TJ 50147, 27 août 2026, RG 24/01559

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 24/01559 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DYKC

JUGEMENT RENDU LE 27 Août 2026

ENTRE :

Monsieur [R] [O]
né le 24 Octobre 1947 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat Maître Laurent MARIN, membre de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de Coutances-Avranches

ET :

Monsieur [A] [D]
né le 19 Novembre 1973
demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat Maître Thomas LECLERC, membre de l’AARPI L.B.C.L, avocats au barreau de Caen

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Emmanuel ROCHARD, président, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile
GREFFIER : Alexandra MARION, adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Août 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [R] [O] est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] (50).

Suivant acte du 1er octobre 2015 sous seing privé, il a consenti à M. [A] [D] un bail précaire pour l'exploitation d'une discothèque dans ce bâtiment, en contrepartie d'un loyer annuel de 9.600 € HT, 11.520 € TTC, payable par mensualités de 960 €.

Par acte du 6 novembre 2024, M. [R] [O] a fait assigner M. [A] [D] devant le tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir :
- Prononcer la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers,
- Condamner M. [A] [D] à lui payer :
• 5.680 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois d'octobre 2024,
• 2.725 € au titre de la taxe foncière 2024,
- Condamner le locataire à payer les loyers jusqu'à la date de résiliation du bail,
- Prononcer l'expulsion du locataire et de toute personne occupant les lieux,
- Condamner M. [A] [D] à lui payer :
• 960 € à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
• 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour « résistance injustifiée »,
- 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [A] [D] a constitué avocat et a fait établir des conclusions au fond.

L'ordonnance de clôture a été prononcée sur la demande des parties à l'audience de plaidoirie tenue le 11 mai 2026.

Vu ses dernières écritures suivant lesquelles M. [R] [O] maintient ses demandes visant à :
- Prononcer la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers,
- Condamner M. [A] [D] à lui payer :
• 5.680 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois d'octobre 2024,
• 2.725 € au titre de la taxe foncière 2024,
- Condamner le locataire à payer les loyers jusqu'à la date de résiliation du bail,
- Prononcer l'expulsion du locataire et de toute personne occupant les lieux,
- Condamner M. [A] [D] à lui payer :
• 960 € à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,
• 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour « résistance injustifiée »,
- 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu ses dernières écritures suivant lesquelles M. [A] [D] demande au tribunal de :

A titre principal,
- Juger que M. [O] lui est redevable de la somme de 23.945,43 €,
- Juger que M. [D] est redevable à M. [O] de la somme de 4.300 € au titre des loyers payés et " au maximum " de la somme de 3.840 € au titre de l'indemnité d'occupation,
- Ordonner en conséquence la compensation entre les deux sommes,

A titre subsidiaire,
- Ramener les sommes sollicitées par M. [O] à de plus justes proportions,
- Octroyer à M. [D] des délais de paiement sur deux années,

Et en tout état de cause,
- Condamner M. [O] à lui payer 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens,
- Ecarter l'exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail

Suivant les termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant en l'espèce que suivant la convention signée entre M. [O] et M. [D] (pièce n°2 du demandeur), M. [D] s'est engagé à régler un loyer de 9.600 € HT par an, soit 800 € HT par mois.

La même convention incluait une clause résolutoire, prévoyant notamment la résiliation du bail à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et un mois après un simple commandement de payer.

M. [O] justifie d'une lettre recommandée de mise en demeure adressée à M. [D] (reçue le 20 juin 2024), comportant l'indication suivante :

« Pour rappel :

Nous avions convenu d'un commun accord de réduire le montant du loyer, le passant ainsi de 960 euros à 500 euros temporairement et suivant votre promesse d'avoir un client pour reprendre votre bail dans les trois mois qui suivaient cet accord.

A ce jour, je n'ai pas de réponse de votre part et vous continuez à ne me régler qu'une partie du loyer. »

Deux autres lettres recommandées de M. [O] à M. [D] suivaient, la première reçue le 19 juillet 2024, la seconde le 14 août 2024 suivant laquelle M. [O] informait M. [D] de son « souhait de résilier le bail », précisant en outre : « Le bail précaire ayant pris effet au 1er octobre 2015 et s'étant par la suite transformé en bail « classique » 3/6/9/commercial prendra fin au 1er octobre 2024. »

Pour sa part, M. [D] produit deux lettres adressées par lui à M. [O] :
- Une lettre du 3 juillet 2024 faisant état d'une demande de report de trois mensualités,
- Une lettre du 24 novembre 2025, au cours de l'instance, visant à « confirmer que suite à l'arrêt de mon activité le 30 novembre 2024, votre bâtiment est disponible ».

Il résulte des débats et de ces pièces versées de part et d'autre que le bail liant M. [O] à M. [D] doit être tenu pour résilié à compter du 30 novembre 2024, sans qu'une mesure d'expulsion soit nécessaire, les lieux ayant déjà été libérés au moment où la juridiction statue.

Sur les comptes entre les parties

Quant à la dette locative, les parties ne s'accordent manifestement pas sur le montant des sommes restant dues par M. [D], notamment par suite de leur désaccord sur l'application de la diminution du loyer.

Il importe pourtant de prendre en compte, à défaut d'autre écrit signé par les deux parties, le courrier du 20 juin 2024 suivant lequel M. [O] avait bien convenu expressément, fût-ce « temporairement », d'une diminution du montant du loyer de 960 à 500 € par mois, non remise en cause par le propriétaire jusqu'à la résiliation du bail.

Cependant, M. [D] ne justifie avoir libéré les lieux qu'à compter du 12 mai 2025, date de l'état des lieux contradictoire ; s'il affirme que le bâtiment était disponible dès le 30 novembre 2024 à la fin de son activité, il ne justifie en réalité d'aucune démarche effective à cette période et jusqu'à cet état des lieux.

A défaut d'autre accord entre les parties, l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er décembre 2024 (après la date retenue plus haut de résiliation du bail) jusqu'au 12 mai 2025 ne pouvait être que d'un montant équivalent au loyer prévu au contrat liant les parties.

M. [D] ne justifie d'aucun paiement sur cette période.

D'autre part, M. [D] demande reconventionnellement à être remboursé ses taxes foncières acquittées de 2017 à 2024. Sur ce point, l'article 3 de la convention liant les parties, visé par le preneur comme par le bailleur avec une lecture différente, prévoyait bien que le preneur devait « rembourser au bailleur sa quote-part de la totalité des charges, taxes et impôts et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués ». Il est dès lors cohérent que M. [D] ait remboursé à M. [O] toutes les taxes foncières de 2017 à 2024 inclus (pièce n°12 du défendeur s'agissant du paiement de la taxe foncière 2024 par mensualités), ce qui - toujours à défaut d'autre accord entre les parties - ne lui ouvre pas droit à réclamer le remboursement de ces sommes à l'occasion de la présente instance. Au contraire, il reste ainsi à devoir une quote-part de taxe foncière au titre de l'année 2025 jusqu'à libération des locaux.

Ainsi, au vu des décomptes et autres pièces produites par les parties et dans leur limite, les sommes restant dues par M. [D] à M. [O] s'élèvent à un solde de 9.471,61 € comprenant l'ensemble de la dette locative (dont les indemnités d'occupation jusqu'à libération des lieux) et le reliquat de quote-part de taxe foncière, solde que celui-ci sera donc condamné à régler.

En l'absence d'autre demande sur ce point particulier, ce solde devra être assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Les circonstances de l'affaire n'établissent pas le caractère abusif de la résistance opposée par M. [D] à M. [O], de nature à justifier une condamnation de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu la fois des circonstances du litige et notamment de la durée de la procédure, amenant la juridiction à statuer sur une dette existant depuis plus de deux années, d'autre part de l'absence d'autre élément produit par M. [D] à l'appui de sa demande de délais de paiement, il ne sera pas fait droit à celle-ci.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Par suite du principal et dès lors que la demande principale de M. [O] est apparue bien fondée en son principe, il conviendra de condamner M. [D] aux dépens de l'instance, ainsi qu'au paiement à M. [O] d'une indemnité pour ses frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle sera fixée en prenant en compte les circonstances de cette affaire et la situation respective des parties.

Sur l'exécution provisoire

Par application de l'article 514 du code de procédure et en l'absence de motif particulier justifiant de déroger à ce principe, le présent jugement sera exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS