T. com. 3302, 11 août 2026, n° 2025F01255

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU MARDI 11 AOÛT 2026
* 3ème Chambre -

N° RG : 2025F01255 (N° IP 2025I01262)

société MILU FINANCE SARL C/ société C.I.E IMOSEO SAS

CREANCIER

société MILU FINANCE SARL, [Adresse 1],

Bénéficiaire de l'ordonnance d'injonction de payer.

comparaissant par Maître [W], Avocat à la Cour, associé de la SELARL [D], société d'Avocats,

C/

OPPOSANT

société C.I.E IMOSEO SAS, [Adresse 2],

ayant formé opposition en date du 2 juin 2025 à l'encontre de l'ordonnance portant injonction de payer rendue le 8 avril 2025 et signifiée le 9 mai 2025,

comparaissant par Maître Margaux ALBIAC, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Fernando SILVA, Avocat à la Cour, associé de la SAS DELTA AVOCATS,

L'affaire a été entendue en audience publique le 10 mars 2026 par David BEGU ARMISEN, Juge chargé d'instruire l'affaire, conformément aux dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

Frédéric LESVIGNE, Président de Chambre,

David BEGU ARMISEN, Jennifer CARNIEL, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Frédéric LESVIGNE, Président de Chambre,

Assisté d'Aurélie DULONG, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société MILU FINANCE SARL exerce l'activité de courtier. La société C.I.E. IMOSEO SAS exerce pour sa part une activité d'agence immobilière.

Au cours du mois de janvier 2024, Monsieur [L] [O], gérant de la société MILU FINANCE SARL, a mis en relation la société C.I.E IMOSEO SAS avec la société RESIDENTIAL GROUP SAS, propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] (33).

Dans ce contexte, le 23 janvier 2024, la société C.I.E IMOSEO SAS a transmis à la société RESIDENTIAL GROUP SAS une offre d'achat pour le compte d'un client, Monsieur [G] [F], portant sur l'immeuble litigieux au prix de 4.000.000,00 € net vendeur, l'offre étant valable jusqu'au 31 janvier 2024.

Par lettre du 19 février 2024, la société C.I.E IMOSEO SAS a formellement reconnu envers Monsieur [L] [O] que ce dernier était à l'origine de la mise en relation, et s'est engagée à lui verser «une commission d'apport d'affaires d'un montant de 30.000 €, si la transaction avec notre client, Monsieur [G] [F] (ou l'une de ses sociétés), est menée à terme». Il était précisé que «l'acte authentique de cette vente est prévu le 30 juin 2024».

L'offre d'achat initiale a finalement été frappée de caducité en raison notamment d'informations inexactes relatives à l'état locatif de l'immeuble, dont plusieurs lots faisaient l'objet de baux dans des conditions différentes de celles présentées. La vente initialement envisagée au 30 juin 2024 n'a donc pu aboutir.

Un an plus tard, une vente a finalement été régularisée par acte authentique en date du 21 février 2025, entre la société RESIDENTIAL M.D.B SASU dont la société RESIDENTIAL GROUP SAS est présidente et la SCI DU [Adresse 4], représentée par Monsieur [G] [F] en qualité de gérant et d'associé, au prix de 4.852.725,00 €. L'acte notarié mentionne expressément que «les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'agence IMOSEO SAS» et que «l'acquéreur doit à l'agence une rémunération de 110.000 €, taxes sur la valeur ajoutée incluses».

Le 21 février 2025, la société MILU FINANCE SARL a émis une facture n° 132899 à hauteur de 25.000,00 € HT, soit 30.000,00 € TTC, à l'adresse de la société C.I.E IMOSEO SAS, au titre de la «

mise en relation vente immobilière [Adresse 5]».

La société C.I.E IMOSEO SAS a refusé de régler cette facture. Par courriel du 24 février 2025, elle a toutefois indiqué que «

l'acquéreur est redevable de nos honoraires».

Le 10 mars 2025, la société MILU FINANCE SARL a adressé une mise en demeure à la société C.I.E IMOSEO SAS, restée sans suite. Une sommation de payer a été délivrée le 26 mars 2025, également infructueuse.

Par ordonnance du 8 avril 2025, rendue à la requête de la société MILU FINANCE SARL, injonction de payer a été prononcée à l'encontre de la

société C.I.E IMOSEO SAS, portant sur une somme principale de 30.000,00 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2025, la société C.I.E IMOSEO SAS a formé opposition à cette ordonnance, qui lui avait été signifiée le 9 mai précédent. L'affaire a ainsi été inscrite au rôle du tribunal de commerce de Bordeaux.

Les parties ont été convoquées à l'audience par le greffe, par courriers recommandés avec accusé de réception.

Par conclusions écrites développées à la barre, la société MILU FINANCE SARL demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,

Condamner la SAS C.I.E IMOSEO à payer à la SARL MILU FINANCE :

La somme de 30.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025

La somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Débouter la SAS C.I.E IMOSEO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Condamner la SAS C.IE IMOSEO à payer à la SARL MILU FINANCE la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et de la procédure d'injonction de payer.

Par conclusions également développées à la barre, la société C.I.E IMOSEO SAS demande au tribunal de :

Vu l'article 1353 du code civil, Vu les articles 9, 514 et 700 du code de procédure civile,

RECEVOIR la société C.I.E IMOSEO SAS en ses écritures et l'y déclarée bien-fondée ;

En conséquence,

DEBOUTER purement et simplement la société MILU FINANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, aussi infondées qu'injustifiées ;

CONDAMNER la société MILU FINANCE au règlement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTER l'exécution provisoire.

MOYENS ET MOTIFS

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions écrites.

Sur la recevabilité de l'opposition à l'ordonnance portant injonction de payer

Sur ce, le tribunal

Rappelle que, conformément à l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition doit être formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance.

En l'espèce, constate que l'ordonnance du 8 avril 2025 a été signifiée le 9 mai 2025 à la société C.I.E IMOSEO SAS. L'opposition a été formée le 2 juin 2025 auprès du Greffe du tribunal de commerce de Bordeaux soit dans le délai légal de l'article 1416 du code de procédure civile.

En conséquence

, le tribunal dira que l'opposition formée par la société C.I.E IMOSEO SAS est recevable en la forme et qu'il convient de statuer au fond.

Sur la demande en paiement de la somme de 30.000,00 € au titre de la commission d'apporteur d'affaires

La société MILU FINANCE SARL soutient avoir mis en relation la société C.I.E IMOSEO SAS avec la société RESIDENTIAL GROUP SAS, propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], et être ainsi fondée à percevoir une commission d'apporteur d'affaires de 30.000,00 € conformément à l'engagement écrit pris par la société C.I.E IMOSEO SAS le 19 février 2024.

La société C.I.E IMOSEO SAS oppose en premier lieu que l'immeuble lui aurait été présenté par Monsieur [L] [O] en son nom personnel et non en qualité de représentant de la société MILU FINANCE SARL, de sorte que cette dernière serait dépourvue de qualité à agir. Elle conteste également que la société RESIDENTIAL GROUP SAS soit la venderesse effective de l'immeuble, précisant qu'il s'agissait en réalité de la société RESIDENTIAL M.D.B. SASU. Enfin, elle soulève la caducité de l'offre initiale et relève que la vente finalement réalisée diffère de celle envisagée dans la lettre du 19 février 2024.

Sur ce, le tribunal

Vu les pièces versées aux débats,

S'agissant de l'identité de la partie contractante, il résulte des échanges produits aux débats que Monsieur [L] [O] a bien agi en sa qualité de gérant de la société MILU FINANCE SARL lors des démarches effectuées auprès de la société C.I.E IMOSEO SAS. En effet, les courriels échangés entre les parties ont été adressés depuis l'adresse électronique [Courriel 1], directement rattachée à la société MILU FINANCE SARL. La société C.I.E IMOSEO SAS ne pouvait donc ignorer qu'elle traitait avec la société MILU FINANCE SARL par l'intermédiaire de son gérant. Par ailleurs, la lettre du 19 février 2024, signée par la société C.I.E IMOSEO SAS, reconnaît expressément le rôle de Monsieur [L] [O] comme étant « à l'origine de la mise en relation ». La

circonstance que cette lettre soit adressée nominativement à Monsieur [L] [O] plutôt qu'à la société MILU FINANCE SARL ne saurait suffire à priver cette dernière de ses droits, dès lors que la qualité en laquelle il agissait était connue de la co-contractante.

S'agissant de l'identité du vendeur, il ressort de l'acte authentique de vente du 21 février 2025 que la société RESIDENTIAL M.D.B SASU, venderesse effective, est représentée par Monsieur [J] [S], agissant en qualité de gérant de la société GLOBALITY SARL, elle-même présidente de la société RESIDENTIAL GROUP SAS, elle-même présidente de la société RESIDENTIAL M.D.B SASU. Il existe ainsi un lien capitalistique et organique direct entre la société RESIDENTIAL GROUP SAS et la société venderesse. Au demeurant, c'est la société C.I.E IMOSEO SAS elle-même qui a désigné la société RESIDENTIAL GROUP SAS comme interlocutrice dans son offre d'achat du 23 janvier 2024. Elle ne saurait désormais tirer argument de cette désignation pour se soustraire à son engagement.

S'agissant enfin de la caducité de l'offre initiale et des différences entre la transaction envisagée et celle finalement réalisée, il convient d'examiner les conditions posées par l'engagement du 19 février 2024. La lettre stipule que la commission de 30.000,00 € serait due «

si la transaction avec notre client, Monsieur [G] [F] (ou l'une de ses sociétés), est menée à terme ».

Il est constant que :

la vente a bien été réalisée sur l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], objet de la mise en relation ;

l'acquéreur est bien la SCI DU [Adresse 4], dont Monsieur [G] [F] est le gérant et l'associé, correspondant ainsi à la formulation « ou l'une de ses sociétés »;

la venderesse est bien la société RESIDENTIAL M.D.B, SASU dont la société RESIDENTIAL GROUP SAS est présidente.

Dans ces conditions, les conditions posées à la naissance du droit à commission se trouvent réunies. Si la date de réalisation de l'acte authentique diffère de celle initialement envisagée (21 février 2025 au lieu du 30 juin 2024), cette indication constituait un simple rappel à titre informatif et non une condition suspensive ou résolutoire du droit à commission. Il en est de même de l'identité précise des parties à la vente, dont la lettre du 19 février 2024 n'avait pas fait une condition déterminante.

En conséquence, le tribunal

CONDAMNERA la société C.I.E. IMOSEO SAS à payer à la société MILU FINANCE SARL la somme de 30.000,00 € au titre de la commission d'apporteur d'affaires, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 3.000,00 €

La société MILU FINANCE SARL réclame la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de la société C.I.E IMOSEO SAS au paiement de la commission, alors même que celle-ci a perçu la somme de 110.000,00 € TTC à l'occasion de la transaction.

La société C.I.E IMOSEO SAS s'y oppose.

Sur ce, le tribunal

Rappelle que la résistance abusive au paiement d'une créance suppose la démonstration d'une faute distincte du simple refus de payer, causant un préjudice propre au créancier, distinct du préjudice réparé par les intérêts moratoires.

Constate que la société C.I.E IMOSEO SAS a multiplié les arguments successifs et contradictoires pour se soustraire à son obligation, sans invoquer de moyen sérieux susceptible de justifier raisonnablement son refus. Ce comportement procédural, alors même qu'elle a perçu la commission de 110.000,00 € à l'occasion de la même transaction, caractérise une résistance abusive. En conséquence, il sera fait droit à la demande à hauteur de 3.000,00 €.

Sur les frais irrépétibles

Estimant inéquitable de laisser à la charge de la société MILU FINANCE SARL ses frais irrépétibles, le tribunal fera droit à sa demande à hauteur de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande reconventionnelle de la société C.I.E IMOSEO SAS à ce titre sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

La société C.I.E IMOSEO SAS demande que l'exécution provisoire soit écartée, elle n'apporte cependant pas d'éléments permettant d'y faire droit.

Le tribunal rappelle que l'exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'en écarter le bénéfice en l'espèce.

Sur les dépens

La société C.I.E IMOSEO SAS, succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation de payer et de la procédure d'injonction de payer.

PAR CES MOTIFS,