CA Orleans, 26 août 2026, RG 25/01586

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL AVOCAT [Localité 1] CONSEIL

la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES

ARRÊT du : 26 AOUT 2026

n° : N° RG 25/01586 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HHFZ

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] en date du 13 Février 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265317082025415

Monsieur [F] [M]

né le 16 Novembre 1946 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Me Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocat au barreau d'ORLEANS

substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau D'ORLEANS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 2258476369151663

Monsieur [H] [Y]

né le 13 Février 1956 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [Z] [R]

née le 20 Février 1953 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Me Pierre-Alban BERNARDIN de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS substituée par Me Margaux TOLLERON, avocat au barreau de PARIS

' Déclaration d'appel en date du 14 Avril 2025

' Ordonnance de clôture du 02 juin 2026

Lors des débats, à l'audience publique du 24 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller ,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 13 décembre 2022, M. [H] [Y] et Mme [Z] [R] ont consenti, par acte authentique, un bail d'habitation à M. [F] [M], pour un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 450 euros hors charges.

Le même jour, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement.

Le 2 février 2024, M. [F] [M] a assigné Mme [Z] [R] et M. [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement du 13 février 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans a :

Débouté M. [F] [M] de sa demande de travaux à l'encontre de M. [H] [Y] et Mme [Z] [R] concernant le logement pris à bail le 13 décembre 2022 et situé [Adresse 5] ;

Dit par suite n'y avoir lieu à condamnation au paiement d'une astreinte ;

Débouté M. [F] [M] de sa demande de condamnation au titre d'un préjudice de jouissance concernant le logement loué susvisé ;

Rejeté les demandes de condamnation au paiement à des dommages et intérêts ;

Débouté M. [H] [Y] et Mme [Z] [R] de leur demande au titre de la procédure abusive engagée à leur encontre ;

Condamné M. [F] [M] à verser à M. [H] [Y] et Mme [Z] [R], une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [F] [M] aux entiers dépens ;

Rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 14 avril 2025, M. [F] [M] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a débouté Monsieur [F] [M] de sa demande de travaux à l'encontre de Monsieur [H] [A] [N] [Y] et Madame [Z] [C] [L] [R] concernant le logement pris à bail le 13 décembre 2022 et situé [Adresse 6] ; dit par suite n'y avoir lieu à condamnation au paiement d'une astreinte ; débouté Monsieur [F] [M] de sa demande de condamnation au titre d'un préjudice de jouissance concernant le logement loué susvisé ; rejeté les demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts à l'encontre de Monsieur [Y] et Madame [R] ; condamné Monsieur [F] [M] à verser à Monsieur [H], [A], [N] [Y] et Madame [Z], [C], [L] [R], une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; condamné Monsieur [F] [M] aux entiers dépens ; rejeté toutes autres demandes de Monsieur [F] [M].

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant ses dernières conclusions du 22 septembre 2025, M. [F] [M] demande à la Cour de :

Recevoir M. [M] en son appel et prononcer sa recevabilité comme bien fondée ;

Infirmer partiellement la décision entreprise des chefs de l'appel ;

Y faisant droit,

Enjoindre M. [Y] et Mme [R] in solidum à réaliser les travaux d'isolation et de chauffage et de mise aux normes du logement au titre de leur obligation de délivrance du bien sous astreinte de 200 euros par jour de retard, l'astreinte commençant à courir le 31ème jour après la signification de la décision à intervenir, en laissant la possibilité du juge de liquider l'astreinte ;

Condamner M. [Y] et Mme [R] in solidum à réparer le préjudice subi par M. [M] en raison du dol pour eux commis le 13 décembre 2022 en lui réglant les sommes suivantes :

6 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance égal aux loyers payés depuis le 15 décembre 2022, sauf à parfaire ;

156,46 euros en réparation de son préjudice de jouissance égal à l'assurance habitation souscrit et réglée par M. [M] ;

2 000 euros au titre du préjudice moral subi par M. [M] ;

En tout état de cause,

Débouter M. [Y] et Mme [R] en toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamner M. [Y] et Mme [R] in solidum à verser à M. [M] une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le remboursement du constat d'huissier d'un montant de 285,20 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 1er octobre 2025, M. [H] [Y] et Mme [Z] [R], demandent à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Orléans du 13 février 2025 en ce qu'il a :

Débouté M. [M] de sa demande de travaux à l'encontre de M. [Y] et Mme [R] concernant le logement pris à bail le 13 décembre 2022 ;

Dit par suite n'y avoir lieu à condamnation au paiement d'une astreinte ;

Débouté M. [M] de sa demande de condamnation au titre d'un préjudice de jouissance concernant le logement loué susvisé ;

Condamné M. [M] à verser à M. [Y] et Mme [R], une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [M] aux entiers dépens ;

Rejeté les demandes de condamnation au paiement à des dommages et intérêts ;

Rejeté toutes autres demandes de M. [M] ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans du 13 février 2025 en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de Mme [R] et de Mme [Y] ;

Et statuant à nouveau,

Constater le bien fondé des demandes de Mme [R] et de M. [Y] ;

Condamner M. [M] à payer à Mme [R] et à M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre du caractère abusif de la procédure ;

Condamner M. [M] à payer à Mme [R] et à M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

En toute hypothèse,

Débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [M] à payer à Mme [R] et à M. [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 26 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.

MOTIFS :

Sur la réalisation de travaux :

Moyens des parties :

L'appelant fait valoir que le DPE ne lui a pas été communiqué au jour de la signature, mais le 24 mars 2023 à la suite de plusieurs demandes auprès de l'Etude. M. [M] ne peut rapporter la preuve négative de l'absence de communication du DPE réalisé en 2018, lequel classe le logement en F. M. [M] soutient que s'il avait eu connaissance de la classe énergétique du logement, il n'aurait alors soit pas accepté de le louer, soit à prix moindre.

Un constat d'huissier, réalisé en juin 2023, a permis d'établir que les joints des menuiseries extérieures, fenêtres et portes-fenêtres sont très usagées, endommagés ou manquants. Le convecteur dans la chambre ne fonctionne pas contrairement à ce qui est indiqué dans l'état des lieux d'entrée (« ancien »). En mai 2023, un protocole d'accord transactionnel établi par un expert d'assurance, liste les défauts de l'appartement. En conséquence, il y a lieu d'enjoindre les bailleurs à réaliser des travaux d'isolation, de chauffage et de mise aux normes du logement.

Les intimés font observer que M. [M] ne démontre pas que les bailleurs ne lui ont pas remis le DPE lors de la conclusion du bail. M. [M] n'a présenté aucune réserve lors de la signature de l'acte authentique. Il ne présente aucun élément venant attester du caractère déterminant à son consentement de la consommation énergétique du logement. En outre, le bail indique expressément que le dossier de diagnostics techniques, comprenant le DPE, a été « annexé à la minute d'un acte reçu ». Or, ce dernier n'a pas contesté l'acte authentique.

Les intimés relèvent avoir fait réaliser un nouveau DPE, établi le 8 juillet 2025, attestant que le logement présente un classement énergétique D et un indice climatique B. En conséquence, le logement répond aux exigences de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. De surcroît, les consorts [Y] [R] précisent que le DPE établi en 2018 avait été réalisé antérieurement aux travaux d'isolation thermique par l'extérieur à la suite d'un vote en copropriété le 28 juin 2022. M. [M] ne communique à la Cour aucun élément permettant d'apprécier de la disproportion de sa consommation énergétique.

S'agissant de la réalisation de travaux, les bailleurs exposent que M. [M] ne produit aucun échange qu'il aurait eu avec les premiers visant à résoudre les désordres. Ils contestent également l'exactitude du protocole d'accord transactionnel. En effet, l'expert d'assurance s'est contenté d'édicter unilatéralement un projet, dépourvu de toutes obligations ou concession à l'égard de M. [M], présentant de multiples erreurs, et reprenant l'ensemble des doléances de M. [M] sans en établir la réalité. L'assureur protection juridique de M. [M] établissait un rapport une semaine plus tard, et diminuait très largement la liste établie par l'expert assureur, et ne préconisait que des travaux de rafraichissement. L'installation électrique n'était donc pas considérée comme vétuste. Le constat d'huissier du 16 juin 2023 émet de nombreuses réserves quant aux préconisations de l'assureur, et réduisait le nombre de réparations nécessaires.

Les consorts [Y] [R] affirment ne pas s'être opposés à la réalisation de travaux et avoir réalisé ceux convenus lors du constat d'huissier du 16 juin 2023.

Réponse de la Cour :

En application de l'article 1137 du code civil, constitue notamment un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, et de réaliser les réparations qui s'imposent. Le bailleur doit garantir le bon état d'usage du logement.

Lorsque le logement ne satisfait pas aux conditions de l'article 6 de la loi susvisée, le locataire peut, sur le fondement de la même loi, demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu'il ne puisse être porté une atteinte à la validité du contrat en cours.

Il résulte de l'article 542 du code de procédure civile que l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation à son annulation par la cour d'appel.

En l'espèce, M. [M], à hauteur de cour, se borne à reprendre ses moyens de première instance auxquels le premier juge a répondu de manière circonstanciée et en faisant une exacte application des textes applicables aux faits de l'espèce et aux pièces qui étaient soumises à son appréciation. Ainsi, en l'absence de tout élément nouveau soumis à l'appréciation de la cour de nature à infirmer la décision entreprise, celle-ci ne peut qu'être confirmée.

En outre, il résulte du diagnostic énergétique établi le 8 juillet 2025, que le logement classé en F en 2018, soit antérieurement à la réalisation de travaux d'isolation thermique par l'extérieur, est désormais classé D, de sorte qu'il ne contrevient pas aux exigences de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, M. [M] ne démontre ni que son consentement ait été vicié, ni que le logement contreviendrait à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les indemnisations de M. [M] :

Moyens des parties :

S'agissant de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, M. [M] fait valoir ne pas résider dans le logement depuis le 15 décembre 2022, et réside depuis chez son amie. Le constat d'huissier démontre par un faisceau d'indices que l'appartement n'a pas été occupé et que des cartons demeurent au milieu du séjour. Le loyer a fait l'objet d'une augmentation de 3,49% suivant le courrier du 21 novembre 2023.

S'agissant de l'indemnisation d'un préjudice moral, M. [M] souligne avoir pris à bail ce logement afin de se rapprocher de ses enfants majeurs installés à [Localité 2]. M. [M] passe la majorité de son temps en Allemagne.

Les consorts [Y] [R] contestent les demandes indemnitaires présentées par M. [M].

Réponse de la Cour :

Sur le préjudice de jouissance :

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible du logement.

En l'espèce, M. [M], débouté de sa demande au titre de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ne rapporte pas de preuve permettant à la Cour d'apprécier de l'existence d'un préjudice, le logement présentant un bon état de réparation. M. [M] sera donc débouté de sa demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral :

En vertu de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

En l'espèce, M. [M] ne rapporte aucun élément probant permettant d'apprécier de l'existence d'un préjudice moral, causé par les bailleurs. M. [M] sera donc débouté de sa demande indemnitaire au titre d'un préjudice moral.

Sur les indemnisations des consorts [Y] [R] :

Moyens des parties :

M. [M] s'oppose aux demandes indemnitaires des consorts [Y] [R].

S'agissant de l'existence d'un préjudice subi au titre de la procédure abusive engagée par M. [M], les consorts [Y] [R] font valoir la mauvaise foi de l'appelant. En effet, les intimés ont consenti à la réalisation de travaux nécessaires au rafraichissement de l'appartement et ont effectué l'essentiel de ces derniers. La rénovation thermique par l'extérieur a également permis un gain énergétique, constaté par la réalisation d'un nouveau DPE en 2025. M. [M] a refusé de collaborer à la réalisation d'un nouveau DPE et n'a présenté aucun élément probant permettant d'attester du caractère énergivore du logement, ou de son caractère inhabitable. M. [M] s'est prévalu de documents erronés (protocole non contradictoire, expert unilatéral, constat interprété à contre-sens).

S'agissant de l'existence d'un préjudice moral autonome, les consorts [Y] [R] estiment que le litige a porté une atteinte à leur intégrité personnelle, à leur réputation et à leur qualité de bailleurs de bonne foi. Ils font valoir avoir acquis ce bien comme complément de leurs revenus modestes, afin de sécuriser leur avenir.

Réponse de la Cour :

Sur le préjudice au titre d'une procédure abusive :

En vertu de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

Aux termes de l'article 32-1 du même Code, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

L'exercice des voies de recours ne peut constituer à elle seule l'exercice, par la partie perdante, d'une procédure abusive.

En l'espèce, c'est par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter que le juge de première instance a débouté les consorts [Y] [R] de leur demande de ce chef.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée.

Sur le préjudice moral :

En vertu de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

En l'espèce, les consorts [Y] [R] ne rapportent pas d'éléments probants permettant d'apprécier de l'existence d'un préjudice moral, résultant de l'action de M. [M], et d'un lien de causalité.

En conséquence, le jugement sera confirmé.

Sur les demandes annexes :

M. [M], qui succombe, est condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Il est également condamné à M. [H] [Y] et Mme [Z] [R] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :