TJ 75056, 31 août 2026, RG 20/00712

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me CONSEIL (C0987)
Me [Z] (P0043)
Me [F] (A0235)
Me BERNARD (E0675)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 20/00712

N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

N° MINUTE : 2

Assignation du :
14 Janvier 2020

JUGEMENT
rendu le 31 Août 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1] (RCS de [Localité 1] 572 115 145)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR (RCS de [Localité 1] 422 461 327)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Davina SUSINI-LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION (RCS de [Localité 1] 442 043 774)
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235
Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/00712 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

PARTIE INTERVENANTE

S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 (RCS de [Localité 1] 882 663 206)
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Jérôme BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0675

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 30 Mars 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026, puis prorgé successivement le 26 Août 2026 et le 31 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 février 2007, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE JONQUIÈRE-LACAILLE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [Adresse 1], devenue depuis la S.A.S. [Adresse 1], des locaux sur six étages situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 6] cadastré section DM numéro [Cadastre 1] d'une contenance d'1 are et 61 centiares pour une durée de douze années à effet rétroactif au 1er janvier 2007 afin qu'y soit exercée une activité d'hôtel meublé, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 48.158 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte notarié en date du 7 novembre 2017, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE JONQUIÈRE-LACAILLE a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR.
Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/00712 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

Par acte d'huissier en date du 15 janvier 2018, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR a fait signifier à la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] un congé pour le 31 décembre 2018 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte notarié en date du 28 juin 2018, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.R.L. PIERRE RÉNOVATION TRADITION, devenue depuis la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION.

Par exploit d'huissier en date du 17 décembre 2018, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a fait assigner la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise immobilière judiciaire en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par celle-ci.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 février 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [H] [Q] [L].

Par acte d'huissier en date du 15 février 2019, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 14.250 euros correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2019, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 24 avril 2019, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion sous astreinte, et en paiement de sommes provisionnelles au titre tant des loyers impayés que des indemnités d'occupation dues.

Constatant que la veille de l'audience, la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES avait effectué deux virements bancaires d'un montant de 14.250 euros chacun, de sorte que la dette locative était désormais intégralement apurée, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 12 juillet 2019, notamment : suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; accordé à la S.A.S. [Adresse 1] un délai de paiement rétroactif au 21 juin 2019 ; constaté que la somme de 28.500 euros avait été réglée à la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION dans le délai fixé ; dit que la clause résolutoire était réputée n'avoir pas joué ; et débouté la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION de l'intégralité de ses demandes.

Par exploits d'huissier en date du 14 janvier 2020, la S.A.S. [Adresse 1] a fait assigner la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 3.000.000 euros.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/00712.

Par acte notarié en date du 15 juin 2020, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21, laquelle est intervenue volontairement à l'instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 septembre 2020.

Par exploits d'huissier en date du 30 décembre 2020, la S.A.S. [Adresse 1] a fait assigner la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertise immobilière judiciaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 24 mars 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a déclaré communes à la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 les opérations d'expertise immobilière judiciaire confiées à Madame [H] [Q] [L].

Par acte d'huissier en date du 9 avril 2021, la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 1] une première sommation, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de mettre fin à une prétendue suroccupation des locaux donnés à bail.

Par exploit d'huissier en date du 10 mai 2021, la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES a fait assigner la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation de ladite sommation.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/06399.

L'experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 16 mai 2019, a adressé un pré-rapport aux parties le 6 décembre 2021, et a déposé son rapport définitif le 31 mars 2022, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction globale due à la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] à la somme de 2.115.000 euros et le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par celle-ci à compter du 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 92.700 euros hors taxes et hors charges.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 20/00712 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 juin 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 janvier 2023, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. [Adresse 1] à son encontre ; et débouté la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION pour tardiveté de la fin de non-recevoir soulevée.

Par acte d'huissier en date du 4 mai 2023, la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 a fait délivrer à la S.A.S. [Adresse 8] DES DEUX SQUARES une seconde sommation, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de rouvrir le robinet d'arrêt d'eau et de cesser de couper intempestivement l'alimentation électrique du restaurant adjacent aux locaux donnés à bail.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation formée à son encontre par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 ; déclaré la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 recevable en sa demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. [Adresse 1] ; et condamné la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration remise au greffe par RPVA en date du 26 décembre 2023, la S.A.S. [Adresse 1] a interjeté appel de cette dernière ordonnance devant la cour d'appel de Paris.

Par arrêt contradictoire en date du 19 décembre 2024, la cour d'appel de Paris a notamment ordonné une mesure de médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [P] [X], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

Enfin, par ordonnance contradictoire en date du 17 mars 2025, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de sa demande de complément d'expertise judiciaire ; et réservé les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 octobre 2024, la S.A.S. [Adresse 1] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-30 du code de commerce, des articles 1104, 1240 et 1338 du code civil, et de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– dire et juger que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial qui lui a été signifié ouvre droit à son profit au paiement d'une indemnité d'éviction ;
– fixer à la somme de 3.607.187 euros, sauf à parfaire ou à compléter, le montant de l'indemnité d'éviction lui revenant, se décomposant comme suit :
• la somme de 2.329.610 euros au titre de l'indemnité principale ;
• la somme de 232.961 euros au titre des frais de remploi ;
• la somme de 27.616 euros au titre du trouble commercial ;
• la somme de 3.000 euros au titre des frais administratifs ;
• la somme de 14.000 euros au titre des frais de déménagement ;
• la somme de 1.000.000 euros au titre de la compensation de l'avantage fiscal du bailleur ;
• les frais de licenciement : sur justificatifs ;
– en conséquence, condamner in solidum la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION et la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à lui payer une indemnité d'éviction d'un montant de 3.607.187 euros, sauf à parfaire ou à compléter, se décomposant comme suit :
• la somme de 2.329.610 euros au titre de l'indemnité principale ;
• la somme de 232.961 euros au titre des frais de remploi ;
• la somme de 27.616 euros au titre du trouble commercial ;
• la somme de 3.000 euros au titre des frais administratifs ;
• la somme de 14.000 euros au titre des frais de déménagement ;
• la somme de 1.000.000 euros au titre de la compensation de l'avantage fiscal du bailleur ;
• les frais de licenciement : sur justificatifs ;
– dire et juger que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs ;
– fixer le montant de l'indemnité d'occupation par elle due à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à la somme annuelle de 64.944 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 ;
– juger que la sommation visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée le 9 avril 2021 est nulle, de nul effet et inopérante en raison de la mauvaise foi de la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21, de l'imprécision de la sommation et de l'absence de clause du bail visant la prétendue infraction ;
– en tout état de cause, constater que les locaux par elle exploités ne sont pas en suroccupation et que la clause résolutoire n'a pas pu jouer ;
– à titre subsidiaire, lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour se conformer à la sommation et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
– juger que la sommation visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée le 4 mai 2023 est nulle, de nul effet et inopérante en raison de la mauvaise foi de la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 et de l'absence de clause du bail visant la prétendue infraction ;
– en tout état de cause, juger qu'aucune prétendue infraction ne peut être démontrée par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21, qu'il n'existe aucune infraction, et que la clause résolutoire n'a pas pu jouer ;

– à titre subsidiaire, lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour répondre à la sommation qui lui a été délivrée le 4 mai 2023 ;
– juger qu'il n'existe aucune infraction, et subsidiairement aucune infraction suffisamment grave, pour justifier une résiliation judiciaire du bail ;
– en conséquence, débouter la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 260.000 euros ;
– à titre subsidiaire, si une résiliation devait être prononcée, fixer le montant de l'indemnité d'occupation par elle due à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à la somme annuelle de 64.944 euros hors taxes et hors charges ;
– juger que la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 a agi de mauvaise foi et dans l'intention de lui nuire en contactant par courriel en date du 19 octobre 2021 les associations LE RADEAU et LE SAMU SOCIAL ;
– en conséquence, condamner la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'atteinte portée à sa notoriété et à son image ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION et la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 de leurs demandes ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION et la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION et la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 aux dépens, avec distraction au profit de Maître [Localité 7] CONSEIL de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ASSOCIÉS ;
– ne pas prononcer l'exécution provisoire au vu de la nature de l'affaire et des conséquences excessives qui pourraient découler du jugement à intervenir, en particulier si par extraordinaire la clause résolutoire était déclarée acquise et l'expulsion prononcée.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 juin 2024, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR sollicite du tribunal, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, et des articles 1199 et suivants du code civil, de :

– à titre principal, juger qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes de la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 visant à voir acquise la clause résolutoire insérée au bail, et subsidiairement à voir le bail résilié ;
– à titre subsidiaire, fixer le montant de l'indemnité d'éviction globale due par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] à la somme de 1.219.853,50 euros ;
– fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. RÉSIDENCE [Adresse 9] à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à compter du 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 164.216,89 euros hors taxes et hors charges ;
– condamner la S.A.S. [Adresse 1] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2019 jusqu'à la date de remise des clefs à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. [Adresse 8] DES DEUX SQUARES de l'ensemble de ses demandes ;
– constater que la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 reconnaît être seule redevable du versement de l'indemnité d'éviction si la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] peut y prétendre ;
– en conséquence, débouter la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de toute demande formulée à ce titre à son encontre ;
– en tout état de cause, condamner la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

– condamner la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 aux dépens d'appel (sic), avec distraction au profit de Maître Davina SUSINI-LAURENTI.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. [Adresse 1] de ses demandes formées à son encontre ;
– à titre subsidiaire, condamner la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de l'indemnité d'éviction ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. [Adresse 1] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. RÉSIDENCE [Adresse 9] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC de la S.A.S. [O] AVOCATS.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 mai 2023, la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 requiert le tribunal, sur le fondement des articles 1224, 1227 et 1728 du code civil, des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-41 du code de commerce, de l'article L. 184-5 du code de la construction et de l'habitation, et de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;
– à titre principal, constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 2 février 2007 sont réunies au 9 mai 2021, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 2 février 2007 aux torts de la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] à compter de la date du jugement à intervenir ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin, et ce sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la date du jugement à intervenir ;
– condamner la S.A.S. [Adresse 1] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 260.000 euros, outre les charges locatives et la taxe sur la valeur ajoutée, à compter, à titre principal du 9 mai 2021 en cas de résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire de la date du jugement à intervenir en cas de résiliation judiciaire du bail, jusqu'à la date de libération effective des lieux par remise des clefs ;
– l'autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial ;
– débouter la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 100.000 euros en réparation d'un prétendu préjudice de notoriété et d'image ;
– à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal estimait que la S.A.S. [Adresse 1] a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, fixer le montant de cette dernière à la somme globale de 1.219.853,50 euros ;
– fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES à compter du 1er janvier 2019 à la somme annuelle de 164.216,89 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.S. [Adresse 1] à lui payer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2019 jusqu'à la date de remise des clefs ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES de l'ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.A.S. [Adresse 1] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES aux dépens ;
– juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 octobre 2025.

Par arrêt contradictoire en date du 26 mars 2026, la cour d'appel de Paris a : confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2023 ayant débouté la S.A.S. [Adresse 1] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle d'indemnité d'occupation formée à son encontre par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 ; et condamné la S.A.S. [Adresse 1] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer la somme de 2.000 euros à la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 et la somme de 1.000 euros à chacune de la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR et de la S.A.S. PIERRE RÉNOVATION TRADITION sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, puis prorogée successivement au 26 août et au 31 août 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles de résiliation du contrat de bail commercial formées par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21

Sur la demande de résiliation de plein droit du bail

Sur la validité de la sommation en date du 9 avril 2021

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/00712 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

En vertu des dispositions de l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'un commandement visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées.

En l'espèce, force est de constater que la sommation signifiée à la S.A.S. [Adresse 1] par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 par acte d'huissier en date du 9 avril 2021 contient toutes les mentions relatives à l'identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et de l'huissier de justice instrumentaire, vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et mentionne qu'il est « fait sommation d'avoir dans un délai d'un (1) mois mis fin à la suroccupation des chambres de l'hôtel » (pièces n°24 en demande et n°10 de la S.N.C.), si bien qu'elle respecte l'intégralité des dispositions légales susmentionnées, de sorte qu'elle n'encourt aucune nullité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Adresse 8] DES DEUX SQUARES de sa demande de nullité de la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiée par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 par acte d'huissier de justice en date du 9 avril 2021.

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la sommation signifiée à la S.A.S. [Adresse 1] par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 par acte d'huissier en date du 9 avril 2021 indique que « la commission de sécurité de la préfecture de police de [Localité 1] a constaté que l'hôtel que vous exploitez dans les Locaux Loués comprenait 38 chambres correspondant à un effectif autorisé de 77 personnes. Il ressort toutefois de votre déclaration du 18 août 2016 et de votre carton d'exploitation que l'hôtel comprend bien 38 chambres mais peut accueillir un total de 85 personnes, soit 8 personnes de plus que l'effectif autorisé par la commission de sécurité de la préfecture de police de [Localité 1]. Ce dépassement de l'effectif autorisé conduit indubitablement à une suroccupation des chambres de l'hôtel que vous exploitez dans les Locaux Loués », et « fait sommation d'avoir dans un délai d'un (1) mois mis fin à la suroccupation des chambres de l'hôtel » (pièces n°24 en demande et n°10 de la S.N.C., pages 2 et 3).

Cependant, le deuxième alinéa de la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « À défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte, comme aussi à défaut d'exécution de l'une quelconque des conditions qui précèdent, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble à [Localité 8] » (pièce n°1 en demande, page 4).

Or, force est de constater que le contrat de bail commercial, d'interprétation stricte, ne contient aucune stipulation relative à l'occupation maximale des locaux, de sorte que la sommation querellée n'est pas fondée en ce qu'elle vise une prétendue infraction non expressément prévue par le bail.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 de sa demande reconventionnelle principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet de la sommation visant la clause résolutoire signifiée à la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] par acte d'huissier de justice en date du 9 avril 2021.

Sur la sommation en date du 4 mai 2023 et sur la demande de délais

Le tribunal relève que si la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 justifie avoir fait signifier à la preneuse une deuxième sommation visant la clause résolutoire par acte d'huissier en date du 4 mai 2023 (pièces n°45 en demande et n°24 de la S.N.C.), elle ne forme néanmoins aucune demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de ce chef dans le cadre de la présente instance, si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la contestation soulevée à ce titre par la preneuse.

En outre, dès lors qu'il n'est pas fait droit à la demande reconventionnelle de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire de la S.A.S. RÉSIDENCE [Etablissement 1], lesquelles ne sont présentées qu'à titre subsidiaire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

En vertu des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, selon les dispositions de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

D'après les dispositions de l'article 1729 dudit code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 1741 de ce code dispose quant à lui que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du code susvisé, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, s'il est établi que la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 a fait signifier à la locataire de nombreux commandements de payer visant la clause résolutoire postérieurement à la délivrance du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial, par actes d'huissier en date notamment du 21 juillet 2018, des 11 janvier, 15 février et 9 septembre 2019, et du 28 mai 2021 (pièces n°2 à n°6 de la S.N.C.), force est de constater que les causes de ces derniers ont finalement été apurées, la bailleresse ne formant aucune demande en paiement d'un quelconque arriéré locatif dans le cadre de la présente instance, de sorte qu'il y a lieu de retenir que ces défauts et retards de paiement ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant.

De plus, si la sommation signifiée à la S.A.S. [Adresse 8] [Etablissement 1] par la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 par acte d'huissier en date du 9 avril 2021 indique que « la commission de sécurité de la préfecture de police de [Localité 1] a constaté que l'hôtel que vous exploitez dans les Locaux Loués comprenait 38 chambres correspondant à un effectif autorisé de 77 personnes. Il ressort toutefois de votre déclaration du 18 août 2016 et de votre carton d'exploitation que l'hôtel comprend bien 38 chambres mais peut accueillir un total de 85 personnes, soit 8 personnes de plus que l'effectif autorisé par la commission de sécurité de la préfecture de police de [Localité 1]. Ce dépassement de l'effectif autorisé conduit indubitablement à une suroccupation des chambres de l'hôtel que vous exploitez dans les Locaux Loués », il convient de souligner que la locataire produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier en date du 21 mai 2021 mentionnant expressément que « Nous visitons chaque chambre de l'établissement pour compter les personnes présentes et compter le nombre de couchages qui s'établit à une capacité de soixante-quatorze » (pièces n°24 en demande et n°10 de la S.N.C., pages 2 et 3, et pièce n°26 en demande page 3), de sorte que la propriétaire ne démontre pas l'existence de l'infraction alléguée.

Si la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 a, par lettre recommandée de mise en demeure en date du 22 décembre 2021 réceptionnée le 23 décembre 2021, reproché à la preneuse de ne pas la laisser accéder aux locaux donnés à bail afin de « procéder à l'étude de l'installation sur la toiture de l'Immeuble d'une antenne-relais », il ressort toutefois de la réponse de la demanderesse adressée par lettre officielle par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 janvier 2022 que « Par lettre du 27 octobre 2021, votre cliente maintenait que la société SFR souhaitait intervenir pour faire des vérifications et mesures d'installations dans le cadre de l'étude de l'implantation de nouvelles antennes dans le quartier. [...] Suite à cette correspondance, la [Adresse 1] n'a pas été contactée par la société SFR » (pièces n°32 en demande et n°21 de la S.N.C.), ce que la bailleresse ne conteste pas, si bien que le refus d'accès aux locaux allégué n'est pas établi.

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/00712 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

Enfin, s'il est démontré que la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] a procédé à plusieurs reprises à la coupure de l'arrivée d'eau ainsi que de l'alimentation électrique du restaurant exploité dans les locaux adjacents à ceux donnés à bail à la fin de l'année 2022 et au cours de l'année 2023 (pièces n°20 à n°24 de la S.N.C.), il y a lieu de relever que ces coupures faisaient suite à un dégât des eaux, comme en attestent le constat amiable de dégât des eaux en date du 15 décembre 2022 ainsi que la facture de « TRAVAUX DE PLOMBERIE, PLACOSTIL ET PEINTURE DANS LE BUREAU DU SOUS-SOL SUITE À UN DÉGÂT DES EAUX » émise par la S.A.R.L. DR BAT en date du 28 avril 2023 (pièces n°39 et n°44 en demande), étant observé que la propriétaire ne conteste pas que ces coupures ont cessé postérieurement à l'année 2023, ne formant aucune demande d'injonction sous astreinte à ce titre dans le cadre de la présente instance, de sorte qu'il convient de retenir que ce manquement ne revêt pas un caractère de gravité suffisant.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la bailleresse échoue à apporter la preuve de l'existence de manquements de la preneuse à ses obligations légales et contractuelles revêtant un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du bail, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 de sa demande reconventionnelle subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l'encontre de la S.A.S. [Adresse 1].

Sur la demande subséquente d'expulsion

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de la deuxième phrase de l'article L. 145-28 du code de commerce, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il y a lieu de rappeler que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.S. RÉSIDENCE [Adresse 9] n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 de sa demande reconventionnelle d'expulsion sous astreinte formée à l'encontre de la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9].

Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/00712 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRQAG

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit en sa clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » le versement de « six mois de loyer d'avance », et en sa clause intitulée « LOYER » qu' « En cas de résiliation ou d'expulsion, les loyers d'avance payés [...] demeureront acquis à [Localité 8] à titre d'indemnité » (pièce n°1 en demande, page 4).

Cependant, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater qu'il ne peut être fait droit, à ce stade, à la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. SNC JONQUIÈRE 21 de sa demande reconventionnelle de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l'encontre de la S.A.S. [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts.

Sur l'action en paiement d'une indemnité d'éviction

Sur le droit à indemnité d'éviction

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-14 de ce code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l'espèce, il est établi que par acte d'huissier en date du 15 janvier 2018, la S.A.R.L. FONCIÈRE RÉAUMUR a fait signifier à la S.A.S. [Adresse 1] un congé pour le 31 décembre 2018 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction « pour le cas où la société locataire pourrait y prétendre » (pièce n°2 en demande).

Eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, il y a lieu de relever que le congé susvisé a mis fin au contrat de bail commercial au 31 décembre 2018 à vingt-quatre heures en ouvrant droit au profit de la S.A.S. RÉSIDENCE [Adresse 9] au paiement d'une indemnité d'éviction.

En conséquence, il convient de reconnaître le droit de la S.A.S. [Adresse 8] DES DEUX SQUARES au paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur l'indemnité principale

D'après les disposition du second alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce, en cas de perte de celui-ci, et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

En l'espèce, il n'est contesté par aucune des parties que l'éviction de la S.A.S. [Adresse 1] entraîne la perte de son fonds de commerce, et que la valeur marchande de ce fonds est supérieure à celle du droit au bail.

Dès lors, il convient de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce litigieux.

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).

En l'occurrence, dans son rapport définitif en date du 31 mars 2022, l'experte judiciaire : retient, au regard des trois derniers bilans comptables qui lui ont été communiqués, soit les bilans des exercices des années 2017/2018, 2018/2019, et 2019/2020, un chiffre d'affaires moyen d'un montant de 633.361 euros hors taxes ; et applique, en faisant référence aux derniers ouvrages publiés exposant les usages professionnels en matière de fonds de commerce d'hôtels, un coefficient multiplicateur de 3 (pièces n°29 en demande et n°16 de la S.N.C., pages 20 et 21), cette méthode n'étant contestée par aucune des parties.

Cependant, il ressort des derniers bilans comptables et de l'attestation de l'expert-comptable de la locataire en date du 21 octobre 2024 que cette dernière a réalisé un chiffre d'affaires d'un montant : de 622.265 euros H.T. pour l'exercice 2021/2022 ; de 663.059 euros H.T. pour l'exercice 2022/2023 ; et de 711.485 euros H.T. pour l'exercice 2023/2024 (pièces n°54 et n°55 en demande) ; ce qui correspond à un chiffre d'affaires moyen d'un montant de : (622.265 + 663.059 + 711.485) ÷ 3 = 665.603 euros H.T. sur les trois derniers exercices comptables connus.

Si la locataire et la bailleresse contestent le coefficient multiplicateur de 3 retenu par l'experte, sollicitant l'application d'un coefficient respectivement de 3,5 et de 2, il y a lieu de souligner que cette dernière a expressément répondu à ces objections, soulignant que « Le coefficient multiplicateur de 3 ne correspond pas à la fourchette basse des estimations et il a été retenu en fonction notamment de la rentabilité de l'établissement » (pièces n°29 en demande et n°16 de la S.N.C., page 36), si bien que ce coefficient apparaît particulièrement adapté, et que ces conclusions expertales emportent la conviction de la présente juridiction.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : 665.603 x 3 = 1.996.809 euros, laquelle représente le montant de l'indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due à la S.A.S. [Adresse 8] [Etablissement 1] à la somme de 1.996.809 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation et les honoraires de négociation à régler par le preneur évincé en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur que l'ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l'espèce, l'experte judiciaire a retenu à ce titre un taux de 10% appliqué au montant de l'indemnités principale (pièces n°29 en demande et n°16 de la S.N.C., page 31), lequel taux est effectivement d'usage en la matière et sera entériné.

Les frais de remploi s'élèvent donc à la somme de : 1.996.809 x 10% = 199.681 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due à la S.A.S. RÉSIDENCE [Etablissement 1] au titre des frais de remploi à la somme de 199.681 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif, l'experte judiciaire rappelle qu' « Il est d'usage de retenir 3 mois des capacités bénéficiaires » de la locataire (pièces n°29 en demande et n°16 de la S.N.C., page 31), de sorte qu'au vu des derniers bilans comptables communiqués (pièces n°54 et n°55 en demande), le trouble commercial peut être évalué à la somme de 27.616 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due à la S.A.S. [Adresse 10] SQUARES au titre du trouble commercial à la somme de 27.616 euros.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la locataire verse aux débats un devis n°320 émis par la S.A.S. BIG DÉMÉNAGEMENT en date du 3 septembre 2022 d'un montant de 13.790 euros (pièce n°37 en demande), lequel apparaît pertinent et sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due à la S.A.S. [Adresse 8] [Adresse 9] au titre des frais de déménagement à la somme de 13.790 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l'éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l'occurrence, l'experte judiciaire évalue ces frais à la somme de 3.000 euros (pièces n°29 en demande et n°16 de la S.N.C., page 31), comme tel est l'usage en la matière, de sorte que ce montant sera retenu.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due à la S.A.S. [Adresse 1] au titre des frais divers et de greffe à la somme de 3.000 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l'espèce, il y a lieu de retenir que les frais des licenciements nécessités par l'éviction seront remboursés à la locataire sur production de leurs justificatifs.

En conséquence, il convient d'ordonner que les frais de licenciement de la S.A.S. RÉSIDENCE DES DEUX SQUARES seront remboursés à cette dernière sur production de leurs justificatifs.

Sur la compensation avec l'avantage fiscal dont bénéficie la bailleresse

La locataire affirme que « Le versement d'une indemnité d'éviction par le bailleur au preneur représente un important avantage fiscal pour ce dernier, qui doit également profiter à la société locataire évincée. Ainsi, s'il est soumis à l'impôt sur les sociétés, l'indemnité d'éviction sera regardée comme une charge déductible pour le bailleur s'il met fin au bail commercial dans le but de relouer les locaux à des conditions plus avantageuses. Tandis que s'il est soumis à l'imposition des revenus fonciers, l'indemnité d'éviction pourra être déduite des recettes brutes foncières du bailleur. Quant à la société [Adresse 1], elle n'en tirera aucun avantage et sera au contraire imposée sur les sommes perçues dans le cadre de son éviction, comme s'il s'agissait d'une cession de droi