TJ 69123, 31 août 2026, RG 25/03369

Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
3 Rue du Docteur Papillon
69100 VILLEURBANNE

RW
N° RG 25/03369 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3FQK

Minute : 26/

du : 31/08/2026

JUGEMENT

[W] [F]

[G] [H]

C/

[J] [E]

[K] [O]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l'audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 31 Août 2026, sous la présidence de BARRET Florence, Président, assistée de CHARTON Cécile, Greffier,

Après débats à l'audience du 01 Juin 2026,le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [F]
7 chemin du Grand Roule - 69350 LA MULATIERE
représenté par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

Madame [G] [H]
3 place Bénédict Teissier - 69005 LYON
représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

D’UNE PART,

ET :

DEFENDERESSES

Madame [J] [E]
22 bis rue du Lieutenant Colonel Girard 69007 LYON
représentée par Me Julie IMBERT MINNI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2140

Madame [K] [O]
22 bis rue du Lieutenant Colonel Girard 69007 LYON
représentée par Me Julie IMBERT MINNI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2140

D’AUTRE PART.

RG 25/03369 [F] - [H] / [E] - [O]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte en date du 26 janvier 2024, à effet au 1er février 2024, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] ont donné à bail à Madame [J] [E] et Madame [K] [O] un logement et un garage sis 244 rue Léon BLUM, 69100 VILLEURBANNE, moyennant le versement mensuel d’un loyer de 1 015 euros, outre 170 euros au titre de la provision sur charges.
Par acte signifié le 14 février 2025 et dénoncé à la CCAPEX, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] ont fait commandement à Madame [J] [E] et Madame [K] [O] de leur payer la somme de 1 600 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 février 2025.
Ce commandement étant resté vain, par acte signifié le 23 juillet 2025, notifié à l’autorité préfectorale le 25 juillet suivant, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] ont fait assigner Madame [J] [E] et Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins, notamment, de résiliation du bail, d’expulsion des locataires, et de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 16 octobre 2025, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H], représentés par leur avocat, indiquent que les locataires ont quitté les lieux.

Madame [J] [E], comparant en personne, communique sa nouvelle adresse au tribunal.

Citée à étude, Madame [K] [O] ne comparaît ni ne se fait représenter à l’audience.

A l’audience du 23 mars 2026 à laquelle l’affaire a été successivement renvoyée sur demandes des parties, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H], représentés par leur avocat et reprenant les termes de leurs conclusions écrites n°2, demandent que le tribunal :

- constate leur désistement concernant leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion des locataires,

- condamne solidairement Madame [J] [E] et Madame [K] [O] à leur payer les sommes de :

- 4 056.31 euros au titre du solde locatif, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1 015 euros,

- 1000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens,

- rejette toute demande contraire.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] indiquent qu’ils justifient du montant des régularisations de charges appliquées aux locataires et qu’ils sont encore dans l’attente de l’approbation des comptes de la copropriété s’agissant des charges communes. Ils soulignent qu’une fois les comptes approuvés, ils procéderont à une régularisation complémentaire. Ainsi, les demandes des locataires au titre des charges seront rejetées.

Ils s’opposent à la demande indemnitaire formée par les locataires au titre du préjudice subi du fait de n’avoir pu consulter les justificatifs relatifs à la régularisation des charges, faisant valoir que ceux-ci ont été rapidement communiqués et qu’il n’est pas justifié de la matérialité du préjudice allégué.

Par ailleurs, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] maintiennent que les sommes réclamées au titre des réparations locatives sont justifiées au regard des dégradations commises dans les lieux. Ils rappellent que Madame [J] [E] et Madame [K] [O] ne sont restées que 19 mois dans les lieux et que ces dégradations ne sont pas normales au regard de cette durée d’occupation. Ils insistent également sur le fait qu’elles ont signé l’état des lieux de sortie qui met en évidence que le logement n’avait pas été correctement nettoyé.

Enfin, Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] s’opposent à la demande de restitution du dépôt de garantie dès lors que les sommes qui leurs sont dues, et qui sont justifiées, sont d’un montant supérieur.

En réplique, Madame [J] [E] et Madame [K] [O], représentées par leur avocat et reprenant les termes de leurs conclusions écrites, demande que le tribunal :

- rejette l’intégralité des demandes de condamnation formées par Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H],

- condamne solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] à leur payer les sommes de :

- 3 230 euros au titre des provisions de charges appelées par les bailleurs, injustifiées et indues,

- 500 euros en réparation de leur préjudice,

- 1 015 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- 406 euros au titre de la pénalité légale, sous réserve d’actualisation,

- 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve de renonciation préalable au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

A cet effet, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L174-2 du code de la construction et de l’habitation, Madame [J] [E] et Madame [K] [O] exposent que par courrier recommandé du 22 octobre 2025, elles ont demandé les justificatifs de la régularisation de charges appliquée par les bailleurs, en vain. Elles soulignent en outre que la somme réclamée est erronée car elles ne sont entrées dans les lieux que le 1er février 2024, et que la régularisation des charges effectuées par la copropriété pour l’année 2025 n’a probablement pas encore été effectuée.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [J] [E] et Madame [K] [O] exposent qu’elles ont subi un préjudice du fait de l’absence de communication des éléments relatifs à la régularisation des charges. En effet, cette carence a généré des frais inutiles et des tensions alors que Madame [J] [E] est fragilisée par des problèmes de santé.

Madame [J] [E] et Madame [K] [O], au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 contestent également les réparations locatives qui leur sont imputées par Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H]. Elles font valoir que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de démontrer qu’elles ont dégradé les lieux durant le temps de leur occupation. Elles soulignent également qu’elles avaient constaté, à l’occasion d’un dégât des eaux, que la société ayant émis le devis de reprise des dégradations reprochées pouvait surévaluer le coût de ses prestations. Madame [J] [E] et Madame [K] [O] en déduisent que leur dépôt de garantie a été injustement retenu et doit donc leur être restitué, avec application de la majoration légale.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, et à défaut de contestation ou de demande reconventionnelle de ce chef, il convient de constater que Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] se désistent de leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion de Madame [J] [E] et Madame [K] [O].

1 – Sur le solde locatif :

Il convient d’examiner successivement les demandes formées au titre des loyers et charges impayés, des régularisations de charges et des réparations locatives.

- montant des loyers et charges courants impayés :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer les loyers et charges prévus au contrat de bail.

En l’espèce, il résulte de la situation comptable arrêtée au 30 novembre 2025 qu’à la date de restitution des lieux, Madame [J] [E] et Madame [K] [O] étaient redevables de la somme de 842,12 euros au titre des loyers et charges courants impayés.

Madame [J] [E] et Madame [K] [O] ne démontrent pas que cette somme a été payée ou qu’elle n’était pas due.

Pour ces motifs, la somme de 842,12 euros est retenue au titre du solde locatif.

- montant des régularisations de charges :

Il n’est pas contesté que les locataires sont tenues au paiement des charges régularisées ; la contestation porte sur le l’absence de justificatif des charges réclamées et leur calcul.

Au préalable, il convient de rappeler que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, notamment, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat.

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 22 de la même loi dispose, notamment, que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

En l’espèce, s’agissant tout d’abord de la régularisation des charges de l’année 2024, il est porté dans le compte la somme de 3 284,06 euros, avec cette précision que les provisions d’un montant total de 1 760 euros viennent en déduction de cette régularisation, soit un solde de 1 524,06 euros.

Le décompte de la régularisation des charges établi par le mandataire de Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] retient :

- les charges appartement à hauteur de 259,19 euros
- les charges masses générales à hauteur de 383,20 euros
- les charges de chauffage commun d’un montant de 1120,67 euros
- les charges de l’ascenseur C d’un montant de 62,48 euros
- les charges garages d’un montant de 46,52 euros
- la TOM de 162 euros
- eau chaude pour un montant de 413,95 euros
- les charges de chauffage à hauteur de 1008,33 euros

ce qui représente une somme totale de 3 456,34 euros pour une période de 12 mois, soit 3 168,31 euros pour la période du 1er février 2024, date d’effet du bail, au 31 décembre 2024.

Ces sommes sont conformes aux charges récupérables visées dans le décompte des charges de copropriété correspondant à l’année 2024. Elles sont d’un montant supérieur à celui des provisions versées par les locataires au titre de l’année 2024 ce qui justifie que Madame [J] [E] et Madame [K] [O] soient déboutées de leur demande de restitution des provisions sur charges versées au titre de l’année 2024.

De plus, il y a effectivement une erreur de calcul de la régularisation des charges 2024 qui est donc retenue à la hauteur de 3 168,31 – 1 760 = 1 408,31 euros.

S’agissant de la régularisation des charges de l’année 2025, le compte locataire vise une régularisation de 2675,47 euros et précise que les provisions versées s’élèvent à 1 422,34 euros, soit un solde de 1 253,13 euros.

Le gestionnaire du logement a procédé au même décompte et visé :

- les charges appartement à hauteur de 272,15 euros
- les charges masses générales à hauteur de 402,36 euros
- les charges de chauffage commun d’un montant de 1176,70 euros
- les charges de l’ascenseur C d’un montant de 65,60 euros
- les charges garages d’un montant de 48,84 euros
- la TOM de 165 euros
- eau chaude pour un montant de 456 euros
- les charges de chauffage à hauteur de 736,77 euros

Cependant, ces chiffres ne sont pas confirmés par la production du décompte de charges de copropriété, les demandeurs précisant n’en avoir pas encore été destinataires à la date de l’audience. Dans leurs conclusions, les bailleurs indiquent que ces chiffres ont été établis au regard de l’index de consommation d’eau et de chauffage relevés dans l’état des lieux de sortie, et sur la base des montants retenus l’année précédente qui ont été légèrement augmentés.

Or, en application des dispositions précitées, les demandeurs ne pouvaient réclamer le paiement de charges régularisées sur la base d’un montant virtuel, mais seulement retenir 20 % du montant du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation définitive.

De même, les défenderesses, qui ne peuvent raisonnablement contester qu’elles ont bénéficié des parties communes de l’immeuble, de consommations d’eau chaude et de chauffage, ne peuvent demander la restitution des provisions versées au titre de l’année 2025 avant la régularisation définitive des charges récupérables.

Pour ces motifs, la demande au titre régularisation des charges au titre de l’année 2025 est rejetée en l’état ; Madame [J] [E] et Madame [K] [O] sont en outre déboutées de leur demande de restitution des provisions sur charges versées au titre de l’année 2025.

- sur les réparations locatives :

L’article 7 fait obligation au locataire de répondre des dégradations commises dans les lieux loués durant le temps de son occupation.

Pour caractériser ces dégradations, le juge compare les états des lieux d’entrée et de sortie, et fixe l’indemnisation correspondant au préjudice subi par le bailleur en s’appuyant sur les devis et factures produits par celui-ci.

En l’espèce, il convient d’examiner successivement chaque poste de demande.

- remplacement de l’évier de la cuisine :

L’état des lieux d’entrée indique que l’évier en résine est à l’état d’usage et présente des traces de calcaire ; ses accessoires (bonde, robinetterie, siphon), fonctionnent correctement. L’état des lieux de sortie expose que l’évier est à l’état moyen avec un dépôt de calcaire, et que ses accessoires ne présentent pas de dysfonctionnement.

Si Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] affirment que la présence de ce dépôt de calcaire, plus grave que les simples traces relevées lors de l’entrée dans les lieux, justifie le remplacement de l’évier, les photographies jointes ne mettent aucunement en évidence la nécessité de remplacer cet équipement.

Il en résulte que c’est à bon droit que Madame [J] [E] et Madame [K] [O] soulèvent l’absence de démonstration de ce que ces frais leur incombent ; ils sont donc rejetés.

- réfection de la peinture des murs de la cuisine :

L’état des lieux d’entrée mentionne que ces murs sont à l’état d’usage avec cette précision qu’ils sont affectés d’accrocs, de traces modérées, de trous de cheville bouchés et de traces de reprise d’enduit, de traces de meubles modérées, et de quelques petits impacts. Il est également indiqué la présence d’une étagère en bon état. L’état des lieux de sortie indique que les murs sont à l’état d’usage avancé ou dégradé. Il est fait état de nombreuses traces, de trous de cheville et de traces de rebouchage, d’éclats, de deux importantes traces jaunâtres et de projections. Seule les traces jaunâtres constituent des dégradations nouvelles imputables aux locataires. La photographie du mur gauche et du mur de face confirment leur présence et l’impossibilité de les dissimuler sans reprise complète des murs.

Cependant, les murs étant déjà dégradés lors de l’entrée dans les lieux des locataires, et au regard de la durée d’occupation des lieux, rien ne justifie que Madame [J] [E] et Madame [K] [O] supportent le coût d’une remise à neuf complète, et de ce fait, les dégradations commises par les précédents occupants.

Le coût total de la remise en état des peintures évalué à 160 euros HT n’a rien d’excessif.
Compte-tenu des précédents développements, les frais de reprise de la peinture seront mis à la charge des locataires dans la limite de 40 %, ce qui représente la somme de 64 euros HT, soit 76,80 euros TTC pour une TVA de 20 % (taux visé dans le devis).

- reprise de la peinture de la porte des WC :

L’état des lieux d’entrée retient que la porte des WC est en bon état, bien que présentant de légères traces. La poignée fonctionne mais présente un jeu. L’état des lieux de sortie indique que la porte est à l’état moyen en raison de la présence de deux éclats sur la face extérieure. La photographie des deux éclats confirment que ceux-ci ne peuvent être assimilés aux légères traces relevées lors de l’entrée dans le logement. Il s’agit donc de dégradations nouvelles. Cependant, rien ne justifie que les locataires supportent la charge de la remise en peinture de la partie intérieure de la porte, non dégradée, et des traces déjà présentes lors de leur entrée dans les lieux. Il convient également de tenir compte du caractère limité de ces dégradations qui ne rend pas indispensable une remise en peinture immédiate, et de la durée de l’occupation des lieux.

Le coût de la prestation, fixé à 90 euros HT ne paraît pas excessif.

Ces frais seront donc retenus pour un seul côté de la porte, dans la limite de 20 %, ce qui représente la somme de 36 euros HT, soit 43,20 euros TTC après application de la TVA à 20 % visée dans le devis.

- reprise de la peinture des murs de la chambre 2 :

L’état des lieux d’entrée indique que les murs de cette chambre sont en bon état et à l’état d’usage (les deux colonnes ont été cochées), et fait état de la présence de légères traces. L’état des lieux de sortie retient que le mur d’accès est à l’état d’usage avancé, et que les autres murs sont dans un état moyen en raison de traces noires, de traces de frottement, et de trous de cheville rebouchés. Il s’agit donc de dégradations nouvelles dont doivent répondre Madame [J] [E] et Madame [K] [O].

Le coût de la reprise des murs, d’une surface de 23 m², fixé à 540 euros HT est adapté.

Les trous de cheville étant des dégradations volontaires, les locataires sont tenues de prendre à leur charge la totalité de ces frais, soit la somme de 648 euros après application de la TVA à 20 % visée dans le devis.

Enfin, les frais de nettoyage du chantier sont à la charge des locataires pour la somme de 120 euros TTC.

Il en résulte que le solde locatif s’élève à la somme de : 842,12 + 1 408,31 + 76,80 + 43,20 + 648 + 120 = 3138,43 euros.

Par conséquence, il convient de fixer à 3 138,43 euros le montant dû par Madame [J] [E] et Madame [K] [O] au titre du solde après départ, hors régularisation des charges pour l’année 2025.

2 – Sur le dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur,

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 1 015 euros. Il est établi que cette somme a bien été versée à Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] et conservée par ceux-ci.

Le montant du dépôt de garantie étant inférieur au montant des sommes restant dues par Madame [J] [E] et Madame [K] [O] au titre du solde locatif, il convient de les débouter de leurs demandes de restitution de cette somme et de paiement de la majoration légale.

Après déduction du dépôt de garantie, le solde après départ s’élève à la somme de 2 123,43 euros.

Par conséquence, Madame [J] [E] et Madame [K] [O] sont condamnées solidairement à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] la somme de 2 123,83 euros de ce chef, hors régularisation des charges à venir pour l’année 2025.

3 – Sur la demande indemnitaire reconventionnelle :

Madame [J] [E] et Madame [K] [O] ne produisent aucun élément de nature à démontrer que la tardiveté de la transmission des pièces justificatives des régularisations des charges a eu des conséquences concrètes sur leur état de santé ;

Pour ces motifs, elles sont déboutées de leur demande indemnitaire reconventionnelle.

4 – Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Madame [J] [E] et Madame [K] [O] sont condamnées in solidum aux dépens et à payer à Monsieur [W] [F] et Madame [G] [H] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS