TJ 75056, 31 août 2026, RG 22/11920

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me EDON (B0472)
Me LEPEU (B0404)
Me BENJAMIN (P0378)
Me FOIRIEN (U0008)
Me ZANATI (P0435)
Me ANQUETIL (D0156)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/11920

N° Portalis 352J-W-B7G-CX23N

N° MINUTE : 4

Assignation du :
30 Septembre 2022

JUGEMENT
rendu le 31 Août 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. SOVITRAT 11 (RCS de Lyon 484 592 563)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Christophe EDON de la S.E.L.A.R.L. CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0472, et assistée de Maître Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, vestiaire Toque 261

DÉFENDEURS

Madame [Q] [T] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [W] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [M] [T]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [K] [T]
[Adresse 5]
[Localité 5]

tous les quatre représentés par Maître Fabrice LEPEU de l'A.A.R.P.I. KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0404

Madame [D] [I]
domiciliée : chez [G] [F]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Monsieur [L] [I]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Madame [C] [I]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Madame [G] [F]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Madame [E] [I]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Madame [J] [I]
[Adresse 6]
[Localité 3]

tous les six représentés par Maître Éric BENJAMIN de la S.C.P. BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0378

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CABINET MABILLE (RCS de Paris 509 986 758)

représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

S.A. AXA FRANCE IARD (RCS de Nanterre 722 057 460)
[Adresse 9]
[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Marc ZANATI de la S.E.L.A.S. COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0435

S.A. GAN ASSURANCES (RCS de Paris 542 063 797)
[Adresse 10]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL de l'A.A.R.P.I. ANQUETIL ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156
Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/11920 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX23N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 18 Mars 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2026, puis prorogé successivement au 15 Juillet 2026, au 26 Août 2026 et au 31 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Les immeubles situés respectivement au [Adresse 11] et au [Adresse 8] à [Localité 3] sont soumis au statut de la copropriété.

Par acte sous signature privée en date du 11 août 2017, Madame [Q] [T] épouse [R], Monsieur [W] [T], Madame [M] [T] et Madame [K] [T] (désignés ci-après « les consorts [T] ») ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. SOVITRAT 11 des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée dépendant de l'immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2017, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 33.000 euros hors taxes et charges pour la première période triennale, de 36.000 euros hors taxes et charges pour la deuxième période triennale et de 38.000 euros hors taxes et charges pour la dernière période triennale.

La destination contractuelle des locaux a été définie par les parties de la façon suivante : « À usage exclusif de bureaux pour l'activité d'agence d'intérim ».

Madame [J] [I], Monsieur [L] [I], Madame [D] [I], Madame [E] [I], Madame [G] [F] et Madame [C] [I] (désignés ci-après « les consorts [I] ») sont propriétaires indivis d'un appartement au premier étage dépendant de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3].

Soutenant avoir subi depuis 2010 plusieurs désordres dans les locaux loués consistant en des infiltrations d'eau, dégâts des eaux et fissurations des murs, et avoir dû engager des travaux de réparation dans les locaux, la S.A.S. SOVITRAT 11 a assigné les consorts [T], par actes d'huissier de justice signifiés les 1er , 2, 10 et 29 août 2018, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire du 15 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande de la S.A.S. SOVITRAT 11 et a désigné Monsieur [Y] [A] en qualité d'expert judiciaire.

Par ordonnances contradictoires des 30 janvier 2019, 10 septembre 2019 et 28 février 2020, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a étendu les opérations d'expertise au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8], aux consorts [I], ainsi qu'à la S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur des consorts [I].

L'expert judiciaire a déposé son rapport au greffe du tribunal le 20 avril 2022.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 22 septembre, 26 septembre, 30 septembre et 3 octobre 2022, la S.A.S. SOVITRAT 11 a assigné les consorts [T], les consorts [I], la S.A. AXA FRANCE IARD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8], et la S.A. GAN ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2023, la S.A.S. SOVITRAT 11 a délivré aux consorts [T] un congé pour le 30 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 mars 2025, la S.A.S. SOVITRAT 11 demande au tribunal de :

– débouter les consorts [I], l'indivision [T], la S.A. AXA FRANCE IARD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] et la S.A. GAN ASSURANCES de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner in solidum les consorts [I], l'indivision [T], la S.A. AXA FRANCE IARD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] et la S.A. GAN ASSURANCES à lui payer les sommes suivantes :
• la somme de 29.688 euros en réparation de son préjudice matériel ;
• la somme de 6.116,19 euros en réparation de son préjudice de perte de jouissance ;
• la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
– condamner in solidum les consorts [I], l'indivision [T], la S.A. AXA FRANCE IARD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] et la S.A. GAN ASSURANCES à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum les consorts [I], l'indivision [T], la S.A. AXA FRANCE IARD, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] et la S.A. GAN ASSURANCES aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 juin 2025, les consorts [I] demandent au tribunal de :

– les juger recevables et bien fondés en leurs prétentions formées à l'encontre de la S.A.S. SOVITRAT 11 et de la S.A. AXA FRANCE IARD ;
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– donner acte que le rapport d'expertise du 20 avril 2022 a déterminé comme suit l'imputabilité de responsabilité entre les défendeurs à la présente instance : 33% pour les consorts [T] ; 21% pour les consorts [I] ; 1% pour OZ PLOMBERIE ; 8% pour le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] ; 33% pour la S.A.S. SOVITRAT 11 ; 4% pour l'occupant du premier étage ;
– rejeter la demande indemnitaire de condamnation in solidum de l'ensemble des défendeurs formée par la S.A.S. SOVITRAT 11 au titre de son préjudice matériel, de son préjudice de perte de jouissance et de son préjudice moral ;
– débouter la S.A.S. SOVITRAT 11 de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice matériel pour un montant de 29.688 euros ;
– déclarer la S.A.S. SOVITRAT 11 irrecevable à solliciter la réparation de son préjudice de jouissance, car prescrite pour la période antérieure au 26 décembre 2014 ;
– fixer l'indemnité à laquelle peut prétendre la S.A.S. SOVITRAT 11 de leur part au titre de son préjudice de perte de jouissance à la somme de 2.493,09 euros ventilée comme suit :
• la somme de 977,95 euros pour le couloir ;
• la somme de 1.515,14 euros pour les toilettes ;
– débouter la S.A.S. SOVITRAT 11 de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice moral ;
– rejeter (sic) la S.A. AXA FRANCE IARD à les relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre au profit de la S.A.S SOVITRAT 11 ;
– condamner la S.A.S. SOVITRAT 11 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
– condamner la S.A.S. SOVITRAT 11 aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, les consorts [T] demandent au tribunal de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. SOVITRAT 11 de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, limiter le montant du préjudice matériel subi par la S.A.S. SOVITRAT 11 à la somme maximale de 13.422,29 euros T.T.C. ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOVITRAT 11 à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
– condamner la S.A.S. SOVITRAT 11 aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] demande au tribunal de :

– limiter sa condamnation au paiement de la somme de 1.039,08 euros au titre du préjudice matériel ;
– limiter sa condamnation au paiement de la somme de 660 euros au titre du préjudice de jouissance ;
– débouter la S.A.S. SOVITRAT 11 de toute demande plus ample ou contraire formée à son encontre ;
– en tout état de cause, condamner la S.A. GAN ASSURANCES à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du jugement à venir, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, la S.A. GAN ASSURANCES demande au tribunal de :

– limiter à de justes proportions le montant des éventuelles condamnations prononcées à l'encontre de la copropriété au profit de la S.A.S. SOVITRAT 11 ;
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– cantonner sa garantie aux montants limités des condamnations prononcées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] ;
– ne prononcer de condamnations à son encontre au profit de la copropriété que sous déduction de franchise contractuelle et sous plafond de garantie ;
– condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
– condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Guillaume ANQUETIL.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, la S.A. AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

– ordonner sa mise hors de cause recherchée en qualité d'assureur des consorts [I] dont la police a pris effet postérieurement au fait dommageable ;
– débouter la S.A.S SOVITRAT 11 de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre recherchée en qualité d'assureur des consorts [I] ;
– débouter les parties de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle ;
– condamner la S.A.S. SOVITRAT 11 à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 18 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2016, puis prorogée successivement au 15 juillet, au 26 août et au 31 août 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en responsabilité exercée par la locataire

Sur la responsabilité des bailleurs

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

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Il y a lieu de rappeler qu'une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3, 10 avril 2025 : pourvoi n°23-14974 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-16844).

En l'espèce, si le contrat de bail commercial litigieux stipule en sa clause intitulée « 15.4 Renonciation à tous recours » que le preneur renonce à tous recours contre le bailleur, quelle que soit la nature et l'origine du sinistre, et notamment en cas de dégâts des eaux (pièce n°1-1 en demande), force est toutefois de constater que cette clause est insusceptible d'exonérer les bailleurs de leur obligation de délivrance et d'entretien des locaux.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les désordres d'infiltrations d'eau ont notamment pour origine une absence d'évacuation en plomb qui ressort en cave, un problème au niveau du raccordement dans la chape supérieure du plancher, une absence d'étanchéité du coffrage, et une absence d'étanchéité du sol (pièce n°12 en demande), de sorte qu'ils revêtent un caractère structurel, et relèvent donc de la responsabilité civile contractuelle des bailleurs.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [Q] [T] épouse [R], Monsieur [W] [T], Madame [M] [T] et Madame [K] [T] responsables contractuellement des dommages subis par la S.A.S. SOVITRAT 11.

Sur la responsabilité des consorts [T] et du syndicat des copropriétaires

En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que certains des désordres sont imputables aux consorts [I] et au syndicat des copropriétaires (pièce n°12 en demande), ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, de sorte que ces derniers engagent leur responsabilité civile extracontractuelle.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [J] [I], Monsieur [L] [I], Madame [D] [I], Madame [E] [I], Madame [G] [F], Madame [C] [I] et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] responsables extracontractuellement des dommages subis par la S.A.S. SOVITRAT 11.

Sur la réparation du préjudice

Si la locataire produit aux débats trois devis en date des 24, 25 et 27 mars 2021 d'un montant respectif de 9.552 euros T.T.C., de 1.608 euros T.T.C. et de 18.528 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état (pièces n°13 à n°13-2 en demande), force est toutefois de constater qu'elle ne démontre pas avoir fait procéder auxdits travaux avant la restitution des locaux intervenue à l'expiration de la deuxième période triennale, ne communiquant aucune facture correspondant à ces devis, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve de l'existence du préjudice matériel qu'elle allègue, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En revanche, il est indéniable que la preneuse a subi un trouble de jouissance en raison des désordres, lesquels ont été évalués par l'expert judiciaire à la somme de 6.116,19 euros, ce montant apparaissant pertinent, étant observé que les consorts [I] n'ont pas soulevé leur fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle à ce titre par des conclusions d'incident adressées au juge de la mise en état, en application des dispositions des articles 789 et 791 du code de procédure civile, de sorte que celle-ci est irrecevable.

S'agissant du préjudice moral allégué, il y a lieu de relever qu'il n'est pas établi, la demanderesse ne communiquant aucune plainte émanant de salariés ou de clients.

Enfin, dès lors que les bailleurs, les consorts [I] et le syndicat des copropriétaires ont concouru à la réalisation du dommage, ils seront condamnés in solidum à réparer le préjudice susvisé, de même que l'assureur du syndicat ; en revanche, dès lors que le contrat d'assurance des consorts [I] a été souscrit postérieurement à la date de réalisation du fait dommageable (pièce n°1 AXA), l'action directe exercée à l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD ne peut prospérer.

En conséquence, il convient : de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par les consorts [I] ; de condamner in solidum Madame [Q] [T] épouse [R], Monsieur [W] [T], Madame [M] [T], Madame [K] [T], Madame [J] [I], Monsieur [L] [I], Madame [D] [I], Madame [E] [I], Madame [G] [F], Madame [C] [I], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] et la S.A. GAN ASSURANCES à payer à la S.A.S. SOVITRAT 11 la somme de 6.116,19 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ; et de débouter la S.A.S. SOVITRAT 11 de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre de son préjudice matériel et de son préjudice moral.

Sur les appels en garantie

Il y a lieu de relever que la S.A. GAN ASSURANCES ne conteste pas la garantie due au syndicat.

En revanche, comme précédemment indiqué, il est établi que le contrat d'assurance des consorts [I] a été souscrit postérieurement à la date de réalisation du fait dommageable (pièce n°1 AXA), si bien que l'appel en garantie formé par ces derniers à l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD ne peut prospérer, en application des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 124-5 du code des assurances.

En conséquence, il convient : de condamner la S.A. GAN ASSURANCES à garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] du montant des condamnations prononcées à son encontre au profit de la S.A.S. SOVITRAT 11, sous déduction de la franchise contractuelle ; et de débouter Madame [J] [I], Monsieur [L] [I], Madame [D] [I], Madame [E] [I], Madame [G] [F] et Madame [C] [I] de leur appel en garantie formé à l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Q] [T] épouse [R], Monsieur [W] [T], Madame [M] [T] et Madame [K] [T], principales parties perdantes eu égard au taux d'imputabilité des désordres retenus par l'expert, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes présentées par l'intégralité des parties au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS