TJ 22278, 31 août 2026, RG 25/01998

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00408
N° RG 25/01998 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F6NC
Le 31 AOUT 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIERS : Madame CHEVREL, lors des débats et de Madame LAVIOLETTE, lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 31 AOUT 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente et un Août deux mil vingt six

ENTRE :

TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Madame [D]

ET :

Madame [T] [R], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2021, l’office COTES D’ARMOR HABITAT, devenu l’office HLM TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné à bail un logement de type 3 situé [Adresse 5] à [Localité 3] à Madame [T] [R] moyennant le versement d'un loyer principal de 342,38 € par mois, sans les charges.

La locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers dès le mois d’août 2021 malgré plusieurs démarches amiables de relance, TERRES D’ARMOR HABITAT lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 583,75 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2022.

Faute de régularisation, par acte d'huissier du 21 octobre 2022, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et ordonner son expulsion ainsi que de tous ses biens et occupants de son chef du logement en cause.

Par jugement réputé contradictoire en date du 27 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC a notamment :

- Constaté que les conditions de la résiliation étaient réunies à la date du 13 octobre 2022,
- Condamné Madame [T] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 13 octobre 2022,
- Condamné la même au paiement d’une somme de 740,14 € au titre de la dette locative et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion,
- Autorisé la même à se libérer de la somme due en 23 trois versements mensuels de 32 € et un 24ème correspondant au solde de la dette,
- Dit qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause de résiliation sera réputée ne pas avoir joué,
- Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le bail sera résilié à la date du 13 octobre 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie,
- Débouté TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement a été signifié à Madame [T] [R] par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023.

Par pli reccommandé en date du 16 mai 2023, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [T] [R] de reprendre les paiements afin de respecter l’échéancier fixé par le jugement du 27 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Madame [T] [R]un commandement de quitter les lieux, notifié aux services de la préfecture, le 1er septembre 2023.

Madame [T] [R] s’est acquittée du retard de ses loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 30 juin 2024, sans toutefois régler les frais de procédure.

De nouveaux incidents de paiement se sont produits postérieurement et une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception a été notifiée à Madame [T] [R], le 21 mai 2025, lui notifiant une nouvelle dette locative de 1 101,89 € (pli revenu avec la mention « avisée et non réclamée »).

Madame [T] [R] n’a pas régularisé les impayés et la dette n’a cessé de croître pour s’élever à la somme de 1 973 €, suivant décompte en date du 26 juin 2025.

C’est en l’état de ces développements procéduraux que, suivant acte en date du 11 septembre 2025, Madame [T] [R] a été assignée à comparaître à la demande de TERRES D’ARMOR HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

- Constater, voire prononcer, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement
du loyer,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous ses biens et occupants de son chef du
logement en cause avec le concours de la force publique, d’un déménageur et d'un
serrurier.
-la condamner à lui payer la somme de 1 973 €, dette locative arrêtée au 26 juin 2025, avec
intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la condamner à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et
des charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- la condamner à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en application
de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- la condamner à lui payer la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure
civile,
- la condamner aux dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par Madame [O] [D], a indiqué que la locataire était en défaut d’assurance locative depuis le mois d’août 2025 ; que les APL et la RLS étaient suspendues depuis le mois d’avril 2025 ; que l’arriéré locatif était de 4 452,04 € en principal et qu’un plan d’apurement à hauteur de 100 € était envisageable, compte tenu de la reprise des paiements, récemment en janvier 2026, et d’un rappel potentiel d’APL/RLS d’un montant de 3 516,78 €.

Madame [T] [R] n’a pas comparu.

Elle a fait parvenir au greffe un mail le 26 janvier 2026 pour indiquer qu’elle était employée, en période d’essai et qu’elle n’avait pas obtenu d’autorisation d’absence ; qu’elle s’engageait à honorer sa dette de loyer ; qu’elle avait d’autres dettes mais qu’elle proposait de régler une somme de 100 € en plus du loyer courant.

La Préfecture a été informée de la délivrance de l’assignation le 12 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Comme y étant expressément invité, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait parvenir une note en délibéré le 5 mars 2026 afin de renseigner la juridiction sur le paiement du loyer du mois de février 2026.

TERRES D’ARMOR HABITAT a indiqué que « le prélèvement prévu le 5 février a été rejeté le 28 février 2026 pour défaut d’autorisation et que le prélèvement du 5 mars était en cours de présentation.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

TERRES D’ARMOR HABITAT n’ayant pas délivré de commandement de payer préalablement

à l’introduction de la présente instance, les dispositions de l’article 24 de la loi du 24 juillet 1989 ne pourront trouver à s’appliquer.

Il convient donc d’examiner la demande de résiliation du contrat de bail par application des dispositions du code civil, TERRES D’ARMOR HABITAT ayant visé ce fondement textuel au soutien de sa demande, à titre subsidiaire.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus".

Selon l’article 1217 du code civil, “la partie envers laquelle L'engagement n'a pas été exécuté, où l’a été imparfaitement, peut :
- provoquer la résolution du contrat…”.

Selon l'article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Il ressort des pièces versées aux débats et des explications de TERRES D’ARMOR HABITAT que la reprise du paiement du loyer courant était très récente à la date de l'audience puisque l'office HLM avait enregistré 2 paiements de 150 € chacun le 9 janvier 2026, le précédent paiement, d'un montant de 140 €, remontant au mois de décembre 2024.

Aux termes de la note en délibéré, expressément autorisée, l'engagement de Madame [R] d’honorer sa dette de loyer, formulée par mail en date du 26 janvier 2026, est manifestement non tenu puisqu'il ressort du courriel de l'office HLM du 5 mars 2026 que le prélèvement de l'échéance du mois de janvier 2026, d'un montant de 470,51 €, a été rejeté le 5 février 2026 pour défaut d'autorisation de sorte que le montant de l'arriéré locatif était de 5 520,46 € le 28 février 2026.

Le nombre de mensualités impayées à la date de l’audience était de 13 soit plus d'une année sans aucun paiement alors même que cette procédure fait suite à une précédente procédure qui a failli aboutir à l'expulsion de Madame [R] ainsi que cela a été rappelé ci-dessus.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, et de nature à entraîner la résolution du contrat.

Selon l’article 1228 du Code civil dispose que “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts”, tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

Madame [R] a proposé de régler une somme de 100 € par mois en plus du loyer courant afin d’apurer l’arriéré et l’office HLM a exprimé son accord pour mettre en oeuvre un plan de

rééchelonnement sur cette base financière, dans la mesure où un rappel d'APL et de RLS substantiel est susceptible d'intervenir pour un montant de 3 516,78 € (régularisation de la période suspendue d'avril 2025 à décembre 2025).

Dans ces circonstances, Madame [R] sera autorisée à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résolution du bail et l’expulsion des
lieux loués ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur la dette locative :

Selon le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 28 février 2026, l’arriéré locatif s’élevait à un montant total de 5 388,40 € en principal (échéance de février 2026 comprise), hors frais de procédure de 132,06 € qui seront inclus dans les dépens (5 520,46 € - 132,06 €).

Madame [T] [R] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5 388,40 € en principal, au titre de l’arriéré locatif impayé, suivant décompte arrêté au 28 février 2026 (échéance de février 2026 comprise).

La condamnation interviendra « en deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience et de régularisation de droits APL et RLS.

Sur les dommages et intérêts :

TERRES D’ARMOR HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice indépendant du retard apporté dans le paiement des loyers et sa demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-après, Madame [T] [R] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique d’un serrurier, conformément au dispositif ci-dessous.

Dans cette hypothèse, Madame [T] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 461,25 € par mois à compter du présent jugement (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Madame [T] [R] sera également condamnée à verser la somme de 150 € à TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [T] [R].

PAR CES MOTIFS