TJ 76540, 13 avr. 2026, RG 25/01300

DOSSIER N° RG 25/01300 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NHFV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS
185 rue des Pré de la Roquette
BP 20
76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY
Représentant : Mme [S] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [L] [M]
8 place Jean Jaures
76150 MAROMME
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 09 février 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2016, à effet au 21 novembre 2016, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Mme [L] [M] et M. [Z] [Q] un logement situé 3 rue Pierre Mendès France, Résidence l'Oseraie, Bâtiment A, RDC, Appartement 2 à AMFREVILLE-LA-MIVOIE (76920), moyennant un loyer mensuel de 511,72 euros, outre une provision sur charges de 71,09 euros.

Par un courrier reçu le 2 janvier 2018, M. [Z] [Q] a informé la bailleresse de son départ des lieux et Mme [L] [M] est restée seule titulaire du bail.

A la suite de l'expulsion de la locataire le 12 septembre 2024, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice le 30 septembre 2024 faisant état d’un défaut d’entretien du logement contraignant la bailleresse à effectuer des réparations. Ne parvenant pas à obtenir le remboursement des sommes engagées à l’amiable, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Mme [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection par acte signifié le 16 juillet 2025. Elle lui demande de :
-Condamner Mme [L] [M] à la somme de 7 844,10 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de la mise en demeure,
-Condamner Mme [L] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Mme [L] [M] aux dépens, y compris le coût de l'assignation,
-Rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS était représentée par Madame [T] [S], munie d’un pouvoir, qui s'est rapportée à l'acte introductif d'instance et a produit des pièces justificatives à l'appui de sa demande.

Mme [L] [M], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur les réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu :
-Par cas de force majeure,
-Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,
-Par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

L’article 7 c) du même texte prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Sont versés aux débats :
-l’état des lieux entrant établi le 21 novembre 2016,
-le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [H], commissaire de justice, le 30 septembre 2024, Mme [L] [M] n’étant pas présente,
-les factures.

Il ressort du procès-verbal de constat que le logement est sale et non entretenu. La bailleresse produit plusieurs factures correspondant aux réparations effectuées pour la remise en état des lieux.

La SA LE FOYER STEPHANAIS produit une facture concernant le nettoyage du logement et l'enlèvement des biens laissés par la locataire. L’état de saleté et d'encombrement du logement justifient que Mme [L] [M] soit condamnée à payer la somme de 525,56 euros à la bailleresse.

S'agissant des trois chambres du logement, il ressort du constat d'état des lieux de sortie que les papiers peints sont déchirés, tâchés, jaunis, arrachés, encrassés, que des stickers sont collés sur certains murs et que la porte de la chambre 3 est dégradée. S'il ressort des photos jointes au constat qu'il s'agit davantage de dégradations locatives que d'une usure normale des matériaux, il convient toutefois de tenir compte de la durée d'occupation du logement par la locataire (7 ans et 10 mois) et donc d'appliquer un coefficient de vétusté de 75%. Mme [L] [M] est donc condamnée à payer à la bailleresse la somme de 324,45 euros correspondant à la réfection des revêtements muraux des trois chambres et à la peinture de la porte de la chambre 3.

La somme de 33 euros est également accordée à la bailleresse au titre du remplacement de la tête thermostatique du radiateur, laquelle est mentionnée comme cassée dans le constat et dont la réparation est justifiée par la production d'une facture.

En ce qui concerne les sols, plinthes, tuyauterie, radiateurs et boiseries qui sont mentionnés comme sales ou encrassés et les plafonds comme jaunis, éléments qui étaient « en bon état » à l'entrée dans les lieux, hormis pour les sols des chambres 2 et 3 qui étaient mentionnés comme « usés » et présentant des traces, il n'y a pas lieu de faire supporter à la locataire le coût de leur rénovation eu égard à la durée d'occupation du logement et aux frais de nettoyage déjà accordés à la bailleresse. La SA LE FOYER STEPHANAIS doit donc être déboutée de ses demandes à ce titre.

La cuisine est dans un état de saleté et d'encrassement important, tel qu'il ressort du constat établi par le commissaire de justice, si bien que sont justifiés les frais de remise en état des éléments suivants : réfection des peintures sur boiserie, de la peinture des murs et du plafond, de la peinture des plinthes, de la tuyauterie et de la porte. La somme de 131,80 euros est donc accordée à la bailleresse à ce titre après application d'un coefficient de vétusté de 75%.

S'agissant du remplacement du sol PVC de la cuisine, il convient de débouter la bailleresse de sa demande d'indemnisation dans la mesure où l'état des lieux d'entrée mentionnait un sol déjà usé, tâché avec des dalles décollées ou manquantes.

Les revêtements muraux de l'entrée et du dégagement sont mentionnés comme dégradés, décollés, crayonnés, tâchés et les plinthes sont mentionnées comme écaillées, sales et dont le bois est entamé, il convient donc de condamner la locataire au paiement de la remise en état des plinthes et de 75% de la réfection des murs, soit la somme de 159,41 euros (forfait de déplacement inclus). Il convient également de condamner Mme [L] [M] au paiement du remplacement d'une porte de placard coulissante qui a été restituée cassée, soit la somme de 127,76 euros, qui est justifiée par une facture.

En revanche, eu égard à la durée d'occupation du logement, la bailleresse doit être déboutée de ses demandes de réfection des peintures sur boiserie et tuyauterie, des peintures du plafond de l'entrée, du dégagement et du placard et de la peinture du placard, ces éléments étant simplement mentionnés comme jaunis dans le constat d'état des lieux de sortie.

Le cellier/rangement est décrit dans le constat comme fortement encrassé et détérioré, présentant de nombreux résidus, tâches, déjections de mouches, coulures et projections sur l'intégralité des murs, sols, boiserie, porte et plafond. De plus, la poignée de porte est manquante. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 197,48 euros pour la réfection de la pièce et le remplacement de la poignée de porte, après application d'un taux de vétusté de 75% s'agissant de la peinture des murs qui était en état d'usage à l'entrée dans les lieux, étant précisé que la bailleresse a tenu compte d'un coefficient de vétusté pour les éléments qui étaient déjà mentionnés comme usés ou défraîchis lors de l'entrée dans les lieux (plafond, plinthes et sol PVC).

S'agissant de la salle de bain, il ressort du procès-verbal de constat que le lavabo est dans un état dégradé et que les joints en silicone de la baignoire et du lavabo sont moisis et fortement usés. Il convient de condamner Mme [L] [M] au paiement du remplacement de ces éléments, dont le bailleur justifie par la production de factures, soit la somme de 79,75 euros.

Les peintures des murs, du plafond, de la porte, des boiseries, de la tuyauterie et des plinthes sont décrits comme tâchés, sales, encrassés ou jaunis mais la durée d'occupation du logement par la locataire et l'usure normale des matériaux justifient que la bailleresse soit déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre, de même que s'agissant de la réfection du sol PVC qui était déjà usé à l'entrée dans les lieux.

Il ressort du constat que les peintures des murs et de la porte des WC sont fortement encrassées et dégradées, présentant des traces de coulures et de projections mais également des traces noires de frottements et des déjections. La locataire est donc condamnée à payer à la bailleresse 25% de la somme correspondant à la remise en état de ces éléments, soit 39,60 euros. La bailleresse doit cependant être déboutée de ses demandes de réfection des peintures du plafond, des boiseries et de la tuyauterie des WC, lesquelles étant seulement jaunies ou sales.

En outre, le WC sur pied est décrit comme fortement encrassé, y compris l'abattant et le couvercle, la cuvette présentant une importante accumulation de calcaire ainsi que des traces de déjections humaines sur toutes les parois. La somme de 224,40 euros est donc accordée à la bailleresse pour le remplacement complet du WC qui est justifié par la production d'une facture.

Concernant le séjour, le constat d'état des lieux de sortie indique que la poignée de la porte est manquante, que la manivelle du volet roulant est hors d'usage et que le joint d'étanchéité de la fenêtre est coupé en partie basse. L'ensemble de ces éléments étant justifiés par la production d'une facture, il convient de condamner Mme [L] [M] au paiement desdites réparations (incluant le forfait déplacement), soit la somme de 93,78 euros.

Le constat fait état de murs dégradés, de papier peint déchiré par endroit, présentant des traces de frottement, des dessins, des autocollants mais aussi d'un plafond sale présentant des traces de déjections de mouches et de projections, or ces éléments étaient en bon état à l'entrée dans les lieux.

Quant au sol, qui était neuf à l'entrée dans les lieux, il est décrit comme dégradé et encrassé et présentant de nombreuses tâches incrustées, mais également des traces de brûlures, de crayons de couleur ou encore des trous et impacts. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 304,12 euros au titre de leur remise en état en tenant compte d'un taux de vétusté de 75%. La bailleresse doit toutefois être déboutée de ses demandes de réfection des peintures des plinthes et des boiseries, lesquelles sont simplement jaunies et sales.

Le décompte locatif établi par la bailleresse fait état d'autres sommes imputées à la locataire au titre de réparations locatives, à savoir :
-le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres pour un montant de 36,75 euros, toutefois il n'est pas fait mention de l'état de cet élément dans le procès-verbal de constat ;
-le nettoyage du bloc évier de la cuisine pour un montant de 19,49 euros or la bailleresse ne justifie pas de cette dépense particulière, d'autant que cette dernière a déjà été indemnisée pour le nettoyage complet du logement ;
-le vernissage de la porte palière pour un montant de 109,10 euros mais la bailleresse ne produit aucun élément justificatif ;
-le remplacement de trois clés vachette et de 3 badges pour un montant total de 187,47 euros, toutefois la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ne permet pas de comprendre le nombre ou la nature des clés dont le remplacement est réclamé ;
-le remplacement de la jupe en bois de la baignoire pour un montant 83,60 euros mais pour lequel la facture produite par la bailleresse mentionne le remplacement complet de la baignoire sans détail du prix de chacun des éléments ;
-la mise en jeu de la porte du séjour pour un montant de 15,61 euros, mais qui n'est justifiée par aucune facture ou devis ;
-divers travaux d'électricité (la refixation d'un interrupteur dans la chambre 1 ; le replacement d'une prise dans la chambre 3 ; le remplacement d'un interrupteur, d'une sortie de câble, d'une tête thermostatique et d'une réglette d'éclairage dans la cuisine ; le remplacement d'un obturateur dans l'entrée et la refixation d'un interrupteur dans le salon). Toutetois, à l'appui de sa demande la bailleresse ne produit qu'une facture de la SAS ÉLECTRICITÉ GÉNÉRALE DELAMOTTE BRUNO pour une mise en sécurité électrique du logement entier et un bon d'intervention sur lequel n'apparaît pas le détail des coûts de chacun des travaux réalisés.

Ces sommes n'étant pas suffisamment justifiées, elles ne peuvent être mises à la charge de la locataire et la bailleresse doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

Le montant des réparations locatives s'élève donc à la somme de 2 241,11 euros, dont il y a lieu de déduire le dépôt de garantie, soit 511,72 euros.

Mme [L] [M] est donc condamnée à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 1 729,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [L] [M] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS