TJ 49007, 31 août 2026, RG 24/00018

31 Août 2026

AFFAIRE :
[Z] [C]
, S.C.I. PHL IMMOBILIER

C/
Syndic. de copro. DU [Adresse 1]

N° RG 24/00018 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HM2V

Assignation :22 Décembre 2023

Ordonnance de Clôture : 12 Mai 2026

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [C]
né le 01 Juillet 1963 à [Localité 1] (49)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

S.C.I. PHL IMMOBILIER, immatriculée au RCS D’[Localité 1] sous le N° 409 759 248, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole Madame [G] [R], domiciliée [Adresse 4] à [Localité 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 Mai 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Camille ALLAIN, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE
Greffier, lors des débats et du prononcé : Aurore TIPHAIGNE.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Août 2026

JUGEMENT du 31 Août 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Camille ALLAIN, Juge,
contradictoire
signé par Camille ALLAIN, Juge, et par Aurore TIPHAIGNE, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier, société gérée par ce dernier, sont propriétaires de lots au sein de la copropriété du [Adresse 1] située à Angers.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a eu lieu le 23 octobre 2023.

Considérant que celle-ci était entachée d’irrégularités, M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire d’Angers par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023 afin de solliciter sa nullité à titre principal.

Aux termes de conclusions récapitulatives signifiées le 26 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier demandent au tribunal de :
annuler l’assemblée générale du 23 octobre 2023, et subsidiairement annuler chacune des délibérations qui ont été prises lors de cette assemblée générale ;débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] de ses demandes ;condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] aux entiers dépens ;ordonner l’exécution provisoire ;Rejeter les prétentions adverses.
Au soutien de la nullité qu’ils soulèvent, M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier invoquent le non-respect du délai de convocation à l’assemblée litigieuse, contrevenant à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n°67-223. En effet, la convocation a été reçue le 4 octobre et l’assemblée générale a eu lieu le 23 octobre 2023. En réponse aux conclusions adverses, ils contestent qu’une urgence quelconque soit établie: l’ordre du jour concernait la contestation d’un permis de construire obtenu en 2019 soit quatre ans plus tôt, la contestation d’une servitude obtenue sans vote de l’assemblée générale cinq à sept ans plus tôt, et enfin un encombrement de la cour et un usage abusif d’un passage qui n’ont finalement fait l’objet d’aucune action en justice.

Les demandeurs soulèvent également l’absence de justification par le syndic de son mandat.

En outre, ils font valoir que le procès-verbal n’est pas valide dès lors qu’il est mentionné que Mme [Q] [B] a présidé la séance après avoir recueilli les votes suivants : 0 tantièmes pour ; 0 tantièmes contre ; 0 tantièmes abstention. Il est également mentionné, au sujet de la désignation du Président de la séance et de la constitution du bureau que cette résolution est “rejetée à la majorité simple”.

Enfin, M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier affirment qu’alors qu’aucun scrutateur n’a été désigné, une signature qui semble être celle du syndic de copropriété figure à l’emplacement “scrutateur”. Ils concluent à l’existence d’un motif de nullité supplémentaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 décembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] demande au tribunal de:
rejeter les prétentions adverses ;condamner in solidum M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier aux entiers dépens, en autorisant son conseil, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] affirme qu’il n’est pas établi que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté, et qu’en tout état de cause, ce délai n’a pas à être respecté en cas d’urgence, ce qui est le cas en l’espèce. En effet, l’assemblée générale extraordinaire litigieuse avait pour objet, selon le défendeur, de réagir aux atteintes graves et répétées aux droits de la copropriété et aux parties communes portées par M. [Z] [C], présentant un caractère d’urgence. Il souligne par ailleurs que le délai de convocation a été de 20 jours en lieu et place de 21 et que les demandeurs ont pu être présents à l’assemblée générale.

S’agissant de la désignation d’un président de séance, le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’il s’agit d’une erreur matérielle mais souligne que cette irrégularité formelle n’entraîne pas la nullité du procès-verbal dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que son résultat n’est pas affecté. En l’espèce, selon le défendeur, la signature de Mme [B] comme “présidente de séance” et la mention liminaire selon laquelle elle accepte d’être présidente suffisent à considérer qu’elle a bien été élue malgré l’erreur relative au nombre de voix du vote.

Le syndicat des copropriétaires rappelle en outre que la désignation d’un scrutateur présente un caractère facultatif et considère que l’indication erronée d’une signature sous l’intitulé “scrutateur”, alors qu’aucun n’a été élu, n’entache pas la délibération de nullité.

La clôture est intervenue le 12 mai 2026 par ordonnance du même jour et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de l’assemblée générale du 23 octobre 2023

L’article 9 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

* * *
En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 23 octobre 2023 a été délivrée le 4 octobre 2023 à M. [Z] [C], soit moins de 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, et ce en contravention avec le délai précité prévu.

Il est constant que le non-respect de ce délai est une cause de nullité de l’assemblée, sans qu’il ne soit nécessaire de rechercher si l'irrégularité commise a ou non causé un préjudice personnel au demandeur et sans que celui-ci ait à justifier d'un grief.

Ainsi, il est indifférent que le délai soit demeuré proche du délai de 21 jours, pour avoir été de 19 jours, et que les défendeurs se soient tout de même présentés à l’assemblée générale litigieuse.

Seule la justification d’une urgence relativement à la tenue de cette assemblée générale est susceptible de justifier du non respect de ce délai.

Tel n’est pas le cas dans la situation présente.

En effet, l’ordre du jour portait tout d’abord sur la contestation d’un permis de construire qui aurait été délivré par fraude à la SCI PHL en 2019 (date exacte non précisée). S’il est exact qu’un permis de construire obtenu par fraude peut être contesté sans condition de délai, le long délai intervenu depuis la délivrance du permis de construire, l’absence de toute mention relativement à la date de découverte de cette fraude alléguée, et l’absence de démonstration de conséquences notables qui auraient résulté d’une absence de contestation immédiate dudit permis ne permettent pas de caractériser l’urgence.

L’ordre du jour portait également sur l’habilitation du syndic à ester en justice en vue de contester la constitution d’une servitude de passage au profit de la SCI PHL suivant acte notarié du 21 septembre 2021, sans accord préalable du syndicat des copropriétaires. Aucun délai impératif n’est allégué par le syndicat des copropriétaires pour justifier que ce point ne pouvait attendre quelques jours supplémentaires pour être débattu.

De même, s’agissant de l’encombrement de la cour commune, celui-ci avait cours “depuis plusieurs mois” selon la résolution votée et il n’est pas justifié d’une urgence particulière à ce titre ne permettant pas de respecter un délai de convocation de 21 jours en vue de traiter cette problématique.

Enfin, aucune urgence n’est caractérisée s’agissant de l’habilitation du syndic pour engager toute action en vue de contester le “droit de passage” exercé par la SCI PHL en contravention d’une délibération du 4 mars 2022 refusant un tel droit. En effet, il n’est justifié ni de l’existence d’un délai pour agir s’achevant prochainement et devant être respecté, ni d’une urgence résultant de la nature des violations commises en ce qu’elles rendraient les locaux invivables, à l’instar d’une absence de chauffage ou d’un risque majeur de dégradation, ni d’aucune autre urgence.

Ainsi, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une urgence particulière, l’assemblée générale du 23 octobre 2023 sera annulée en raison du non-respect du délai de convocation de 21 jours.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1], partie perdante, supportera les dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et compte-tenu de sa condamnation aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] versera à M. [Z] [C] et la SCI PHL Immobilier une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera débouté de sa demande au titre de ce même article.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, les conséquences irréversibles de l’annulation prononcée commandent d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;