2021 du tribunal judiciaire de Bayonne qui a écarté toute responsabilité de la société Erlea dans l'exécution de son mandat ;

> il n'est pas démontré par les appelants qu'ils auraient informé l'agence immobilière de ce que leur mère avait été placée sous sauvegarde de justice le 1er décembre 2017, ni que cette dernière aurait eu connaissance, à cette époque, de l'état de faiblesse de Mme [S] [B] qui n'a été placée sous curatelle simple que le 13 juin 2018 ;

> l'agence immobilière n'a fait que suivre les instructions de son mandant, qui ne présentait pas alors de troubles cognitifs qu'elle aurait pu déceler ou qui auraient été portés à sa connaissance par les appelants.

En tout état de cause, et en vertu du jugement du 4 août 2021, l'appartement situé à [Localité 1] étant, conformément à leur souhait, resté libre de toute occupation du fait de l'absence de signature du contrat de bail, les consorts [H] ne peuvent justifier d'un quelconque préjudice.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté les consorts [H] de leur demande d'indemnisation concernant le bien d'[Localité 1].

Sur l'appartement en étage situé à [Localité 7]

Il est constant que cet appartement, réparti sur le premier et le second étages de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7], présentant un accès indépendant côté nord, a été donné à bail d'habitation à M. [G] [W] et à Mme [O] [M], selon contrat du 17 janvier 2014 (pièce n°3 de l'intimée).

Les appelants reprochent à la société Erlea Immobilier d'avoir manqué à ses obligations contractuelles, en :

> ne prenant aucune mesure pour remédier aux désordres affectant la salle de bain (problème d'étanchéité de la faïence murale et des joints) alors que les locataires de l'appartement, Mme [M] et M. [W], étaient confrontés à ces désordres depuis 2015 et l'avaient alertée, ce qui ressort du cahier d'appel,

> n'informant pas les consorts [H] de l'existence de ces désordres, de sorte que la situation se serait dégradée et qu'en 2017, l'appartement toujours occupé par Mme [M] et M. [W] était sinistré par suite du dégât des eaux survenu dans leur salle de bain et que l'appartement situé en dessous et occupé par Mme [N] était également impacté par le sinistre,

> ayant attendu le 26 décembre 2017, soit plus de deux ans, pour faire remplir une déclaration de sinistres aux deux locataires concernés,

> en ne communiquant que des devis partiels aux consorts [H], si bien que M. [R] [H] était contraint de relancer l'agence par courrier du 2 mars 2018.

Comme le stipule le contrat de mandat de gestion locative n°29 entre M. [Y] [H] et son épouse et la SARL Erlea souscrit le 2 avril 1999 concernant la Maison Etxartia située à [Localité 7]: 'le mandat autorise expressément le mandataire à accomplir tous actes d'administration notamment :

Gestion courante :

- gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher des locataires, louer le bien, le relouer, après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, (...) donner et accepter tout congé, dresser ou faire dresser tout constat, d'état des lieux, signer ou résilier tous baux (à l'exception des baux commerciaux devant faire l'objet d'un mandat exprès), procéder à la révision des loyers ;

- encaisser, percevoir, déposer tous loyers (...),

- faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais URGENTES en en avisant rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ;

- souscrire, signer et résilier tout contrat, notamment d'assurance.

Prestations supplémentaires :

- faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant ; en régler les factures ;

- intervenir auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre ;

- représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n'assume pas les fonctions de syndic de la copropriété à laquelle appartient le bien géré ; le représenter auprès des associations de locataires (...).

Aux motifs pertinents du premier juge que la cour adopte, il convient d'ajouter les quelques éléments suivants au vu des pièces versées aux débats par l'agence immobilière qui établissent que cette dernière ne s'est pas, loin de là, désintéressée des dégâts affectant le bien, dès lors que :

> elle a retracé dans son cahier d'appel l'appel téléphonique du 13 octobre 2015 (sa pièce n°5) de M. [W] (locataire) pour se plaindre d'une 'cloque sur le pan de mur derrière la douche';

> elle justifie avoir adressé trois jours plus tard, soit dès le 16 octobre 2015, à M. [W] et à Mme [M] une lettre à laquelle était jointe un constat amiable de dégâts des eaux en les invitant à le compléter et à le signer avant de le faire suivre à Mme [U] [N], la locataire du rez-de-chaussée, afin qu'elle le signe de son côté (sa pièce n°6) ;

> s'il lui appartient, au vu de son mandat, d'intervenir auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre, elle ne saurait se substituer aux locataires dans la déclaration qu'ils sont tenus de faire auprès de leur assureur ;

> elle a transmis le 19 décembre 2017 un courrier à Mme [U] [N] pour l'informer qu'elle 'se déplacera dans son appartement accompagné du fils de Mme [H] afin de faire le point sur l'état des logements' ;

> faisant suite à ce courrier, elle a pris l'initiative de se rendre dans les appartements de la Maison Etxartia de Mme [H] le 26 décembre 2017 à partir de 10h30, en compagnie du fils de cette dernière 'pour faire le point sur l'état des logements' ;

> elle a rappelé par mail du 27 décembre 2017 à toutes les parties concernées, avec copie aux consorts [H], qu'elle demandait à ces derniers de 'faire le point avec leurs cousins pour la partie maçonnerie et aux deux locataires d'adresser leur constat amiable à leur assureur, tout en déplorant que le courrier d'octobre 2015 adressé à M. [W] était resté lettre morte' ;

> elle justifie avoir adressé le 27 décembre 2017 à Mme [M] et à M. [W] un courrier pour les inviter à donner leurs coordonnées aux artisans qui devraient passer pour établir les devis et à lui transmettre l'attestation d'assurance habitation pour 2018 pour pouvoir mettre à jour son dossier ;

> elle justifie également avoir informé les consorts [H] par mail du 17 janvier 2018 du refus de l'assureur de Mme [M] et de M. [W] de prendre en charge leur sinistre au motif que les dommages étaient liés à la vétusté des éléments composant la salle de bains ;

> elle a relancé par mail du 7 février 2018 des artisans susceptibles d'assurer la réfection de salle de bain (pièce n°14 de l'intimée).

Quant aux autres mails que la SARL Erlea Immobilier a adressés aux consorts [H] pour les tenir informés de l'état d'avancement des travaux, il conviendra de se reporter à la décision du premier juge qui les a listés avec précision.

Dès lors, au vu de ces éléments et des diligences entreprises par la SARL Erlea Immobilier, les manquements contractuels que les consorts [H] ont reprochés à l'encontre de cette dernière ne sont pas établis. Il convient en conséquence de confirmer sur ce point la décision querellée.

Sur l'appartement du rez-de-chaussée situé à [Localité 7]

Le second logement, situé au rez-de-chaussée, côté sud, a été donné à bail d'habitation à Mme [U] [N] suivant contrat du 20 novembre 2014 (pièce n°4 de l'intimée).

Les appelants reprochent à la société Erlea Immobilier d'avoir manqué à ses obligations contractuelles, en :

> refusant d'effectuer les démarches nécessaires pour faire délivrer dans les temps un congé à Mme [U] [N], la locataire de cet appartement, pour un départ effectif à l'échéance triennale du contrat de bail le 20 décembre 2020, alors que les consorts [H] avaient conscience de la nécessité de faire de lourds travaux de réhabilitation sur le bien à la suite du dégât des eaux de 2015,

> ne leur communiquant aucune information sur l'engagement effectif de la procédure d'expulsion,

> ayant laissé se dégrader les pièces de vie de l'appartement (peintures de couleurs extravagantes, le plancher (souillé par les animaux), la façade arrière et la cour (présence de bananiers), sans intervenir, alors qu'ils l'ont mandatée pour que toutes mesures soient prises pour une remise en état,

> ne réclamant pas les documents attestant de l'entretien annuel de la chaudière,

> mettant brutalement un terme à l'ensemble des contrats de mandat de gestion locative.

Il convient de relever que, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, les prétendus manquements de la SARL Erlea Immobilier ne sont pas davantage établis.

Ainsi, il ne saurait être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir notifié à Mme [N] la résiliation du contrat de bail, dès lors qu'une telle demande n'entre pas dans le cadre des conditions générales du bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ne figure par conséquent pas dans son contrat de mandat de gestion locative.

Il ne saurait pas davantage lui être reproché d'avoir mis fin à ses contrats de mandat de gestion locative, dès lors que les modalités de résiliation ont été par elle scrupuleusement respectées - ce que le premier juge a relevé de façon pertinente -, en respectant le préavis de trois mois, ce que confirme la date d'expédition de la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2020 avec effet au 2 avril 2021.

Concernant les reproches relatifs à la présence de bananiers dans la cour, là encore, l'agence Erlea Immobilier justifie par un mail du 27 décembre 2017 (pièce n°37 de l'intimée) avoir sollicité un devis pour un 'arrachage de bananiers qui prennent une ampleur importante dans la cour de la locataire de Mme [U] [N]'.

Quant à l'absence de justificatif relatif à l'entretien annuel des chaudières, ce grief ne saurait pas davantage être fait à l'intimée, dès lors que celle-ci justifie avoir adressé aux deux locataires de la Maison Etxartia des lettres recommandées avec accusé de réception le 21 janvier 2020 pour qu'ils lui adressent une attestation justifiant de l'entretien annuel de la chaudière individuelle.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et faute pour les consorts [H] de rapporter la preuve de manquements contractuels imputés à la SARL Erlea Immobilier, il convient de confirmer de ce chef la décision entreprise.

La SARL Erela Immobilier n'ayant commis aucune faute dans l'exercice de ses mandats, les consorts [H] ne peuvent qu'être déboutés de leur demande d'indemnisation. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [H], qui succombent en leur recours, seront condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer à la SARL Erlea Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel, cette somme s'ajoutant à celle qui lui a déjà été allouée à ce titre en première instance.

La demande des consorts [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,