CA Orleans, 26 août 2026, RG 25/01052

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL ADVENTIS

Me Flora OLIVEREAU

ARRÊT du : 26 AOUT 2026

n° : N° RG 25/01052 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HGC5

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 19 Février 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: [XXXXXXXXXX01]

Monsieur [B] [Y]

né le 05 Mai 1987 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Jérôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocat au barreau de BLOIS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Madame [D] [I]

née le 25 Mars 1963 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Flora OLIVEREAU, avocat au barreau de BLOIS substitué par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 1] du 21/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'[Localité 6])

' Déclaration d'appel en date du 13 Mars 2025

' Ordonnance de clôture du 19 mai 2026

Lors des débats, à l'audience publique du 17 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller ,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 11 octobre 2008, M. [B] [Y] a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d'habitation à Mme [D] [Q], épouse [I], situé [Adresse 2] à [Localité 7], suivant un loyer mensuel de 340 euros.

Le 29 mars 2023, M. [B] [Y] a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise.

Le 25 mars 2024, M. [B] [Y] a assigné Mme [D] [Q] devant le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir :

Déclarer valable le congé délivré le 28 mars 2023 et déclarer en conséquence Mme [D] [Q] occupante sans droit ni titre ;

En conséquence, ordonner son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Condamner Mme [D] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à libération complète des lieux ;

Condamner Mme [D] [Q] au paiement de diverses sommes outre les entiers dépens incluant le coût du congé et de l'assignation.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement du 19 février 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Blois a :

Débouté M. [B] [Y] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [D] [Q] ;

Condamné M. [B] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 13 mars 2025, M. [Y] a interjeté appel aux fins de voir annuler ou infirmer la décision en ce qu'elle a condamné M.[Y] aux entiers dépens de l'instance, en ce qu'elle a débouté M. [Y] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [Q] épouse [I] à savoir que M. [Y] sollicitait de voir déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 28 mars 2023 pour le 10 octobre 2023, de voir déclarer Mme [I] occupant sans droit ni titre des locaux occupés sis [Adresse 3], d'ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par Mme [I] dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, d'ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de voir condamner Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, au paiement de la somme de 1450 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du code de procédure civile, de la condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du congé et de la présente assignation (article 69 du code de procédure civile), de voir condamner Mme [I] au versement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil et d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant ses dernières conclusions du 14 décembre 2025, M. [Y] demande à la Cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [Y] ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire du 19 février 2025 en ce qu'il a condamné M. [Y] aux dépens de l'instance ; débouté M. [Y] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [Q] épouse [I] à savoir que M. [Y] sollicitait de voir déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 28 mars 2023 pour le 10 octobre 2023, de voir déclarer Mme [I] occupante sans droit ni titre des locaux occupés, d'ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par Mme [I] dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de voir condamner Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit, au paiement de la somme de 1 450 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile, de la condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du congé et de la présente assignation, de voir condamner Mme [I] au versement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1240 du code de procédure civil et ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

En conséquence,

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 28 mars 2023 pour le 10 octobre 2023 ;

Déclarer Mme [D] [I] occupante sans droit ni titre des locaux occupés sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

Ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par Mme [D] [I] dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ordonner que faute pour elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

Condamner Mme [D] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

Condamner Mme [D] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [D] [I] au paiement de tous les frais et dépens de première instance ;

Condamner Mme [D] [I] au versement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions du 6 octobre 2025, Mme [Q] demande à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu en première instance, en ce qu'il a débouté M. [B] [Y] de l'intégralité de ses demandes, notamment :

La demande en résiliation du bail et expulsion de Mme [I] ;

La demande de reprise du logement pour y faire habiter sa concubine ;

Toute autre demande accessoire ou indemnitaire présentée par M. [Y] ;

Juger le congé délivré par M. [Y] le 28 mars 2023 irrégulier et reposant sur un motif frauduleux ;

En conséquence, débouter M. [Y] de l'ensemble de ses prétentions ;

Condamner M. [Y] à verser à Mme [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens du présent appel.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 19 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.

MOTIFS

Sur la régularité du congé :

Moyens des parties :

M. [Y] fait valoir avoir régulièrement notifié le congé par lettre recommandée avec accusé de réception, et produit le justificatif d'envoi. Au soutien de ses prétentions, M. [Y] communique également à la Cour la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 octobre 2023, envoyé par ORPI par Mme [I], accordant un délai complémentaire de trois mois à la locataire ; les mandats de vente régularisés auprès de ORPI les 10 novembre 2021 et 17 janvier 2024 ; le compromis de vente régularisé les 2 et 5 mai 2024. Ainsi, M. [Y], sa concubine et leurs deux enfants ont donc l'intention de reprendre le logement pour eux. Ces derniers souhaitent agrandir la maison afin qu'elle soit plus adaptée à leur situation familiale. Les parents de M. [Y] habitent à proximité de la maison litigieuse et s'y rend régulièrement.

En réponse aux moyens de Mme [Q] épouse [I], M. [Y] expose qu'il ne peut lui est reproché que le fils de cette dernière ait signé l'accusé de réception. En outre, la preneuse à bail avait été avertie par téléphone de l'envoi du recommandé par l'agence immobilière.

Mme [Q] épouse [I] admettait en première instance voir le couple [P] dans la rue alors que la procédure était en cours depuis plus de deux ans, et ne peut donc pas contester leur relation de concubinage. Mme [Q] épouse [I] admettait également avoir vu l'annonce de vente de la maison de M. [Y] en 2021 pour la mise en place de projets personnels. Ainsi, M. [Y] expose souhaiter récupérer la maison louée à Mme [Q] épouse [I] afin de « se décharger financièrement ». Le retrait de la vente résulte de la hausse des taux d'intérêts et événements géopolitiques ayant perturbé la situation économique.

De surcroît, M. [Y] souligne que la concubine de M. [Y] devait vivre seule avec les enfants dans le logement actuellement loué, le temps de finaliser la vente de leur résidence principale. M. [Y] produit une attestation de M. [H], acquéreur de la maison située à [Localité 8].

Mme [Q] épouse [I] fait valoir que le congé donné est irrégulier en la forme en ce qu'il ne respecte pas le délai de préavis (illisibilité des dates de présentation du pli et de distribution). La signature apposée sur l'avis de réception n'est pas celle de Mme [I], mais celle de son fils, lequel n'est pas titulaire d'un contrat de bail, ni autorisé à représenter sa mère.

D'autre part, la notification est imprécise et mal rédigée contrevenant à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, aucune pièce n'atteste de l'existence d'un concubinage établi depuis plus d'un an à la date d'envoi du congé. L'intention d'occupation est également exposée de manière évasive, sans justifier de la réalité matérielle du projet ni de l'intention d'en faire leur résidence principale. La maison est en outre trop exiguë pour accueillir une famille de quatre personnes.

Le congé serait également frauduleux en son motif. La chronologie des mandats de vente et de remise en cause du compromis de vente présente également des incohérences. En effet, le premier mandat, du 10 novembre 2021, est antérieur de plus d'un an au congé délivré à Mme [I], et ne peut donc justifier d'une volonté ferme et actuelle du propriétaire. Le second mandat, daté du 17 janvier 2024, établi plusieurs mois après la date d'effet du congé, ne présente aucune force probante (absence de signature du mandant et du mandataire, dépourvu du caché professionnel et de mention de validation légale). En outre, Mme [Q] épouse [I] fait valoir qu'il est contradictoire que le congé soit justifié par la reprise de la maison au bénéfice exclusif de la concubine de M. [Y] et non pas pour le couple.

Mme [Q] épouse [I] fait observer la vocation lucrative du bien, situé à proximité du Zoo de [Localité 9].

Réponse de la Cour :

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose :

« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. ['] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ».

En l'espèce, conformément à l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 31 avril 2023 suivant l'avis, la société ORPI, mandatée par M. [Y], a délivré congé aux fins de reprise de la maison occupée par Mme [Q] épouse [I].

Toutefois, il résulte de la lettre susvisée que celle-ci ne justifie ni du motif allégué ni du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, contrevenant aux dispositions de l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le congé délivré à Mme [Q] épouse [I] précise seulement, sans apporter d'éléments de preuve, que « cette décision de votre bailleur est motivée par sa volonté de reprendre le logement au bénéfice de Madame [W] [S], demeurant [Adresse 4].

En effet, concubine notoire de Monsieur [Y] [B], depuis plus d'un an à ce jour, Mme [W] [S] reprendra le logement au titre du droit à récupération en tant que résidence principale ».

Ce courrier n'étant accompagné d'aucun justificatif, c'est à bon droit, mais sur un mauvais fondement, que le premier juge a déclaré le congé pour reprise irrégulier, et a débouté M. [Y] de ses demandes subordonnées à la validité du congé délivré.

Le jugement entrepris est confirmé.

Sur la demande indemnitaire au titre de l'article 1240 du code civil :

En vertu de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [Y] ne présente pas de moyen au soutien de sa prétention de sorte que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté l'appelant de sa demande à ce titre.

Sur les demandes annexes :

M. [Y], qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance.

M. [Y] est également condamné à verser une somme de 1000 euros à Mme [Q] épouse [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :