TJ 75056, 31 août 2026, RG 25/12941

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me POIRIER-GALIBERT (R0228)
Me RETAMAL (D1142)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 25/12941

N° Portalis 352J-W-B7J-DBC5D

N° MINUTE : 2

Assignation du :
21 Octobre 2025

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 31 Août 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [V] [Z] (RCS de [Localité 1] 415 218 163)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER-GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0228

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Q] (RCS de Paris 353 303 886)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre RETAMAL de la S.E.L.A.R.L. WILLING & ABLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1142

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 août 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 31 janvier 2018, la société [Q] a donné à « bail commercial de courte durée » à la société [V] [Z] le lot n°8 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 23 mois effet du 1er février 2018 au 31 décembre 2020, à usage de « bureau et annexe ».

Par jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- constaté que la société [V] [Z] est titulaire d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur le lot n°8 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], ce depuis le 1er mars 2015,
- ordonné à la société [Q] de régulariser avec la société [V] [Z] un contrat de bail commercial de neuf années à compter du 1er mars 2015 aux clauses et conditions du bail du 31 janvier 2018.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la société [Q] a fait signifier à la société [V] [Z] un congé pour le 31 mars 2025 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 21 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise, confiée à M. [X] [W], aux fins d'évaluation du montant des indemnités d'éviction et d'occupation respectivement dues par les parties.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, la société [V] [Z] a assigné la société [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction due par cette dernière à la somme totale de 800 000 euros.

La société [V] [Z] a saisi la juge de la mise en état par conclusions d'incident notifiées le 9 mars 2026.

L'incident a été plaidé à l'audience du 8 juin 2026 et mis en délibéré au 31 août suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d'incident notifiées le 5 juin 2026, la société [V] [Z] demande à la juge de la mise en état de :
« - DEBOUTER la SCI [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- ETENDRE la mission de l'Expert Monsieur [X] [W], désigné par le Juge des référés près le Tribunal judiciaire de Paris aux termes de l'ordonnance du 21 août 2025, dans les termes suivants : « fournir au tribunal, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction en tenant compte de l'activité de restauration effectivement exercée, des facilités offertes à cette activité par la situation des lieux, ainsi que, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte partielle du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais de droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire » ;
- RESERVER les dépens ;
- DONNER ACTE à la société [V] [Z] de son offre d'avancer les frais d'expertise afférents à l'extension de mission demandée. »

Par dernières conclusions d'incident notifiées le 1er juin 2026, la société [Q] demande à la juge de la mise en état de :
« A titre principal,
- DÉCLARER IRRECEVABLES, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement définitif du 31 janvier 2024, tous chefs de demande, prétentions, moyens, allégations, branches de discussion et demandes de la société [V] [Z] ayant pour objet ou pour effet de requalifier, modifier ou élargir les activités autorisées dans le lot n° 8 au-delà de la destination opposable de « bureau et annexe » (local utilisé comme bureau et pour du stockage), et notamment toute tentative de valorisation du lot n° 8 comme « salle de restaurant » pour la fixation de l'indemnité d'éviction ;
- DÉCLARER IRRECEVABLE, la demande d'extension de la mission de l'expert désigné par ordonnance, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement définitif du 31 janvier 2024 ;

A titre subsidiaire,
- DÉBOUTER la société [V] [Z] de sa demande d'extension de la mission de l'expert, Monsieur [X] [W], désigné par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux termes de l'ordonnance du 21 août 2025 ;

En tout état de cause :
- DIRE qu'à réception du rapport d'expertise définitif, la partie la plus diligente le versera aux débats et le communiquera à l'autre partie ;
- CONDAMNER la société [V] [Z] à payer à la SCI [Q] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société [V] [Z] en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. »
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de la société [V] [Z]

En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l'espèce, le tribunal judiciaire de Paris n'a pas été saisi, dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du 31 janvier 2024, d'une demande quelconque relative à la destination des locaux objets du bail litigieux.

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures telles que rappelées en page 4 dudit jugement, la société [V] [Z] demandait notamment au tribunal juger qu'elle était titulaire « d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux pour le lot n°8 de l'immeuble (…) sis [Adresse 4] (…), et ce, depuis le 1er mars 2018 » et de condamner la société [Q] à régulariser un bail commercial « aux clauses et conditions stipulées dans les baux de courte durée successifs ». Néanmoins, cette circonstance est inopérante au regard des conditions permettant de caractériser l'autorité de la chose jugée. En effet, aucune prétention ni moyen n'ont été développés dans le cadre de cette instance relativement à la destination des locaux en cause, de sorte que le tribunal n'a pas tranché de litige sur ce point.

La fin de non-recevoir tirée par la société [Q] de l'autorité de la chose jugée du jugement du 31 janvier 2024 n'est donc pas caractérisée et la société [V] [Z] sera déclarée recevable en sa demande.

Sur la demande d'extension de mission

En vertu de l'article 789, 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

En l'espèce, il est constant que le contrat conclu entre les parties le 31 janvier 2018 stipule en son article 4 que les locaux sont exclusivement destinés à un usage de bureau et annexe.

Par ailleurs, dans son jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a constaté que la société [V] [Z] était titulaire d'un bail commercial portant sur ces locaux depuis le 1er mars 2015 et a ordonné aux parties de régulariser un bail commercial « aux clauses et conditions » du bail du 31 janvier 2018.

Il est constant qu'aucun nouveau contrat n'a été signé entre les parties.

Lorsque le juge des référés a ordonné, le 21 août 2025, une expertise judiciaire aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction due par la bailleresse à la preneuse, il a déterminé la mission de l'expert de manière usuelle, soit « en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail ».

Il est en effet constant que l'indemnité d'éviction est évaluée en tenant compte des seules activités autorisées par le bail, soit en l'espèce « bureau et annexe ».

Or, la société [V] [Z] allègue qu'une activité de restauration est exploitée dans les locaux en cause et que cette « destination réelle » est antérieure, continue et parfaitement connue du bailleur qui ne s'y est pas opposé avant leurs récents différends.

Force est néanmoins de constater qu'il n'appartient pas au juge de la mise en état de trancher la question de la caractérisation d'une autre activité autorisée tacitement au sein des locaux, activité qui devrait dès lors être prise en considération pour évaluer l'indemnité d'éviction.

Cet élément doit être tranché par le tribunal statuant sur le fond, qui estimera alors s'il est utile ou non d'ordonner un complément d'expertise.

En l'état actuel du litige, la demande d'extension de mission ne peut prospérer puisqu'elle impliquerait, par l'analyse des différents éléments de preuve versés par les parties, une appréciation du juge de la mise en état sur la destination contractuelle des locaux qui excède ses pouvoirs.

Par suite, la demande d'extension de mission sera rejetée et la société [V] [Z] invitée à faire valoir ses prétentions et moyens relatifs à la destination des locaux devant le tribunal statuant sur le fond.

Sur les frais de l'incident et l'exécution provisoire

En application de l'article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS