TJ 06069, 28 août 2026, RG 24/00624

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me JACQUEMIN
1 EXP Me PARENT MURARRA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026

DÉCISION N° 2026/272

N° RG 24/00624 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PRND

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER
11 Boulevard de la Ferrage
06400 CANNES

représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. [B] [Y]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE sis 35 bd du Maréchal Foch 06600 ANTIBES
7 Rue Ricord Laty
06400 CANNES

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par Me WAOUAJRA

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 07 mai 2026 ;

A l’audience publique du 11 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble dénommé « SECRET GARDEN » situé au 7 rue Ricord Laty à Cannes est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a été géré par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER suite à sa désignation le 19 septembre 2022 en qualité de syndic jusqu’à l’assemblée générale du 22 septembre 2023 qui a voté sa révocation à compter du 23 septembre 2023.

Par assignation du 23 janvier 2024, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a fait citer à comparaître par devant le tribunal judiciaire de GRASSE statuant au fond le Syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN », aux fins de voir, aux visas des articles 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 :
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence SECRET GARDEN à régler à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER une somme de 14.858,75 € à titre de dommages et intérêts ;
-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence SECRET GARDEN à régler à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
-CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence SECRET GARDEN aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA, Avocat sous sa due affirmation.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 juin 2025, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a maintenu l’ensemble de ses prétentions, outre de voir le syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN » débouté de l’intégralité de ses demandes.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER appuie pour l’essentiel ses prétentions sur les arguments suivants :

-En l’absence de faute commise dans le cadre de son mandat, elle est bien fondée à solliciter le règlement de l’intégralité de ses honoraires de syndic sur la période entre la révocation et le terme du mandat prévu contractuellement ; en effet, le Cour de Cassation décide de manière constante qu’en l’absence de faute grave dans l’exercice de sa mission, un syndic est bien fondé à solliciter le règlement intégral de ses honoraires fixés au contrat de syndic, en cas de révocation anticipée ;

-La révocation décidée par l’assemblée des copropriétaires est arbitraire, brutale et vexatoire, en ce que, notamment, il n’a pas été répondu à sa demande de rendez-vous pour évoquer les points semblant poser difficulté ; que les 4 griefs listés laconiquement lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 ne correspondent pas à ceux développés dans le cadre de la présente procédure ; qu’elle ne respecte pas les prescriptions légales en la matière, étant été fixée au 23 septembre 2023 sans respecter le jour franc prévu par l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 ;

-Quand bien même le contrat de syndic serait nul en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé permettant de recevoir les cotisations du fond « ALUR », cette nullité ne serait pas rétroactive ; ainsi, les honoraires de gestion restent bien dus au titre de la mission de syndic accomplie ;

-S’agissant du reproche qui lui est fait de ne pas avoir sollicité l’extension de la mission d’expertise judiciaire relative aux infiltrations dans les sous-sols aux parties communes, le syndicat des copropriétaires ne démontre à aucun moment que ces infiltrations auraient affecté les parties communes du sous-sol à l’époque où elle était encore syndic de copropriété ; de plus, l’expert judiciaire lui-même ne confirme pas forcément la présence de désordres affectant les parties communes ; par ailleurs, le conseil syndical, qui assiste le syndic dans sa mission et qui était tenu informé du déroulé de l’expertise, n’a pas signalé d’éventuels désordres dans les parties communes ; enfin, le déroulement de la procédure d’expertise ne cause aucun préjudice au syndicat des copropriétaires ;

-S’agissant du reproche qui lui est fait de ne pas avoir arrêté la procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [A] et Monsieur [P], le syndicat des copropriétaires ne démontre à aucun moment l’existence d’accords passés entre la copropriété et ces derniers, de sorte qu’elle aurait engagé sa responsabilité de syndic si elle avait agi ainsi alors que l’assemblée générale avait voté une résolution visant à l’autoriser à engager une procédure judiciaire contre M. [A] ; en outre, le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi cette situation lui aurait provoqué un quelconque préjudice ;

-Sur le grief tenant à la faute de gestion financière, le syndicat des copropriétaires de la résidence SECRET GARDEN fait preuve d’une particulière mauvaise foi lorsqu’elle prétend que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER n’aurait jamais convoqué d’assemblée générale dans le délai de 6 mois à compter de la clôture de l’exercice comptable, alors même qu’un simple calcul enfantin permet de démontrer le contraire ; s’agissant du fonds de travaux « ALUR », le grief qui lui est fait n’est pas fondé dans la mesure où les cotisations constituant ce fonds ont été appelées concomitamment aux charges communes générales, conformément à la volonté de l’assemblée générale ; concernant enfin le reproche de ne pas avoir tenu de comptabilité régulière, outre le fait qu’il est habituel de ne procéder aux saisies qu’après le paiement des factures, il n’est nullement démontré quel préjudice résulterait pour la copropriété d’un décalage entre une dépense et sa saisie comptable dans le grand livre de la copropriété ;
-Sur le grief tenant au manquement à l’obligation de conseil relative à la possibilité de mettre en concurrence plusieurs syndics pour l’administration de la copropriété, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER n’était pas tenue de procéder à cette mise en concurrence qui n’appartenait qu’au conseil syndical ou à tout copropriétaire le demandant ; surtout, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir utilement qu’il ignorait la possibilité de changer de syndic alors même que c’est exactement ce qu’il a fait lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 ;
-Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires doivent être rejetées dans la mesure où la responsabilité de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER ne peut être recherchées que si sont rapportées la preuve d’une faute commise, d’un préjudice en résultant, et d’un lien de causalité entre les deux ; or, outre l’absence de fautes pouvant lui être reprochées, le syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN » ne démontre à aucun moment l’existence d’un préjudice réel, actuel et certain, se contentant de solliciter une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans plus de précision et notamment sans expliquer à quelle perte financière ce montant correspondrait.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN » sollicite de voir :

Vu la loi du 10 juillet 1965, dont notamment les articles 14-2-1 et 17 et 18,
Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1217 et suivants du code civil,
Vu les articles 1991 et suivants du code civil,
Vu les articles 1178 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
-JUGER que le mandat de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER est nul en l’absence d’ouverture de compte bancaire séparé destiné au fonds de travaux obligatoire dans le délai de 3 mois à compter de sa nomination,
-PRONONCER la nullité du contrat de syndic de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à compter du 1ier avril 2023,
-JUGER que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a commis plusieurs manquements dans le cadre de l’exécution de son mandat de gestion,
-DEBOUTER le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes,
A titre reconventionnel
-CONDAMNER la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires [B] [Y] la somme de 5.679,38€ au titre des honoraires indument perçus du fait de la nullité de son mandat de syndic,
-CONDAMNER la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires [B] [Y] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des nombreux manquements commis dans le cadre de son mandat de syndic,
-CONDAMNER la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires [B] [Y] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires « [B] [Y] » avance pour l’essentiel les arguments suivants :

-Les copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2023, ont révoqué le mandat du cabinet FONCIA en raison d’une succession de fautes de gestion,

-A titre liminaire, il convient de retenir que le contrat de syndic conclu avec le cabinet FONCIA est devenu nul de plein droit à compter du 1er avril 2023 compte tenu que celui-ci n’a jamais exécuté les décisions des assemblées générales des 9 septembre 2021 et 19 septembre 2022 imposant l’ouverture d’un compte séparé pour recevoir les cotisations des fonds travaux, ce en application des dispositions de l’alinéa II de l’article 18 de la loi de 1965 ;

-Il est reproché au cabinet FONCIA une mauvaise gestion de la procédure judiciaire relative aux infiltrations à l’intérieur des sous-sols ainsi qu’un défaut d’informations à l’égard des copropriétaires à ce sujet, en ce que notamment il n’a pas été demandé un complément de la mission d’expertise judiciaire pour que soient concernées également les parties communes de l’immeuble ;

-Il est reproché au cabinet FONCIA une mauvaise gestion de la procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [A] et Monsieur [P], en ce que l’instance a été menée jusqu’à son terme alors même que des accords étaient intervenus entre la copropriété et ses copropriétaires mettant un terme à ce contentieux ;

-Il est reproché au cabinet FONCIA de ne jamais avoir été en mesure de convoquer une assemblée générale dans les délais de 6 mois de la fin de l’exercice comptable et ce conformément aux dispositions légales, ce non-respect étant de nature à perturber la bonne gestion de la copropriété ;

-Il est reproché au cabinet FONCIA de ne pas avoir exécuté les décisions prises en assemblée générale concernant l’ouverture d’un compte séparé pour recevoir les cotisations des fonds travaux ce qui a nécessairement causé préjudice à la copropriété qui ne dispose pas de sommes provisionnelles susceptibles d’être affectées à la réalisation de travaux et encore moins du profit qui aurait pu se dégager du placement financier de ces sommes ;

-Il est reproché au cabinet FONCIA une absence de tenue d’une comptabilité régulière ;

-Il est reproché au cabinet FONCIA d’avoir manqué à son obligation de conseil en n’informant pas les membres du conseil syndical des dispositions légales relatives à la mise en concurrence des contrats susceptibles d’être régularisés par une copropriété ;

-Ces manquements ont nécessairement constitué un préjudice pour la copropriété né des incidences financières induites notamment par la nécessité d'engager une nouvelle procédure judiciaire pour solliciter l'extension de mission de l'expertise aux désordres des parties communes, ou encore une action judiciaire menée jusqu'à son terme alors que celle-ci n'avait plus d'objet et enfin le coût pour rétablir une gestion non conforme aux décisions prises en Assemblée générale ; le syndicat des copropriétaires étant dès lors bien-fondé à solliciter le paiement d'une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en conséquences des fautes commises par son ancien gestionnaires.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

En vertu des articles 467 et suivants du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire.

Par ordonnance en date du 2 avril 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire avec effet différé au 7 mai 2026 et a fixé les plaidoiries à la date du 11 juin 2026.

A l’audience de plaidoiries du 11 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Remarques préliminaires

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande indemnitaire de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER

Selon l’article 18, II, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, « Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. »
En l’espèce, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER demande la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence SECRET GARDEN à lui régler la somme de 14.858,75 € à titre de dommages et intérêts considérant qu’elle est bien fondée à solliciter le règlement de l’intégralité de ses honoraires de syndic sur la période allant de la révocation de son mandat au terme du mandat prévu contractuellement en l’absence de faute commise dans le cadre de son mandat ;

De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient que la révocation du mandat du cabinet FONCIA décidée lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 est justifiée en raison d’une succession de fautes de gestion de ce celui-ci, dont en premier lieu, la non exécution des décisions des assemblées générales des 9 septembre 2021 et 19 septembre 2022 imposant l’ouverture d’un compte séparé pour recevoir les cotisations des fonds travaux, en application des dispositions de l’alinéa II de l’article 18 de la loi de 1965, rendant le contrat de syndic conclu avec le cabinet FONCIA nul de plein droit à compter du 1er avril 2023.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER ne conteste pas ne pas avoir procédé à l’ouverture d’un compte séparé pour recevoir les cotisations des fonds travaux dans les délais impartis, faisant seulement valoir que la nullité encourue ne serait pas rétroactive laissant les honoraires de gestion dus au titre de la mission de syndic accomplie.

Elle ne verse au demeurant aux débats ni justificatif de l’ouverture d’un compte séparé rémunéré au nom du syndicat dédié au versement des cotisations au fonds travaux avant le 1er avril 2023, soit trois mois après le 1er janvier 2023, date de prise d’effet de son mandat en tant que syndic, ni a fortiori ne prouve le versement sur un tel compte des cotisations au fonds travaux payées par les copropriétaires.
Ainsi, en application des dispositions de l’article 18, II de la loi du 10 juillet 1965 susvisées, il sera retenu que le mandat accordé le 19 septembre 2022 à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER en tant que syndic avec prise d’effet au 1er janvier 2023, est nul de plein droit à compter du 1er avril 2023.
Par conséquent, il y a lieu de dire que la révocation du mandat de syndic de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER est régulière, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs invoqués par le syndicat des copropriétaires.
La SAS FONCIA AD IMMOBILIER sera ainsi déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la résidence « Secret Garden »

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN » demande la condamnation de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à lui payer les sommes de :
-5.679,38€ au titre des honoraires indument perçus du fait de la nullité de son mandat de syndic,
-15.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des nombreux manquements commis dans le cadre de son mandat de syndic.
Aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Sur la demande de remboursement de la quote-part des honoraires de syndic à hauteur de 5.679,38 euros

En l’espèce, cette prétention n’est pas invoquée dans la discussion des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN ».

Dès lors, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile susmentionnées, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [B] [Y] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts de 15.000 euros

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les différents manquements de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER lui ont nécessairement causé un préjudice né des incidences financières induites notamment par la nécessité d'engager une nouvelle procédure judiciaire pour solliciter l'extension de mission de l'expertise aux désordres des parties communes, par une action judiciaire menée jusqu'à son terme alors que celle-ci n'avait plus d'objet et aussi par le coût pour rétablir une gestion non conforme aux décisions prises en Assemblée générale. En conséquence de quoi, il sollicite le paiement d'une somme de globale de 15.000 € à titre de dommages et intérêts. Toutefois, il n’indique pas le moyen juridique sur lequel il fonde sa demande ni ne rapporte la preuve des préjudices qui auraient résulté des différentes fautes invoquées, ceux-ci n’étant d’ailleurs pas chiffrés distinctement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence « SECRET GARDEN sera débouté de sa demande de 15.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER succombant principalement à la présente instance sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il conviendra de condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à verser la somme de 2000€ au syndicat des copropriétaires « [B] [Y] » au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il y a lieu de débouter la SAS FONCIA AD IMMOBILIER de ses mêmes demandes formulées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS