TJ 06088, 28 août 2026, RG 26/01400

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 28 Août 2026

N° RG 26/01400 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RGXU

Grosse délivrée
à Me EHRENFELD

Expédition délivrée
à Me SAKASHVILI

le

DEMANDERESSE:

Madame [B], [H], [R] [E]
en sa qualité d’ayant droit de M. [V] [T] [K]
née le 03 Juin 1934 à [Localité 2] (13)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [A]
né le 07 Décembre 1970 en ALGERIE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Sophiko SAKASHVILI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2016, M. [V] [K], a consenti à M. [C] [A] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 4] pour un loyer mensuel de 320 euros.

Par acte notarié en date du 20 décembre 2021, Mme [B] [E] est venu aux droits de M. [V] [K] décédé le 9 septembre 2021.

Un congé pour vente a été délivré par Mme [B] [E] au locataire, M. [C] [A], par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022 à effet au 16 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, Mme [B] [E] a fait assigner M. [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:
- déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à M. [C] [A] ;
- constater l’expiration du bail en date du 16 février 2025
- ordonner l'expulsion immédiate de M. [C] [A] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [C] [A] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- condamner M. [C] [A] au paiement de la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [C] [A] au paiement de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

A l’audience du 25 juin 2026, Mme [B] [E] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délai pour quitter les lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [C] [A] sollicite de la présente juridiction notamment de :
- prononcer l’irrecevabilité des demandes de validation du congé et d’expulsion en raison de l’absence de notification de l’assignation à la préfecture ;
- à titre subsidiaire lui accorder des délais d’un an pour libérer les lieux ;
- à titre infiniment subsidiaire, lui accorder les délais de deux mois prévus par l’article L412-1 du coe des procédures civiles d’exécution ;
- rejeter l’ensemble des demandes de Mme [B] [E] ;
- juger ce que de droit sur les dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande de validation du congé pour vente :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

M. [C] [A] soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [B] [E] en ce que l’assignation n’a pas été notifié au préfet en violation de l’article L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 25 juin 2026.

Au demeurant, une demande de validation de congé n’est nullement soumise à une telle obligation légale qui est circonscrite uniquement à une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et résolution judiciaire pour impayé locatif.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [B] [E] recevable dans sa demande.

Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur et ses conséquences

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L'article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 années le 17 février 2016 pour expirer le 17 février 2019.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à M. [C] [A] par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022 à effet au 16 février 2025, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail.

A ce titre, il est constant que le congé prématuré du bailleur n'est pas sanctionné par la nullité, les effets du congé étant seulement reporté à l'échéance normale du bail.

Le congé comprend les conditions de la vente projetée, à savoir « ..le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte authentique de vente passé devant le Notaire, frais à la charge de l'acquéreur ». Le prix de vente, 140 000 euros, est également indiqué. Enfin, l’acte reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

Ainsi, la validité du congé pour revente, non discutée, ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

Or, il est constant que M. [C] [A] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et s’est maintenu dans les lieux postérieurement à ce délai. La vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 16 février 2025 par l’effet du congé.

M. [C] [A] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 16 février 2025 minuit. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé [Adresse 3], [Localité 4].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [C] [A] au paiement de cette indemnité à compter de 16 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le défendeur sollicite l’octroi de délais les plus larges pour quitter les lieux auxquels le bailleur s’oppose.

En l’espèce, le locataire a été averti bien en amont de la délivrance d’un congé pour vente. Si le défendeur fait état d’une situation professionnelle délicate il ne verse aucun élément sur ce point, ni de demande de relogement.

Ainsi, nonobstant le règlement régulier des loyers, le locataire a de fait bénéficié de délais pour quitter les lieux depuis le mois de février 2025.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du codes des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [B] [E] n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation de restitution du logement, qui se trouve réparé par les indemnités d’occupation, ni l’existence d’une mauvaise foi de M. [C] [A], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, Mme [B] [E] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [C] [A] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [C] [A] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [C] [A] sera donc condamné à payer à Mme [B] [E] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS