TJ 75056, 31 août 2026, RG 26/01874

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me COUTANCEAU et M. [T]
Copie exécutoire délivrée
à : Me BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/01874 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZB

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT
rendu le lundi 31 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [W] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [T]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [K]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367
(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle n°C-75056-2026-7218 du 16/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection, assisté de Laura JOBERT, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 31 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/01874 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCEZB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 décembre 1997 à effet du même jour, M. [W] [X] a donné à bail à Mme [U] [T] un appartement dans un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3].
Par avenant du 29 juin 2009, le bail a été transféré à M. [L] [T], représenté par son père, M. [P] [K], également présent dans les lieux.

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction et est venu à échéance le 31 décembre 2024. En vue de cette date, M. [W] [X] a délivré un congé pour vente à M. [L] [T] et M. [P] [K] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 auquel M. [L] [T] et M. [P] [K] n’ont pas donné suite.

Par sommation du 11 août 2025, M. [L] [T] et M. [P] [K] ont été mis en demeure de quitter les lieux au plus tard le 25 août 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, M. [W] [X] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS M. [L] [T] et M. [P] [K], aux fins, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil de fins de voir :
- prononcer la validation du congé pour vente et en conséquence la résiliation du bail,
- constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [L] [T] et M. [P] [K] depuis le 31 décembre 2024,
- ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux,
- condamner M. [L] [T] et M. [P] [K] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation correspondant à, plus de 100% du montant du loyer contractuel depuis le 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux,
- condamner M. [L] [T] et M. [P] [K] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant tous les actes d’huissier.

A l’audience du 6 juillet 2026, M. [W] [X], représenté par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Le conseil de M. [P] [K] a demandé un délai de six mois pour quitter les lieux. Il a rappelé payer le loyer régulièrement et avoir fait des démarches en vue de se reloger dans le secteur social.

M. [L] [T] n’a pas comparu. Il aurait quitté les lieux. Le bailleur ne fait état d’aucun congé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié par sa décision de vendre le bien.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, M. [W] [X] a délivré un congé pour vente à M. [L] [T] et M. [P] [K] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, soit plus de six mois avant la fin du bail le 31 décembre 2024.

Le congé précise le prix de vente net vendeur à savoir 225.000 euros, hors frais de notaire, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente et les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Il est donc régulier en la forme.
M. [W] [X] produit d’ailleurs un mandat de vente conclu avec la société ORALIA le 08/12/2025.
M. [L] [T] et M. [P] [K] n’ont pas donné suite à l’offre de vente, et n’ont pas soulevé la moindre contestation sur la forme ou le fondement du congé.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 31 décembre 2024 à minuit.
Il y a également lieu de constater que M. [L] [T], et conséquemment M. [P] [K], non titulaire, est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués depuis cette date.

Sur l'expulsion

M. [L] [T] et M. [P] [K] s'étant maintenus dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 1er mars 2023, il y a lieu d'ordonner leur expulsion dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

Il ne convient pas d’accorder à M. [L] [T] et M. [P] [K] un délai supplémentaire, les locataires se maintenant dans les lieux depuis le 1er janvier 2025, soit un an et demi, et ne démontrant pas répondre aux différents critères des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, mis à part un renouvellement de leur demande de logement social, sans faire état d’autre recherche et sans attester, notamment, de problèmes de santé (mis à part un infarctus en janvier 2026 purement allégué) ou de particularité de famille ou encore d’un relogement qui ne pourrait se faire dans des conditions normales

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une créance de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de M. [W] [X], il convient de dire que M. [L] [T] et M. [P] [K] seront redevables, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 31 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.
Compte tenu de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par M. [W] [X], l'indemnité d'occupation sera fixé au montant courant du loyer mensuel augmenté de 10%, outre le paiement des charges.

M. [L] [T] et M. [P] [K] seront ainsi condamnés au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [T] et M. [P] [K], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation, mais en aucun cas le coût du congé pour vente.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [X] les frais qu’il a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS