TJ 97411, 25 août 2026, RG 25/02620

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 25/02620 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGIM

NAC : 70E

JUGEMENT CIVIL DU 25 AOUT 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Madame [C] [H] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

Madame Isabelle SOUNDRON, greffière lors des débats
Madame Magalie MOLLY, greffière lors du prononcé

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L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Mai 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 25 Juin 2026, et la mise à disposition du jugement au 25 Août 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Août 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

****

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER
Me Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ
Me Jean jacques MOREL

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] est propriétaire d’une parcelle bâtie cadastrée AY [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2], qui est grevée d’une servitude de passage matérialisée par une bande de terrain de 3,50 M de largeur.

Il a pour voisine Madame [S], propriétaire des parcelles AY [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées [Adresse 2], sur lesquelles sont édifiées deux logements donnés en location.

Soutenant que sa voisine a décaissé une partie de son terrain et construit un mur de soutènement qui provoque des désordres sur son bien, Monsieur [P] a obtenu, en référé, l’exécution d’une mesure d’expertise confiée à Monsieur [G] qui s’est déroulée au contradictoire des parties.

Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire clos le 03 octobre 2024, Monsieur [P] a fait citer le 25 juillet Madame [S] pour demander au tribunal de la condamner à réaliser les travaux de remise en état et à l’indemniser des préjudices subis.

Dans ses dernières conclusions enregistrées par voie électronique, Monsieur [P] demande au tribunal de :

-CONDAMNER Madame [S] [A] à procéder aux travaux curatifs tels que préconisés et détaillés par Monsieur [G] dans son rapport d'expertise du 3 octobre 2024 et ce sous un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir qui sera faite, avec maîtrise d’œuvre ; à savoir précisément :
Aménagement accès et repli de chantier ;Déconstruction du mur Sud de la servitude ;Aménagement d'un accès véhicule de 6 m de largeur sur la parcelle AY[Cadastre 1], avec rampe stabilisée au choix de M. [P] ;Aménagement d'un talus de 25° sur la parcelle AY[Cadastre 1] en linéaire de la servitude ;Édification d'un mur de soutènement au Sud de la servitude, à I'Ouest de la cassure de pente de la voie bétonnée, de hauteur maximale 2,50 m en moellons sur le fond AY [Cadastre 1], avec clôture type WEGO de 1,20 m de hauteur, conforme au permis de construire ;Mise en œuvre d'un dispositif de drain des eaux amont (drain en roulé 20/40 sous géotextile avec tube PVC scié d'évacuation aval des eaux, et raccordement au réseau public ou sur exutoire autorisé), et de barbacanes de drainage du contenu en eaux en amont de I'ouvrage ;Edification d'un mur de soutènement hauteur maximale 2,50 m en moellons et 22,30 m sur le fond AY [Cadastre 3], avec clôture type WEGO de 1,20 m de hauteur ;Terrassements en remblais de la partie Ouest du fond [P] à niveau d'arase du mur de 2,50 m de soutènement ;Plantation d'une haie au choix du demandeur en linéaire de la servitude ;Réfection des plateformes et pelouses ;A défaut d'exécution passé ce délai d'un mois :
- ASSORTIR la condamnation de réalisation des travaux à une astreinte de 200 euros par jour de retard,
-ENJOINDRE à Madame [S] de faire réaliser lesdits travaux sous maîtrise d'oeuvre d'un professionnel qualifié à sa charge exclusive,
-CONDAMNER Madame [S] [A] à verser à Monsieur [P] les sommes suivantes :
* 50 000 euros au titre des préjudices autre que matériels,
* 4 138,11 euros au titre du remboursement des frais d'expertise,
* 5 000 euros au visa de l'article 700 du CPC,
-ASSORTIR la condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir et la capitalisation des intérêts au sens de l’article 1343-2 du Code Civil,
-DEBOUTER purement et simplement Madame [S]-[A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-ORDONNER la cessation de toute utilisation de la servitude de passage litigieuse autre que pour le passage strict et ce jusqu'à la réalisation des travaux préconisés par Monsieur [G] à savoir la déconstruction du mur existant puis la reconstruction d'un mur plein sur toute la longueur de la propriété de Madame [S] et la réalisation d'un nouvel accès pour la partie de sa propriété qu'elle offre à la location,
-ORDONNER la communication du jugement au service de l’urbanisme,
-LA CONDAMNER aux dépens et ASSORIR le jugement de l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions enregistrées par voie électronique, Madame [S] demande au tribunal de :

A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes et le CONDAMNER à lui rembourser la moitié des frais d’aménagement de la servitude,
- CONDAMNER Monsieur [P] à communiquer l’acte de vente signé pour l’achat de sa parcelle,
A titre subsidiaire,
- DIMINUER le montant des demandes du requérant de façon plus proportionnée, et ordonner des travaux alternatifs à la destruction des murs sud et est, et de la voie bétonnée ;
-CONDAMNER Monsieur [P] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la demande de communication du titre de propriété de Monsieur [P] est, à ce stade, devenue irrecevable. Elle sera rejetée.

1 – Sur les demandes principales de Monsieur [P]

Sur la responsabilité de Madame [S]

Monsieur [P] fonde son action sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et établit, pièces à l’appui, qu’un litige est apparu sur l’usage de la servitude de passage en ce que les locataires de Madame [S] se stationnaient régulièrement sur sa parcelle qui n’était alors pas matérialisée ; qu’en 2021 celle-ci a réalisé des travaux de décaissement sur son terrain et sur celui de son voisin, sans son accord, à la suite desquels elle a réalisé un mur de soutènement au niveau du droit de passage.

Ces faits ne sont pas contestés par la défenderesse qui les explique par la nécessité d’aménager la servitude de passage qui était, selon elle, impraticable et dangereuse.

Pour autant, elle n’apporte aucune preuve du caractère “impraticable et dangereux” de la servitude de passage et ne conteste pas les désordres constatés par l’expert judiciaire dont les constatations techniques et les photographies prises révèlent ceci :

«  désordre n°1 : décaissement du fond AY [Cadastre 1]

-Décaissement du fond de Monsieur [P] par sa voisine de 0,30 m côté est à 1,20 m au droit de la cassure de pente de la voie bétonnée photo 3,12 et 14

- création d’une voie bétonnée de 3,65 m est à 3,38 m Ouest de largeur nette, sur terres décaissées, sans maîtrise d’œuvre,

- création sans autorisation d’un mur de soutènement en amont de la servitude de passage de 0,70 m à 3,40 m de hauteur côté maison [P]

- défaut de garde corps ou clôture en tête de mur de soutènement Sud de la servitude de passage avec mise en danger des personnes et des biens

- le permis de construire accordé à Madame [S] indique un mur de clôture Est de 2,50 m plus grillage 1,20 m sans ouverture ni portail au droit de la servitude de passage

- empiètement du mur Sud de la voie crée par Madame [S]

-conteneur à déchets des locataires et /ou véhicules de Mme [S]

Désordre n°2

mur de soutènement / clôture Est du fond AY [Cadastre 4] coté du fond [P]

• décaissement du fonds de Madame [S] de 0,90 m côté Est à 1,20 m en linéaire de limites séparatives AY [Cadastre 3] AY [Cadastre 1]

• édification d’un mur de soutènement sur l’Est de la parcelle AY [Cadastre 3] de 3,40 m à 1,20 m de hauteur côté maison [P] dépourvue de drain amont et de barbacane. Ce mur est instable au glissement, et de façon évolutive en s’aggravant. La base du mur a été édifiée sur béton de propreté sans semelle béton armée de répartition ;

Causes des désordres

Le mur Est de 22,85 m et son retour au sud de la servitude de passage sont intrinsèquement instables aux glissements, dans un secteur en très forte pente.

Défaut de conception et défaut de suivi technique des travaux : le projet n’a fait l’objet d’aucune conception technique, ni de plans d’exécution. Le conjoint de Madame [S] à réalisé les travaux sans disposer des compétences nécessaires, de façon empirique.

Monsieur [P] a perdu des surfaces substantielles de sa plate-forme Nord côté servitude, par l’empiètement du sud de la voie bétonnée et de la voie elle-même

Le mur Est de Mme [S] et son retour au sud de la servitude de passage, instables au glissement, interdit à Monsieur [P] tout aménagement sur la partie ouest de son terrain, notamment de réaliser une plate-forme horizontale en remblais.

Le talus préexistant de Monsieur [P] a été remanié et déstabilisé par les terrassements en déblais sur 1,20 m de hauteur côté fond de Mme [S]

Le défaut de garde corps met en danger les personnes et les biens

Monsieur [P] subit les vues à l’esthétique discutable de mûrs de bloc maçonné brut de 3,40 m de hauteur alors que le permis de construire accordé à Madame [S] n’autorise qu’un mur de clôture Est de 2,50 m + grillage de 1,20 m, et aucune ouverture ni portail au droit la servitude de passage incriminée ;

Les initiatives de Madame [S] dévalorisent le fonds de Monsieur [P] de 20 %

Monsieur [P] n’a plus d’accès véhicule à sa parcelle, la seule possibilité actuelle étant de passer au Sud du mur de la voie bétonnée, alors que cette surface de 30 m² est à l’usage exclusif des parcelles AY [Cadastre 2] et AY [Cadastre 3]  ».

Il s’ensuit, d’une part, que Madame [S] a réalisé des travaux de décaissement sur le terrain de son voisin, sans remise en état à l’identique, et des travaux de construction d’un mur de soutènement et d’une voie bétonnée, en lieu et place du droit de passage, sans respecter les règles de l'art.

Que d’autre part, ces malfaçons sont directement à l'origine des désordres subis par Monsieur [P] que Madame [S] cherche à “relativiser” en invoquant l’état d’enclavement de sa parcelle, qui n’est nullement établi et qui se trouve contredit par la configuration des lieux.

Enfin ses explications sur la nécessité d’aménager la servitude de passage et sur la construction du portail qui a été réalisée en violation manifeste du permis de construire qui exigeait un mur intégral sont inopérantes.

En conséquence, les agissements fautifs de Madame [S] étant à l’origine des désordres subis par le requérant, celui-ci est fondé à demander la remise en état de son bien.

Sur la réparation des désordres

Il ressort du rapport d'expertise ceci :

«  travaux curatifs sur les causes des désordres :

aménagement accès et repli de chantier

• déconstruction du mur sud de la servitude

• aménagement d’un accès véhicule de 6 m de largeur sur la parcelle AY [Cadastre 1], avec rampe stabilisée au choix de Monsieur [P]

• aménagement d’un talus de 25° sur la parcelle AY [Cadastre 1] en linéaire de la servitude

édification d’un mur de soutènement au sud de la servitude, à l’ouest de la cassure de pente de la voie bétonnée, de hauteur maximale de 2,50 m en moellons sur le fond AY [Cadastre 1] avec clôture type WEGO de 1,20 m de hauteur, conforme au permis de construire
• mise en œuvre d’un dispositif de drain des eaux amont et de barbacane de drainage du contenu en eaux en amont de l’ouvrage

• édification d’un mur de soutènement hauteur maximal de 2, 50 m en moellons et 22,30 m sur le fond AY [Cadastre 3], avec clôture type XEGO de 1,20 de hauteur

• terrassements en remblais de la partie ouest du fond [P] à niveau d’arase du mur de 2,50 m de soutènement

• plantation d’une haie au choix du demandeur en linéaire de la servitude

• réfection des plates-formes et pelouses

• montant estimé des travaux 24 800 € TTC
montant estimé de la maîtrise d’œuvre : 3000 €
totale étude des travaux : 27 800 €

• durée prévisible des travaux trois semaines ».

Madame [S] demande la réduction du montant des travaux sans apporter d’élément de comparaison et de devis chiffré permettant de remettre en cause l’évaluation faite par l’expert judiciaire.

Partant le coût des travaux évalué par Monsieur [G] sera retenu et la défenderesse sera condamnée à faire réaliser l'ensemble des travaux préconisés par l'expert judiciaire, selon les modalités prévues dans le dispositif de la décision.

Afin d'assurer la bonne exécution de la décision, une astreinte de 70 euros par jour de retard sera fixée.

Sur le partage des frais d’aménagement de la servitude

Madame [S] sollicite, à titre reconventionnel, le partage des frais d’aménagement de la servitude au visa des articles 697 et 698 du Code civil.

Toutefois, elle a fait le choix d’aménager la servitude pour sa seule commodité au mépris des droits du voisin, de sorte que c’est à elle d’en supporter les frais.

De surcroît, elle n’établit pas la communauté d’intérêts entre elle et son voisin, les attestations produites étant manifestement insuffisantes au regard du contexte décrit précédemment.

Enfin et surtout, Monsieur [P] n’est pas tenu d’améliorer ou d’entretenir la servitude, mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à la rendre plus incommode.

En conséquence la demande reconventionnelle de Madame [S] sera rejetée.

Sur l'indemnisation des préjudices subis par Monsieur [P]

L’expert relève l’existence d’un préjudice moral pour travaux non autorisés sur le bien, d’un préjudice de jouissance pour réduction de surface du bien, d’un préjudice de perte de valeur du bien et d’un préjudice pour le temps passé pour la procédure de référée expertise.

Madame [S] conteste la plupart de ces préjudices sans apporter d’explications susceptibles de remettre en cause les constatations réalisées par l’expert, notamment en page 14 de son rapport.

Monsieur [P] chiffre son préjudice global à la somme de 50.000 € sans fournir aucun détail et aucun élément chiffré et il faut notamment regretter l’absence d’élément permettant d’évaluer la dépréciation de son bien ainsi que la perte de surface.

La demande globale présentée au titre des préjudices subis sera dès lors rejetée faute de justificatif.

Enfin la demande de communication du jugement au service de l’urbanisme, non motivée en droit, sera rejetée.

2 – Sur les mesures de fin de jugement 

Succombant, Madame [S] sera condamnée aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. L’équité et la situation financière des parties commandent de la condamner à payer à Monsieur [P] une indemnité de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement qui est de droit.

PAR CES MOTIFS