TJ 06088, 28 août 2026, RG 26/01401

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 28 Août 2026

N° RG 26/01401 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RGX3

Grosse délivrée
à Me LIGER

Expédition délivrée
à M. [P]
à Mme [P]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [T]
né le 04 Novembre 1954 à [Localité 2] (ITALIE)
[Adresse 1]
[Localité 3] - ITALIE

représenté par Me Emilie LIGER, avocate au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [Y] [P]
né le 14 Novembre 1981 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]

comparant en personne

Madame [L] [D] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2013, M. [I] [T], a consenti à M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation meublé situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 680 euros. Le contrat stipule le versement par les locataires d’un dépôt de garantie de 680 euros.

Un congé pour vente a été délivré par M. [I] [T] aux locataires, M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P], par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025 à effet au 14 octobre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, M. [I] [T] a fait assigner M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:
- déclarer régulier et valide le congé pour vendre donné à M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] ;
- constater l’expiration du bail en date du 14 octobre 2025 ;
- à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P], au paiement de la somme de 3 557,53 euros sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2025;
- condamner M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 801,54 euros jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;
- condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] à lui payer la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;
- condamner M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P], au paiement de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A cette audience, M. [I] [T] comparaît représenté par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 10 421,15 euros au 12 juin 2026. Il s’oppose à tout délai de paiement.

M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P], valablement assignés ont comparu à l’audience et ne contestent pas le congé pour vente. Ils font état de l’insalubrité du logement, expliquant leur refus de payer les loyers. Ils indiquent avoir trouvé un nouveau logement. Ils ne sollicitent donc pas de délais pour quitter les lieux, mais uniquement des délais de paiement.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour vendre délivré par le bailleur et ses conséquences :

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Il est constant que les locataires de locaux meublés n’ont pas de droit de préemption en cas de congé pour vendre.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée d’une année, le 15 octobre 2013 pour expirer le 14 octobre 2014 à minuit.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025 à effet au 14 octobre 2025, soit dans le délai de trois mois avant l’expiration du bail.

Enfin aucun élément sérieux ne permet de contester la réalité du motif.

Ainsi, la validité du congé pour revente, non discutée, ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires et la durée du préavis.

M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2025 à minuit. Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement donné à bail situé [Adresse 3].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] au paiement de cette indemnité à compter du 15 octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, il ressort de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En l’espèce, l’assignation en date du 19 décembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 3 557,53 euros. A l’audience, M. [I] [T] actualise le montant de la dette à hauteur de 10 421,15 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] contestent le montant de leur dette locative. A ce titre ils font état de l’insalubrité du logement justifiant l’arrêt du paiement du loyer.

Pourtant, au soutien de leur exception d’inexécution, les locataires versent des photographies non datées ne permettant pas d’identifier les désordres invoqués. En outre, les locataires ne justifient pas d’avoir informé le bailleur de ces désordres et de la nécessité d’y remédier. Enfin, il est convient de relever que l’arriéré locatif s’est accru à compter de la délivrance du congé par le bailleur.

Dès lors, les défendeurs ne justifient d’aucune exception d’inexécution au paiement des loyers.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance s’élève bien à la somme de 10 421,15 euros (terme du mois de juin 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délai :

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils font état de leur situation personnelle et financière : Monsieur est sans emploi (percevant une indemnité de 620 euros au titre de l’ARE), tandis que Madame perçoit le SMIC. Ils ont des aides de la CAF (800 euros et des APL pour 220 euros). Ils font état d’un nouveau loyer à 1 350 euros.

Pourtant les défendeurs ne justifient par aucune pièce leur situation financière et le bailleur est opposé à tout délai.

Par conséquent il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [I] [T] n'établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du maintien de M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] dans le local d’habitation, qui se trouve réparé par l’indemnité d’occupation.

En conséquence, M. [I] [T] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur le dépôt de garantie :

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] ont manqué à leur obligation de paiement du loyer.

Par conséquent, il convient d’autoriser le demandeur à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat en paiement des loyers et charges échus impayés.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [Y] [P] et Mme [L] [D] épouse [P] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [I] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS