CA Orleans, 26 août 2026, RG 25/00612

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SCP VAILLANT AVOCATS

ARRÊT du : 26 AOUT 2026

n° : N° RG 25/00612 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HFJO

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 03 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Madame [H] [Z]

née le 11 Septembre 1984 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025-000491 du 28/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS)

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 2258 2759 3151 0468

OPH TOURS METROPOLE HABITAT , office public de l'habitat inscrit au RCS de TOURS sous le n° 351 243 076, représenté par son directeur général

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d'appel en date du 31 Janvier 2025

' Ordonnance de clôture du 19 mai 2026

Lors des débats, à l'audience publique du 10 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé du 25 juin 2021, l'OPH TOURS HABITAT a donné à bail à Madame [H] [Z] un bien immobilier à usage d'habitation sis à [Adresse 1], moyennant un loyer principal de 342,88 euros.

Invoquant des abus de jouissance graves et répétées, l'OPH TOURS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, pour voir :

- Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [H] [Z] ;

- Ordonner à Madame [H] [Z], ainsi qu'à tous occupants de son chef, de libérer les locaux dont s'agit, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;

- Dire et juger que faute pour elle d'y procéder, elle sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;

- Condamner Madame [H] [Z] à régler à l'Office TOURS HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant habituel du loyer et des charges, et jusqu'à libération effective du logement et des clés ,

- Condamner Madame [H] [Z] à payer à TOURS HABITAT la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner Madame [H] [Z] à payer à TOURS HABITAT la somme de 1.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- La condamner en tous les dépens, en ce compris le coût de la sommation de cesser les troubles, les frais d'expulsion et ceux rendus nécessaires pour les dispositions à prendre concernant les meubles.

A l'audience du 24 octobre 2024, l'OPH TOURS HABITAT - représenté par son conseil ' s'en référant à ses conclusions écrites, a maintenu l'intégralité de ses demandes et y ajoutant une demande à la juridiction de supprimer, en application de l'article L412-1 alinéa 2 du Code des Procédures civiles, le délai de deux mois suivant signification du commandement de quitter les lieux arguant de la mauvaise foi de Mme [Z].

En défense, Madame [H] [Z] sollicitant oralement le bénéfice de ses conclusions écrites, a demandé à la juridiction de :

- débouter l'OPH TOURS HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner l'OPH TOURS HABITAT à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'Article 700 du Code de procédure civile.

A l'appui de sa demande, elle a fait valoir que le bailleur ne démontre pas la réalité des manquements qu'il allègue et souligne sa bonne foi au regard de la régularité du règlement de ses loyers.

Décision dont appel

Par jugement du 03 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours a :

Débouté Mme [H] [Z] de l'intégralité de ses demandes ;

Prononcé, à compter du présent jugement, la résiliation du bail du bien immobilier à usage d'habitation sis à [Adresse 1], souscrit par acte sous seing privé du 25 juin 2021.

Dit que Mme [H] [Z] est, à compter du présent jugement, occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié,

Ordonné en conséquence à Madame [H] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH TOURAINE HABITAT pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelé qu'en application des dispositions de l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu'à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire;

Condamné Mme [H] [Z] à payer, à compter du jugement, à l'OPH TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales.

CONDAMNE Mme [H] [Z] à payer à l'OPH TOURAINE HABITAT la somme de deux cent euros (200 euros) à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à l'OPH TOURS HABITAT la somme de trois cent cinquante euros (350 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Appel

Par acte du 31 janvier 2025, Mme [H] [S] a sollicité l'infirmation de cette décision en ce qu'elle a :

- Débouté Mme [Z] de ses demandes,

- Prononcé la résiliation du bail,

- Dit que Mme [Z] est occupante sans droit ni titre,

- Ordonné la libération des lieux loués et la restitution des clés,

- Dit que TOURS HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [Z],

- Condamné Mme [Z] à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, outre les sommes de 200,00 euros à titre de dommages intérêts et de 350,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

Et en ce qu'elle a rejeté les demandes de l'appelante tendant à voir :

- Débouter TOURS HABITAT de ses demandes ;

- Condamner TOURS HABITAT à lui régler une somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Prétentions des parties

Aux termes de ses conclusions du 20 juin 2025, Mme [Z] demande à la Cour de :

Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Madame [H] [Z] à l'encontre d'un jugement rendu le 3 janvier 2025 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de TOURS.

Y faisant droit,

Infirmer cette décision en ce qu'elle a :

' Débouté Madame [Z] de ses demandes tendant à voir :

- Débouter l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT de ses demandes,

- Condamner l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT à lui régler une somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

' Prononcé la résiliation du bail ;

' Dit que Madame [Z] est occupante sans droit ni titre ;

' Ordonné la libération des lieux loués et la restitution des clés ;

' Dit que l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] ;

' Condamné Madame [Z] à payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, outre les sommes de 200,00 euros à titre de dommages intérêts et de 350,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Statuant à nouveau,

Débouter l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Condamner l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT à verser à Madame [H] [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés par ses soins en première instance.

En tout état de cause,

Juger l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT mal fondé en son appel incident.

L'en débouter ainsi que de toutes ses demandes.

Le condamner aux entiers dépens de Première Instance et d'Appel, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'Aide juridictionnelle, sauf à accorder à la Société Civile Professionnelle LAVAL ' FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile, pour le cas où elle renoncerait à l'émolument de l'Aide Juridictionnelle, conformément à l'article 108 du décret du 19 décembre 1991.

Moyens

Au soutien de son appel, Mme [Z] rappelle que l'existence d'un trouble anormal s'apprécie en fonction des critères de durée, d'intensité et du caractère répétitif du bruit et qu'il doit en résulter un préjudice dépassant les inconvénients habituels du voisinage (Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n° 88-19.383). Elle considère que c'est par une mauvaise appréciation des éléments de l'espèce que le premier juge a fait droit à la demande de l'OPH TOURS HABITAT tendant à ce que soit prononcée la résiliation du bail et son expulsion. Mme [Z] fait valoir qu'elle a cinq enfants et qu'il n'est dès lors pas surprenant que les voisins entendent des bruits d'enfants, étant précisé que ceux-ci sont en tout état de cause scolarisés durant la journée. Elle estime que le bailleur ne démontre pas en quoi les nuisances sonores ne peuvent résulter d'un défaut d'isolation phonique du bâtiment, et ce, alors même que la construction mise à la location est plutôt ancienne. Mme [Z] ajoute que le bailleur ne verse pas au débat des éléments tangibles de preuve quant aux nuisances sonores et à l'auteur de dépôts de déchets. Mme [Z] soutient également être de bonne foi alors qu'elle n'a aucun retard dans le paiement de son loyer.

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Selon ses dernières écritures du 22 avril 2025, l'OPH TOURS HABITAT demande de voir :

Vu les articles 1103, 1224, 1231 et 1231-1 du Code civil ;

Vu l'article 6-1 et 7b de la loi n° 89.462 du 6 juillet 1989

Confirmer le jugement entrepris, sauf à porter à 1.000 euros le montant des dommages et intérêts dû par Mme [H] [Z] à TOURS METROPOLE HABITAT ;

Condamner Mme [H] [Z] à payer à TOURS METROPOLE HABITAT la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

La condamner aux dépens.

Moyens

L'OPH TOURS METROPOLE HABITAT souligne que son action est fondée sur l'abus de jouissance d'un locataire et non sur la théorie des troubles anormaux du voisinage. Il soutient que les abus de jouissance sont caractérisés par des nuisances sonores qui ne sont pas du seul fait des enfants de Mme [Z] et qui persistent malgré la décision dont appel. Il ajoute qu'il n'a pas la charge de la preuve quant à un prétendu défaut d'isolation phonique du bâtiment.

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Pour l'exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2026.

MOTIVATION

Sur le bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l'espèce, c'est aux termes d'exacts motifs, adoptés par la cour, et en faisant une exacte application des textes susvisés aux faits et aux pièces qui étaient soumises à son appréciation que le premier juge a pris les mesures critiquées.

Il suffit de rappeler que l'article 5-3 des conditions générales du contrat de bail conclu entre Mme [Z] et l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT prévoit que le locataire s'engage à respecter et à faire respecter par tout occupant de son chef les obligations suivantes : il est tenu d'user paisiblement des locaux loués,'..de ne pas utiliser les parties communes et abords de l'immeuble à des fins personnelles, ... de respecter les parties communes, de préserver la tranquilité, la sécurité et le repos du voisinage sous peine d'une amende et/ou la résiliation du bail, ... de respecter ses voisins et de s'abstenir en toute circonstance, lui et les personnes dont il doit répondre, de perpétrer des troubles de voisinages... les cas d'ivrognerie, violences dégradations, tapages, tant diurne que nocturnes ne seront pas tolérés..., de veiller à ce que les enfants ne troublent en rien la tranquilié des occupants, en particulier par leurs jeux et leurs cris, ... de régler le niveau sonore acoustique des appareils de diffusion sonore et des instruments de musique de manière à ne pas importuner les voisins ; que l'article 6 des conditions générales rappelle en outre que la résiliation du bail pourra être encourue en cas de manquements du locataire aux obligations résultant du bail ; que l'OPH TOURS METROPOLE HABITAT verse aux débats 13 rapports d'infraction au bail établis par le gardien de l'immeuble sur la période du 23 mars 2022 au 07 août 2024, outre 6 témoignages de voisins ou personnes ayant visités les voisins de Mme [Z] ; que ces documents font état de nuisances sonores diverses récurrentes avec intervention de la police municipale et amendes, avec notamment des musiques très fortes jusqu'à 6h30 du matin, de coups de sonnettes intempestifs à toutes heures de la journée et de la nuit, d'un barbecue organisé dans la cour, de la dépose de poubelles malodorantes dans les parties communes, de jets de de sacs poubelles et détritus par la fenêtre, de coulures échappées des sacs poubelles dans l'escalier ; que malgré mise en demeure, sommation de commissaire de justice du 09 novembre 2023 et entretien du 25 juin 2025, Mme [Z] n'a pas cessé ses agissements ; que, bien plus, il ressort des nouvelles pièces produites par l'OPH TOURS METROPOLE que trois nouvelles fiches-rapport ont dû être établies les 14 janvier, 18 février et 24 mars 2025 pour des nuisances sonores à toutes heures (musique, cris, sonneries à l'interphone) ;

Dès lors, c'est à bon droit que le juge des contentieux de la protection a considéré qu'étaient caractérisés les manquements graves et répétés de Mme [Z] à ses obligations telles que prévues par la loi et le contrat de bail, consistant à ne pas user paisiblement du logement loué et à ne pas respecter les obligations destinées à garantir la tranquillité de ses voisins.

De même, c'est à bon droit que le juge de première instance a supprimé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux avant de procéder à l'expulsion, la mauvaise foi de Mme [Z] étant établie par la persistance de son comportement malgré les différents avertissements reçus.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail à compter de sa décision, ordonné l'expulsion immédiate de Mme [Z] et fixé une indemnité d'occupation.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l'espèce, le comportement fautif de Mme [Z] a exposé l'OPH TOURS METROPOLE aux nombreuses plaintes des occupants de l'immeuble et a impliqué de nombreuses démarches.

Mme [Z] ayant persisté dans son comportement malgré la décision de première instance, il convient d'octroyer à l'OPH TOURS METROPOLE la somme de 400 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [Z], qui succombe, est condamnée aux dépens.

Seule la demande formée en cause d'appel par l'OPH TOURS METROPOLE au titre des frais irrépétibles sera accueillie, à hauteur de 400 euros.

PAR CES MOTIFS