TJ 97411, 25 août 2026, RG 24/00069

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00069 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSG6

NAC : 70C

JUGEMENT CIVIL DU 25 AOUT 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SCI SAAM
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [R] [A] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [V] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [N], agissant par Maître [C] [N], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL LE RELAIS GOURMAND
[Adresse 5]
[Localité 3]
Non représentée

S.A.R.L. LE RELAIS GOURMAND, exerçant sous l’enseigne commerciale “la salsa des pains”
[Adresse 6]
[Localité 1]
Non représentée

SCI DATTIERS 974, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 508 979 382
[Adresse 7]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Magalie MOLLY, greffière

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L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 Avril 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixé au 28 Avril 2026, la mise à disposition du jugement au 26 Juin 2026, prorogée au 25 Août 2026.

JUGEMENT : Réputée contradictoire, du 25 Août 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

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Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Me Alain ANTOINE
Me Rohan RAJABALY

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 19 février 2008, le tribunal d’instance de Saint-Paul a :
-Homologué le rapport d’expertise de bornage du 11 juin 2007 entre les parcelles sur la commune de [Localité 4] ([Adresse 8] cadastrées CZ [Cadastre 1] d’une part et CZ [Cadastre 2] à [Cadastre 3] d’autre part ;
-Ordonné la destruction du mur édifié entre les points notés B et E sur le plan, aux frais des époux [K].

La SCI DATTIERS 974 a acquis les lots 16-17 (deux locaux situés en rez-de-chaussée) et 24-26 (trois emplacements de parking) de la copropriété édifiée sur la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 2], [Adresse 9] à [Localité 1], suivant donation-apport faite par Monsieur [I] [D] le 10 décembre 2021.

La SCI SAAM ainsi que Messieurs [V] [Z], [T] [L] et [R] [A] [K] sont propriétaires des parcelles CZ [Cadastre 2]-[Cadastre 3] au sein du lotissement « [Adresse 6] ».

Par actes de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] ont assigné M. [D], la SARL LE RELAIS GOURMAND et la SELARL [N], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL LE RELAIS GOURMAND, devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins principales d’expulsion des occupants de la parcelle CZ [Cadastre 1] sise rue des Anones.

Bien que régulièrement atteinte par acte remis à personne morale, la SARL LE RELAIS GOURMAND et la SELARL [N], ès qualités, n’ont pas constitué avocat.

M. [D] a constitué avocat, puis a saisi la juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir, arguant ne plus être propriétaire de la parcelle litigieuse.

Par ordonnance d’incident du 8 octobre 2024, la juge de la mise en état a :
-Déclarer irrecevables les demandes formées contre M. [D] ;
-Dit que l’instance se poursuit à l’égard des parties restantes ;
-Inviter les demandeurs à faire intervenir la SCI DATTIERS 974 à la cause en qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse.

Par exploit signifié le 17 octobre 2024, la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] ont assigné la SCI DATTIERS 974 en intervention forcée. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de procédure RG 24/3311, la SCI DATTIERS 974 a constitué avocat et, l’affaire ayant été jointe à la présente procédure par mention au dossier, a saisi la juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir et d’une exception de procédure.

Par ordonnance du 17 juin 2025, la juge de la mise en état a :
-Débouté la SCI DATTIERS 974 de sa fin de non-recevoir tirée d’une absence de conciliation préalable ;
-Déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée postérieurement à une fin de non-recevoir ;
-Condamné la SCI DATTIERS 974 au paiement d’une amende civile d’un montant de 1.500€.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 novembre 2025, la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] demandent au tribunal de :
-ORDONNER l’expulsion de la SCI DATTIERS 974 et de tout occupant de son chef, dont ses locataires, la SARL LE RELAIS GOURMAND exerçant sous l’enseigne commerciale « la salsa des pains », de la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 1] sise [Adresse 6], ce, sous astreinte de 500 euros par jour,
-Les AUTORISER à clôturer la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 1] suivant la limite séparative A, B, C, D et E établie par le plan de bornage de M. [H] homologué suivant jugement du tribunal d’instance de Saint-Paul en date du 19 février 2008,
-ORDONNER la destruction de l’escalier menant à l’étage de la boulangerie et du PMU construit sur la parcelle CZ [Cadastre 1] ainsi que de tout accès à la boulangerie par cette parcelle,
-ORDONNER l’enlèvement des poubelles et des boîtes aux lettres situées sur la parcelle CZ [Cadastre 1],
-AUTORISER l’avancement du portail en limite de propriété,
-CONDAMNER solidairement la SCI DATTIERS 974 et la SARL LE RELAIS GOURMAND à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation de l’atteinte à leur droit de propriété,
-CONDAMNER solidairement les mêmes à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
-DÉBOUTER la SCI DATTIERS 974 de ses demandes plus amples ou contraires,
-DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Ils soutiennent que la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 2] n’a jamais été intégrée au lotissement « [Adresse 6] ».

Ils font valoir que leurs actes de vente des propriétaires mentionnent une indivision à hauteur d’un quart chacun sur la parcelle CZ [Cadastre 1], contrairement à l’acte de Monsieur [D], et que, sa propriété n’étant donc pas enclavée, il n’y aurait pas la nécessité de passer sur cette parcelle.

Ils soutiennent subir des nuisances constantes résultant des clients de la boulangerie qui stationneraient régulièrement devant leur portail, de six grandes poubelles entreposées sur la parcelle ainsi que du stationnement régulier de la voiture du boulanger. Ils ajoutent qu’un escalier a été construit en empiètement sur la parcelle.

Ils réclament l’autorisation de clôturer cette parcelle selon les limites séparatives homologuées, afin de se prémunir des nuisances résultant du stationnement gênant, des odeurs, des déchets, de la présence de personnes alcoolisées, liées de l’exploitation des commerces appartenant à la SCI DATTIERS 974.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées le 5 mars 2026, la SCI DATTIERS 974 demande au tribunal de :
À titre principal,
-DÉBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leur demande, fins et conclusions.
À titre reconventionnel,
-ORDONNER l'enlèvement des plots installés aux points B et E sur le plan de bornage,
-CONDAMNER les demandeurs à procéder à leur enlèvement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir.
En toute hypothèse,
-CONDAMNER la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à tous les frais et dépens.

Elle soutient que la parcelle CZ [Cadastre 1] est une partie commune du lotissement « [Adresse 6] », affectée à l’usage d’allée et destinée à desservir l’ensemble des parcelles, y compris la parcelle CZ [Cadastre 2] sur laquelle elle est propriétaire de lots. Elle fait valoir que cette parcelle ne peut donc être considérée comme une propriété privée, mais bien comme un équipement collectif de voie d’accès commune et d’emplacements de stationnement.

Elle se prévaut en outre d’une servitude de passage le long de la limite Est du lotissement à son profit.

Elle ajoute que la décision du tribunal d’instance de Saint-Paul ayant déjà ordonné la destruction d’un mur construit entre les points B et E aux frais des époux [K] confirmerait que la société DATTIERS ne fait qu’exercer son droit de passage et d’accès à son lot, sans empiéter sur les droits d’autrui. Ce faisant, elle dénonce la mauvaise foi des demandeurs, qui, après la destruction du mur ordonné par le tribunal d’instance, auraient installé des plots en béton entre les points B et E, bloquant ainsi l’accès à la parcelle CZ [Cadastre 1]. Cette action, menée sans décision collective ou validation par un syndicat de lotissement, la priverait de son droit de jouissance des parties communes.

Enfin, elle soutient que la nature de partie commune de la parcelle CZ [Cadastre 1] impliquerait qu’elle relève de la gestion collective du syndicat de lotissement, mais que celui-ci n’a jamais été constitué, ce qui expliquerait l’état d’abandon et le manque d’entretien de cette parcelle, qui devrait pourtant être gérée collectivement par l’ensemble des copropriétaires.

Selon ce qu’autorise l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2026 et la date de mise à disposition du jugement au 26 juin 2026, prorogée au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les articles 544, 691 et 1240 du code civil ;
Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Vu l’article L. 622-21 du code de commerce ;

En l’espèce, si la lecture du rapport d’expertise de M. [H] en date du 11 juin 2007 montre que la parcelle CZ [Cadastre 2] ayant appartenu à M. [D] fait partie du lotissement « [Adresse 6] », la lecture des titres de propriété de la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] permet de constater que ceux-ci sont propriétaires chacun d’une parcelle de terre bâtie, respectivement les parcelles CZ [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ainsi que, ensemble à hauteur du quart indivis chacun, de la parcelle CZ [Cadastre 1] servant de voie et de parking.

Au contraire, l’acte d’apport en donation de la parcelle CZ [Cadastre 2] par M. [D] à la SCI DATTIERS 974 ne fait nulle mention de la parcelle CZ [Cadastre 1].

Il en résulte que, quand bien même la parcelle CZ [Cadastre 2] sur laquelle est édifié un immeuble, au sein duquel la SCI DATTIERS 974 est copropriétaire, fait partie du lotissement « [Adresse 6] », force est de constater que cette SCI ne détient ni droit ni titre sur la parcelle CZ [Cadastre 1].

Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion de la SCI DATTIERS 974 et de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, les servitudes établies par le fait de l’Homme ne sont opposables aux propriétaires du fonds servant que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière (3e Civ., 27 octobre 1993, n° 91-19.874).

La SCI DATTIERS 974 se prévaut d’un droit de passage sur la voie d’accès du lotissement « [Adresse 6] » le long de la borne Est. Le bâtiment situé sur la parcelle CZ [Cadastre 2] n’apparaît pas enclavé et il n’est pas soutenu le contraire. La servitude dont il s’agit est donc une servitude du fait de l’homme.

Or, s’il est loisible de constater qu’une telle servitude est mentionnée sur l’acte de propriété de M. [D] des 29 décembre 1978 et 4 janvier 1979, d’une part, cet acte produit par la SCI DATTIERS 974 n’est pas au nombre des pièces numérotées à son bordereau de communication, de sorte que sa production est contraire au principe du contradictoire ; d’autre part, il n’est pas fait mention de cette servitude dans l’acte d’apport en donation fait par M. [D] à la SCI DATTIERS 974 ; mais encore et surtout, il n’en est fait nulle mention sur les titres de la parcelle CZ [Cadastre 1], qui serait grevée, pas plus que cette servitude n’apparaît publiée au registre foncier.

En outre, la lecture du jugement d’homologation du 19 février 2008 permet de constater qu’il n’a été fait droit à la demande de destruction du mur édifié en ligne D-E qu’en raison de ce que son tracé ne correspond pas à la limite divisoire et en l’absence de conclusions des consorts [K] en réponse à cette demande de M. [D].

Dès lors, la SCI DATTIERS 974 sera déboutée de sa demande reconventionnelle qui tend à voir ordonner l’enlèvement des plots installés aux points B et E sur le plan de bornage, et, eu égard à l’autorisation d’édifier une clôture en limite de voie accordée à M. [Z] le 29 juillet 1999, il sera fait droit à la demande de la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] d’être autorisés à clôturer la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 1] suivant la limite séparative A, B, C, D et E du plan de bornage du 11 juin 2007, homologué le 19 février 2008, et d’avancer le portail en limite de propriété.

Il sera également fait droit aux demandes de la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K] qui tendent à la destruction des ouvrages qui empiètent sur la parcelle CZ [Cadastre 1] ainsi qu’à l’enlèvement des poubelles et des boîtes aux lettres qui y sont situées. La demande d’enlèvement des ouvertures, qui n’empiètent pas sur la parcelle CZ [Cadastre 1], sera rejetée.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 7 septembre 2023, ainsi que l’ancienneté de la procédure, permettent de constater la réalité et l’ancienneté des nuisances causées par l’exploitation du commerce de boulangerie appartenant à la SCI DATTIERS 974 aux propriétaires de la parcelle CZ [Cadastre 1]. Partant, il sera fait droit, dans son principe, à la demande de dommages-intérêts formée par la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K], bien que dans un quantum réduit à de plus justes proportions. Toutefois, eu égard à l’interdiction des poursuites tendant à la condamnation d’une société sous le coup d’une procédure collective au paiement d’une somme d’argent, ils seront déboutés de leur demande à l’égard de la SARL LE RELAIS GOURMAND.

L’issue du litige et l’équité commandent en outre de condamner la SCI DATTIERS 974 aux dépens de l’instance ainsi qu’à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’endroit de la SCI SAAM, MM. [Z], [L] et [K].

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS