TJ 83050, 31 août 2026, RG 25/03897

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

---

Chambre 1

---

DU 31 Août 2026
Dossier N° RG 25/03897 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KWGL
Minute n° : 2026/ 326

AFFAIRE :

S.A.S. MGB LOCATION C/ S.A.R.L. [T] SA

JUGEMENT DU 31 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT, lors des débats,
GREFFIER : Mme Cécile CARTAL, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mai 2026 mis en délibéré au 31 Août 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à
Me Marie ALEXANDRE
Me Florent LADOUCE

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. MGB LOCATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [T] SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

---

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 06 septembre 2023, la société [T] a donné à bail (dont la nature est discutée) une parcelle de terre à [Localité 2] à la société MGB LOCATION ; le loyer était de 24 000 euros annuels, avec franchise de loyer ramené à 1 000 euros mensuels jusqu’à production d’un procès-verbal de réception de travaux par le bailleur au preneur, pour neuf ans de bail.

Déplorant que le loyer n’était pas payé, la société [T] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 mai 2025, la société MGB LOCATION l’a assignée devant le tribunal de céans aux fins d’annulation du commandement et de résolution du bail.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/03897.

Par ordonnance du 03 mars 2026, la clôture a été fixée au 30 avril 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2026 et mise en délibéré au 31 août 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses "conclusions n°5", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société MGB LOCATION demande au tribunal de :
- débouter la société [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- requalifier le contrat de location en bail commercial
- prononcer la nullité du commandement de payer délivré par la société [T] en date du 22 avril 2025
- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial en date du 06 septembre 2023
- condamner la société [T] au paiement d’une somme de 158 099,73 euros à son profit au titre de son préjudice économique
- condamner la société [T] au paiement d’une somme de 320 187 euros à son profit au titre de sa perte de chance de percevoir un revenu
- condamner la société [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si elle devait succomber à l’instance

Par ses "conclusions n°6", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [T] demande au tribunal de :
- débouter la SAS MGB LOCATION de toutes ses demandes, fins et conclusions
- écarter des débats la pièce n°9 de la SAS MGB LOCATION correspondant à une facture fictive et de complaisance de l’entreprise BOURIABA d’un montant de 93 720 euros
- condamner la SAS MGB LOCATION au paiement de la somme de 43 600 euros à son profit, au titre des loyers impayés arrêté au mois d’avril 2026
- constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SAS MGB LOCATION
- ordonner l’expulsion de la SAS MGB LOCATION ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique
- condamner la SAS MGB LOCATION au paiement d’une somme de 2 400 euros au titre d’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif
- condamner la SAS MGB LOCATION au paiement de la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts
- condamner la SAS MGB LOCATION au paiement de la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les infractions à l’urbanisme pour lesquelles la SARL [T] est reconnue comme responsable en tant que propriétaire
- condamner la SAS MGB LOCATION à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2025 pour 193 euros
- dire que si le tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre, il y aurait lieu d’écarter l’exécution provisoire au vu des conséquences manifestement excessives

MOTIVATION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

La demande tendant à la résolution du bail affectant celui-ci dans son existence même, le tribunal l’étudiera en premier, attendu que s’il devait y être fait droit, la demande tendant à l’annulation du commandement de payer deviendrait sans objet.

1. Sur la demande tendant à la résolution du bail

1.1 Moyens des parties

La société MGB LOCATION fait valoir que son bailleur avait l’obligation légale de lui délivrer la chose et l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle était louée, et de l’en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail ; or, lorsqu’elle a déposé une déclaration préalable à la mairie, elle a appris que l’activité qu’elle projetait sur la parcelle était interdite par le PLU et le PPRI ; pourtant elle n’avait contracté que pour les besoins de son activité décrits au bail. Elle fait valoir que l’impropriété du terrain à son usage prévu caractérise un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, lequel est en outre obligé aux travaux nécessaires notamment ceux exigés l’administration : l’autorisation de changement d’usage doit être obtenue par le propriétaire avant la signature du bail et le locataire ne peut pas faire son affaire personnelle de cette obtention. Elle fait valoir qu’elle n’était pas informée des difficultés liées au PLU et qu’elle n’a pas dit en faire son affaire ; qu’une clause selon laquelle le locataire prend le local dans l’état où il se trouve ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.

La société [T] réplique en faisant valoir que sa locataire était parfaitement au courant de la problématique du PLU et du PPRI, comme il ressort des termes de l’acte notarié, et qu’elle a signé alors qu’elle n’avait pas sollicité les renseignements d’urbanisme ; que son gérant a affirmé faire son affaire des questions d’urbanisme. Elle fait valoir que la société MGB LOCATION a ensuite fait clôturer le terrain sans l’autorisation de personne, entraînant constatation d’infractions administratives, au terme desquelles MGB a stoppé net ses travaux sans se mettre en conformité. Elle fait valoir qu’au cours d’une entrevue tripartite à la mairie, elle a appris l’impossibilité d’exercer l’activité ; qu’elle a alors proposé la résiliation du bail sans délai, offre rejetée par MGB qui installera des algecos toujours sans autorisation. Elle fait valoir qu’ainsi, MGB admet ne pas payer ses loyers parce qu’elle ne pourrait pas user du terrain, alors qu’elle en a bien usé ; que MGB ne démontre pas que l’activité est interdite sur le terrain, et qu’elle n’a pas sollicité la résiliation dès qu’elle en aurait eu connaissance. Elle fait valoir que sa propre responsabilité est exclue au profit de son mandataire, qui a procédé à la mise en location.

1.2 Réponse du tribunal

Il échet de l’article 1224 du Code civil que « la résolution [du contrat] résulte […], en cas d’inexécution suffisamment grave, […] d’une décision de justice ». L’article 1229 précise : « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet […] à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre ».

En vertu de l’article 1719 du même code, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée […] ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] ». Le bailleur ne peut s’en affranchir par une clause.

Ainsi, par exemple, manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail (activité commerciale de restauration) le bailleur qui n’a pu obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à ce genre d’activité. La solution est identique lorsque l’usage prévu au bail se heurte aux dispositions d’un plan d’occupation des sols, ou lorsque l’usage commercial des lieux loués, garanti par le bailleur, se heurte à un arrêté municipal interdisant l’accès du public pour des raisons de sécurité. La jurisprudence a pu indiquer également que l’autorisation administrative exigée par la loi doit avoir été obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail.

Selon l’article 1728 du même code, « le preneur est tenu [notamment] […] de payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, l’activité contractuellement prévue était « la création d’un dépôt par la société MGB constitué pour un parc de véhicules utilitaires et d’engins de travaux publics destinés à la location et à la vente, et à l’aménagement d’un algeco ».

Le tribunal relève que même si la société [T] reproche à MGB de ne pas démontrer que l’activité projetée est interdite sur le terrain, ce fait est constant au dossier :
- MGB s’est vu rejeter sa déclaration préalable début 2024 et tout ce qu’elle a fait sur le terrain a donné lieu à constat d’infractions à la législation sur l’urbanisme
- la pièce 4 du demandeur le confirme
- la société [T] dit elle-même avoir appris de la mairie que l’activité est interdite sur le terrain en novembre 2023

Or il incombait à la société [T], bailleresse, si elle entendait louer son terrain à quelqu’un pour qu’il y exerce une activité quelconque, de s’assurer en amont que ladite activité fût permise ou pusse l’être si elle le demandait, sans reporter cette charge sur le futur locataire. En cela, le tribunal relève que la SARL a pleinement manqué à son obligation de délivrance conforme, d’autant que la situation n’apparaît pas régularisable.

L’inexécution dont il s’agit est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail, qui surviendra à la date de l’assignation.

Ici le tribunal observe, quant à la responsabilité du mandataire invoquée par la société [T], que faute pour elle d’avoir attrait ce-dernier à la procédure, elle ne saurait se retrancher derrière lui pour éluder sa responsabilité ; une action récursoire s’envisagerait le cas échéant.

La résolution du bail entraînant une remise en l’état initial, les loyers devraient être restitués ; toutefois l’occupation ne peut être réparée par un retour dans le temps, et doit donc être indemnisée par un loyer.

À cela, il peut être objecté que le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; et qu’en cas d’annulation d’un bail, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

Cependant la mauvaise foi du preneur est établie au dossier. En effet, l’acte authentique stipule expressément que la société MGB LOCATION était bien avertie des difficultés liées au PLU (dont un extrait était annexé) et qu’elle a requis l’établissement du bail sans plus amples renseignements d’urbanisme. Et pendant de longs mois, le preneur a quand même utilisé le terrain même s’il n’en avait pas le droit, ce dont il résulte des constats d’infractions administratives, des factures de travaux qu’il produit et du panneau publicitaire, notamment ; ainsi le terrain a été occupé, et n’a pu être mis en location à quelqu’un d’autre.
Quoiqu’elle affirme qu’aucune exploitation n’était possible, la société MGB est restée sur le terrain et en a donc usé jusqu’à ce qu’un commandement de payer la menaçant d’expulsion lui soit délivré : elle n’a donc jamais eu l’intention de se prévaloir de l’impropriété du terrain à l’activité projetée avant qu’une menace judiciaire se concrétise : le profit qu’elle a retiré du terrain par mauvaise foi pendant tout ce temps justifie que le bailleur en soit indemnisé. À l’inverse, le fait pour la société [T] de donner à bail un terrain en pensant pouvoir déléguer au preneur les questions de conformité administrative ne suffit pas à lui seul pour établir sa mauvaise foi.

Sur le quantum des loyers, le tribunal observe que la franchise de loyer à 1 000 euros durait jusqu’à la production du procès-verbal de réception des travaux du Syndicat Mixte de l’Argens. Si la société [T] les produit aux débats, elle ne l’a fait qu’à partir de son quatrième jeu de conclusions et ne démontre pas les avoir notifiés à son preneur auparavant. Sur la période d’occupation considérée entre le bail et l’assignation (date de résolution), le loyer ne pouvait donc être que de 1 000 euros. La société MGB LOCATION a payé 13 800 euros d’après son grand-livre (vu les doublons) ; sur les 20 mois courant entre septembre 2023 et mai 2025, elle en devait 1 000 * 20 = 20 000. Il reste donc 6 200 euros que doit le locataire à son bailleur.

La conséquence de la résolution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance est que MGB se trouve sans droit ni titre sur le terrain à la date de la résolution, mais ne doit pas d’indemnité d’occupation (car la mauvaise foi n’a couvert que la période contractuelle).
MGB confirmant ne pouvoir exercer son activité sur le terrain litigieux qui lui est donc inutile, et souhaitant la fin du bail, n’aura aucune raison de s’opposer à son départ ; il appartiendra donc au bailleur de solliciter une astreinte le cas échéant s’il y a résistance à l’expulsion.

Il résulte de tout ceci que la demande tendant à l’annulation du commandement de payer ne sera pas examinée car désormais sans objet.

2. Sur la demande de MGB LOCATION tendant à l’indemnisation de ses préjudices

2.1 Moyens des parties

La société MGB LOCATION fait valoir que la mauvaise foi de son bailleur lui ouvre droit à dommages-intérêts en plus de la restitution des loyers, attendu qu’aucune exploitation de la parcelle n’a été possible. Elle fait valoir qu’elle a exposé de nombreux frais pour l’aménagement de la parcelle, en vain (frais qu’elle devra quand même exposer) ; qu’en raison de l’impossibilité d’exploiter la parcelle et de sécuriser les lieux, des vols et dégradations ont eu lieu ; que des frais d’actes et de commissionnement ont été exposés pour la ratification du bail commercial. Elle fait valoir que l’impossibilité d’exploiter lui a fait perdre des revenus évalués par son expert-comptable pour la première année d’exercice ; qu’il s’agit d’une perte de chance de percevoir un revenu, la probabilité de percevoir le résultat estimé étant quasi certaine.

La société [T] réplique en faisant valoir que la facture de travaux pour 93 720 euros présente des irrégularités dans les postes de travaux prétendus, alors qu’il n’y avait pas d’autorisation, que MGB semble avoir fait une part elle-même et que le gérant des deux sociétés est le même monsieur [F] ; que le paiement de ladite facture n’a pas été prouvé. Elle fait valoir que le préjudice de perte de chance n’est pas justifié, ni la causalité démontrée, alors que MGB a d’ores-et-déjà des locaux et que son exploitation commerciale n’a pas été impactée.

2.2 Réponse du tribunal

Vu les principes de la responsabilité contractuelle déjà rappelés, en l’espèce pour la restitution des loyers, le tribunal renvoie aux développements supra.

S’agissant des frais exposés pour l’aménagement de la parcelle, le tribunal relève que ceux-ci l’ont été sans que les autorisations aient été préalablement données (quand bien même elles incombaient au bailleur), la société MGB LOCATION y a donc procédé à ses risques et périls après la conclusion du bail.
Le tribunal relève en outre que la facture de l’entreprise BOURIABA ne saurait être un fondement crédible pour ce poste de préjudice, dès lors qu’effectivement le signataire de l’attestation (pièce 28 des demandeurs) qui dit vouloir poursuivre son recouvrement apparaît être l’un des gérants du demandeur lui-même ; en l’état de cette seule facturation à soi-même, cette demande sera d’autant plus rejetée.

S’agissant des algécos volés, le tribunal relève qu’un seul était autorisé par le contrat, que leur prix d’achat ne correspond pas à la somme demandée, mais surtout qu’il n’y a pas de lien établi entre la société [T] et le vol, ni entre l’impossibilité d’exploiter le terrain et le vol puisque l’impossibilité n’a pas empêché l’installation interdite de l’algéco.

S’agissant des frais d’actes et commissionnement, ils sont en revanche justifiés pour 3 415 euros, pour un bail dont l’effectivité n’était pas au rendez-vous par la faute du cocontractant.

Quant à la perte de chance de percevoir un revenu, le tribunal relève qu’il aurait certes pu en être retenue une suivant le principe que ce terrain avait vocation à développer et augmenter l’activité de la société MGB. Cependant, la probabilité du résultat projeté ne saurait être retenue comme quasi certaine vu les aléas de la vie économique ; et de toute manière le chiffrage du préjudice (les prévisions avancées) n’est pas assez détaillé dans les flux comme dans le partage entre les performances des différents établissements, pour mesurer le poids du terrain litigieux dans l’activité globale. En l’état le tribunal ne dispose pas d’éléments lui permettant de chiffrer un tel préjudice.

Il en découle que les préjudices de la société MGB seront indemnisés par la société [T] à hauteur de 3 415 euros.

3. Sur la demande de [T] tendant à l’indemnisation de ses préjudices

3.1 Moyens des parties

La société [T] fait valoir que les travaux non autorisés de sa locataire lui ont valu des déboires administratifs (arrêtés, procès-verbaux d’infraction, régularisation de la demande préalable) ; qu’elle se trouve aujourd’hui avec un terrain loué dans un très mauvais état qu’il y aura lieu de remettre en état ; que la maison existant sur l’unité foncière louée a subi des dégradations qui sont l’oeuvre de MGB, et devra elle aussi être remise en état.

La société MGB LOCATION fait valoir que les loyers réclamés par la société [T] ne tiennent pas compte de la franchise. Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune dégradation et qu’il n’y en a aucune de constatée. Elle fait valoir que son bailleur ne démontre pas qu’il a été reconnu coupable d’infractions à l’urbanisme, ni son préjudice en l’espèce.

3.2 Réponse du tribunal

L’article 1240 du Code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », tandis que l’article 1241 ajoute que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, le tribunal observe d’emblée que les chiffres avancés de 60 000 et 100 000 euros sont globaux et forfaitaires.

S’agissant des 60 000 euros de dommages-intérêts dus à des remises en état à prévoir, le tribunal observe, d’une part, que celle du terrain est alléguée par principe et sans le moindre document permettant de confirmer et d’asseoir le préjudice sur des bases tangibles, d’autre part, que celle de la maison se heurte au constat insuffisant des dégradations alléguées, surtout qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre elles et des actions de la société MGB (du trou aux tags).

S’agissant des 100 000 euros de dommages-intérêts dus aux infractions à l’urbanisme, le tribunal relève, d’une part, qu’il ne lui est communiqué aucun élément sur des sanctions concrètes, d’autre part, que l’embarras causé par des démêlés avec les services de l’urbanisme résulte en grande partie du manquement de la société [T] à ses obligations de bailleur, puisque les diligences qui lui incombaient en amont auraient tout prévenu.
Il en résulte que ces demandes seront rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

Vu les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société [T] qui succombe dans le principe du procès (puisque résolution judiciaire, quoique les autres demandes de la société MGB soient rejetées), elle sera condamnée aux dépens.

En revanche pour les frais irrépétibles, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du même code, étant observé d’ailleurs qu’aucune facture d’honoraires n’était produite de part et d’autre.

Quant à l’exécution provisoire, vu les articles 514 et 514-1 du même code, le tribunal relève que chacune des parties revendiquant contre l’autre des sommes conséquentes, pour elle-même le bénéfice de l’exécution provisoire et que son adversaire en soit privé, il n’y a donc pas lieu de favoriser l’une plutôt que l’autre dès lors que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et que son principe doit jouer pour une bonne administration de la justice.

PAR CES MOTIFS