TJ 95500, 31 août 2026, RG 25/06213

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

31 Août 2026

N° RG 25/06213 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OYLE
Code NAC : 50G

[P] [C]
C/
[T] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 31 août 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame SAMAKÉ, Juge
Madame ALBORNA, magistrate à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 13 Avril 2026 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Christelle ALBORNA.

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DEMANDERESSE

Madame [P] [C], née le 20 Juin 1977 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’oise

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [G], né le 09 Mars 1971 à [Localité 2] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 13 décembre 2024, Mme [C] a signé une promesse unilatérale de vente au profit de M. [G] portant sur un appartement en duplex de type 3 portant le numéro 4407, sis [Adresse 3] à [Localité 3], et constituant le lot de copropriété numéro 64 au sein d’un ensemble immobilier, moyennant le prix de 305 000 euros sous la condition suspensive d'obtention d’un ou plusieurs prêts.

Ladite condition suspensive portait sur un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 328 721 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,60% hors assurance.

L’acte stipulait que l’obtention du financement devait pour réaliser la condition suspensive intervenir au plus tard le 28 février 2025 et que la promesse de vente expirait le 28 mars 2025.

En outre, il prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 30 500 euros. Aucune somme n’a été versée à titre de garantie de ladite indemnité par le bénéficiaire de la promesse conformément à la convention expresse des parties.

C'est dans ce contexte que, par acte en date du 23 octobre 2025, Mme [C] a fait assigner M. [G] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de faire constater la caducité de la promesse unilatérale de vente litigieuse et obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Aux termes de son assignation, Mme [C] demande au tribunal de :

- condamner M. [G] à leur verser la somme de 30 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente ;
- le condamner aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Julien Auchet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- le condamner à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait essentiellement valoir au visa des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil et au regard des pièces versées aux débats que :

- le terme de la promesse fixé au 28 mars 2025 est arrivée à échéance sans que M. [G] ne notifie ni l’obtention ou la non-obtention de son financement, ni ne justifie de ses demandes de prêt ;
- par courrier recommandé et mail du 15 septembre 2025, son conseil a procédé à la mise en demeure du bénéficiaire pour justifier de ses demandes de prêts et de ses intentions quant à la vente et lui a donné sommation de payer l’indemnité d’immobilisation du bien conformément aux stipulations de la promesse litigieuse ;
- ce courrier a été réceptionné le 17 septembre 2025 par M. [G] qui n’y a apporté aucune réponse ;
- la condition suspensive de financement doit donc être considérée comme ayant défailli par son fait ;
- les autres conditions suspensives s’étant réalisées, le défendeur est tenu de lui verser 30 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, le tribunal, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie à l’assignation susvisée.

M. [G], régulièrement cité à étude n'a pas constitué avocat. Le présent jugement, susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 4 décembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire appelée à l'audience du 13 avril 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 août 2026.

En cours de délibéré, le conseil de la demanderesse a été invité par message électronique du 18 mai 2026 à produire dans un délai de 7 jours par note en délibéré les mails visés dans le bordereau de pièces joint à l’assignation correspondant à la présente affaire, les mails transmis au tribunal avec l’ensemble des autres pièces apparaissant correspondre à une autre promesse unilatérale de vente traitée par le même notaire.

Le conseil de la demanderesse a répondu à la demande du tribunal par note en délibéré transmise par la voie électronique le 21 mai 2026.

Le présent jugement est prononcé à la date du 31 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le sort de la condition suspensive d’obtention de prêts :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse prévoit une condition suspensive de financement portant sur un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 328 721 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,60% hors assurance.

Il est précisé que l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, sollicitée aux conditions ci-dessus énoncées, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

En l’absence de notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date d’échéance du délai de la condition suspensive de financement soit à compter du 1er mars 2025, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et la promesse sera donc caduque de plein droit.

L’acte litigieux prévoit en outre, en cas de non signature de l’acte de vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, une indemnité d’immobilisation du bien d’un montant forfaitaire de 30 500 euros à la charge du bénéficiaire devant être versée dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique.

Il résulte des pièces produites aux débats par la demanderesse que :

- le notaire chargé de la transaction a adressé un mail au bénéficiaire de la promesse, le 31 mars 2025, “en l’absence de retour de sa part” aux fins de l’informer de “la décision de Mme [C] de procéder à l’annulation de la vente” et de ce que “conformément aux stipulations de la promesse de vente, la venderesse exige le versement de l’indemnité d’immobilisation en totalité, à savoir la somme de 30 500 euros” ;

- et que la mise en demeure du bénéficiaire par courrier du 15 septembre 2025 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception a bien été réceptionnée et l’accusé de réception signé par le destinataire le 17 septembre 2025.

M. [G], bien que régulièrement assigné à la présente instance mais n’ayant pas constitué avocat, ne rapporte par conséquent aucune preuve de diligence entreprise aux fins d’obtenir le financement de la vente litigieuse.

Force est donc de constater que ce dernier a été défaillant en ne donnant aucune suite à la promesse unilatérale de vente signée, pas même un mail d’information au notaire chargé de la vente, et en ne justifiant d’aucune démarche aux fins d’obtenir un prêt immobilier.

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention de prêts doit être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, M. [G] en ayant empêché la réalisation par son inaction et son désintérêt total à l’égard de la promesse unilatérale de vente, réitéré dans le cadre de la présente instance dont il s’est également totalement désintéressé.

2. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les a faits.

Selon l’article 1124 alinéa 1er du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation versée au promettant par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente d’un immeuble n’est pas destinée à assurer l’exécution d’une convention, ce dernier ne prenant pas l’engagement d’acquérir. Elle ne peut donc être qualifiée de clause pénale.

En l’espèce, une indemnité d’immobilisation est prévue à la promesse de vente (page 14) et rédigée selon les termes suivants :

“ En considération et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le promettant en cas de non signature de l’acte de vente par le seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation du bien, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 30 500 euros.

De convention expresse entre les parties, il n’est prévu aucun versement à ce jour.

Le bénéficiaire s’oblige à verser ladite indemnité d’immobilisation au promettant dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où celui-ci ne donnerait pas suite à l’acquisition une fois toutes les conditions suspensives réalisées.”

Les termes de cette clause apparaissant parfaitement clairs, il n’existe aucune ambiguïté sur la nature de cette indemnité qui ne saurait par conséquent être requalifiée en clause pénale.

L’acte de vente n’ayant pas été signé par le seul fait de M. [G], la condition suspensive d’obtention du financement étant réputée accomplie en raison de son inaction, l’indemnité d’immobilisation est dûe à Mme [C] conformément aux stipulations de la promesse.

En conséquence, M. [G] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 30 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [G], partie perdante, sera tenu aux dépens avec distraction au profit de Maître Julien Auchet, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [G] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS