TJ 06069, 28 août 2026, RG 26/01401

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me ACHIARDY
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026

DÉCISION N° 2026/279

N° RG 26/01401 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUZX

DEMANDERESSE :

SDC [V] [B]
1-3-5-7 rue Pasqualini
06800 CAGNES SUR MER
C/o son syndic, Cabinet [R] [A]
7 avenue Jean Jaurès
06800 CAGNES SUR MER

représentée par Me Elodie ACHIARDY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. RIKER’S
72 Avenue de l’arbre inférieur
06000 NICE
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 11 Mai 2026 ;

A l’audience publique du 11 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI RIKER'S est propriétaire du lot n° 23 au sein de la copropriété " LE [V] CHENONCEAU " sise 1-3-5-7 rue Pasqualini à CAGNES-SUR-MER (06).

Par acte en date du 19 février 2026, le Syndicat des copropriétaires VERSAILLES CHENONCEAU (dénommé ci-après " le Syndicat des copropriétaires ") a fait assigner la SCI RIKER'S, prise en la personne de son représentant légal, devant la présente juridiction, aux fins de :

" JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence VERSAILLES CHENONCEAU recevable en son action et le déclarer bien fondée,

CONDAMNER la SCI RIKER'S à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence VERSAILLES CHENONCEAU la somme de 10.711,62 € en principal, hors frais de sommation, pour la période du 1er avril 2022 au 22 janvier 2026, au titre des charges de copropriété, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, somme se décomposant comme suit :
- Echéances 2022 : 1.223,51 €
- Fond ALUR 2022 : 62,22 €
- Travaux 2022 : 580,72 €
- Frais bancaires 2022 : 22,20 €
- Constat 2022 : 225,20 €
- Solde de charges 2021 : 398,39 €
- Echéances 2023 : 1.598,46 €
- Fond ALUR 2023 : 85,40 €
- Travaux 2023 : 152,30 €
- Frais procédure : 550,05 €
- Solde de charges 2022 : 39,44 €
- Echéances 2024 : 1.712,10 €
- Fond ALUR 2024 : 88,44€
- Travaux 2024 : 214,80 €
- Solde de charges 2023 : 477,41 €
- Echéances 2025 : 2.053,26 €
- Fond ALUR 2025 : 94,56 €
- Travaux 2025 : 476,30 €
- Frais mise en demeure : 70 €
- Honoraires syndic : 180 €
- Solde de charges 2024 : 423,95 €
- Echéances 2026 (1er trimestre) : 553,85 €
- Fond ALUR 2026(1er trimestre) : 24,40 €

CONDAMNER la SCI RIKER'S à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence VERSAILLES CHENONCEAU à la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive, aucune somme n'ayant plus été versé depuis 18 mois,

CONDAMNER la SCI RIKER'S à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence VERSAILLES CHENONCEAU à la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de la sommation du 08 octobre 2025, d'assignation et de signification à intervenir, et à supporter, en cas de recouvrement forcé, le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier (article 10 du Décret du 12 décembre 1996),

DIRE ET JUGER l'exécution provisoire compatible avec la nature de l'affaire. "

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 11 mai 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et l'a fixée à l'audience de plaidoiries du 11 juin 2026. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 473 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que la SCI RIKER'S, régulièrement avisée, n'a pas constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l'office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l'article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu'il soit simplement " jugé " tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n'être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d'être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

Sur la réalité et le montant de la créance

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Aux termes de l'article 14-1, I., de la même loi, " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'approbation des comptes et du budget par l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété du lot n° 23 justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI RIKER'S, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables de 2022 à 2026, des extraits du grand livre de la copropriété pour les années 2022 à 2024, les appels de fonds des exercices 2025 et 2026, et le décompte débiteur de la SCI RIKER'S, arrêté au 22 janvier 2026.

Il peut être suppléé aux appels de fonds par la production de tout document comptable faisant apparaître le montant total à répartir, les tantièmes de copropriété et le montant réparti.

En l'espèce, les extraits du grand livre produits indiquent l'état des dépenses et la répartition détaillée des charges pour les années 2022 à 2024, comprenant les charges communes annuelles, les sommes dues au titre du fonds travaux ALUR, les soldes de charges et les dépenses relatives aux travaux effectués dont la SCI RIKER'S est débitrice.

Néanmoins, ces documents ne justifient pas des sommes suivantes, lesquelles n'y apparaissent pas :
- 398,39 € au titre du solde des charges de l'exercice comptable 2021 ;
- 23,30 € mentionnée dans le décompte au titre de la " 1ère échéance création colonne antenne " à la date du 1er octobre 2022 ;
- 9,80 € et 97,60 € au titre des deuxièmes échéances de remplacement de plaque et de remise en état électrique, les documents comptables ne faisant apparaître le montant cumulé qu'une fois sur l'ensemble de l'année 2024 sans justifier d'une seconde échéance.

En outre, ne seront pas retenues les sommes suivantes, mentionnées uniquement dans la liste des débiteurs particuliers sous le nom de la défenderesse sans davantage d'explication :
- 42,24 € au titre de la facture " SIGN.JUG/RIKER'S/FENETRE " en date du 7 avril 2022 ;
- 225,20 € au titre du " procès-verbal de constat 02/2022/FENETRE " en date du 3 juin 2022 ;
- 132 € au titre de la recherche de fuites en date du 17 juin 2022 ;
- 22,20 € au titre des frais bancaires à la date du 25 juillet 2022.

Les frais de mise en demeure du 21 novembre 2022, du 17 juin 2025 et du 5 septembre 2025, d'un montant total de 105 € (3 x 35 €), les frais de transmission de dossier, d'un montant total de 360 € (2 x 180 €), en date du 13 janvier 2023 et du 2 octobre 2025, ainsi que les commandements de payer des 25 janvier et 17 avril 2023, d'un montant respectif de 150,34 € et 121,30 €, ne constituent pas des charges en tant que telles et seront examinés ultérieurement au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Enfin, les sommes de 2.000 € et de 98.41 € désignées comme " CONDAMNATION ARTICLE 700 SUITE JUG/FENETRE " et " SIGNIFICATION ARRET CASSATION " constituent des frais de justice relatifs à de précédentes actions et ne relèvent pas de la présente action en recouvrement de charges impayées.

Les montants indiqués sur le décompte à des dates antérieures au 1er avril 2022, date des premiers impayés objets de la présente demande, ne peuvent quant à eux être vérifiés, de sorte qu'un solde antérieur nul sera retenu.

Le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la réalité de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de la somme de 6.919,01 € (10.711,62 - 6,83 de solde antérieur - les sommes précédemment énumérées).

S'agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Exceptée celle de 180 € relative à la transmission de dossier en date du 22 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune des dépenses susceptibles de constituer des frais nécessaires mentionnées dans le décompte.

Il indique que l'assemblée générale des copropriétaires VERSAILLES CHENONCEAU en date du 17 juin 2025 a décidé de mettre à la charge exclusive du copropriétaire défaillant l'ensemble des frais engendrés par cette défaillance, en ce compris les honoraires du syndic pour la constitution et la transmission de dossier.

Une résolution de l'assemblée générale sur l'aggravation des frais à la charge du copropriétaire défaillant ne saurait avoir pour effet de déroger au texte susvisé, d'ordre public, en faisant supporter à ce copropriétaire des frais non nécessaires.

Pour être considérés comme des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé, les honoraires du syndic, perçus au titre notamment de la transmission du dossier à un commissaire de justice, ne doivent pas relever de la gestion courante du syndic mais constituer des diligences exceptionnelles. Il appartient au demandeur à l'instance en recouvrement de charges impayées de rapporter la preuve de leur caractère inhabituel.

Or, en l'espèce, le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère exceptionnel de la transmission du dossier.

Dès lors, aucune dépense ne sera retenue au titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la créance du Syndicat des copropriétaires s'élève à la somme de 6.919,01 € au titre des charges de copropriété dues au 22 janvier 2026, date de la dernière créance arrêtée, outre intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, date de l'assignation, en vertu de l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires énonce que la carence persistante de la défenderesse, qui refuse de s'acquitter de son obligation de paiement des charges de copropriété, lui cause un préjudice de trésorerie, distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires.

Il résulte des dispositions de l'article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que " le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, les pièces produites par le demandeur révèlent que les impayés de charges sont anciens.

Le relevé de compte fait état de l'absence de versement de provisions depuis 2022, révélatrice d'une lourde négligence qui n'est pas justifiée par les situations matérielle et financière de la SCI RIKER'S.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du Syndicat des copropriétaires.

Ce dernier rapporte ainsi la preuve d'une faute, caractérisée par une résistance infondée ainsi que la volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété découlant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui cause à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, la SCI RIKER'S sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires VERSAILLES [B] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI RIKER'S, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation et de signification de la présente décision.

Sur l'émolument proportionnel à la charge du créancier en cas de recouvrement forcé

S'agissant de la demande relative au droit de recouvrement du commissaire de justice, il convient de rappeler que le décret n° 96-1080 du 12 septembre 1996 a été abrogé. L'émolument proportionnel mis à la charge du créancier en cas de recours à l'exécution forcée d'une décision de justice est désormais prévu par l'article A444-31 du Code de commerce.

Excepté le cas spécifique prévu par l'article R. 631-4 du Code de la consommation au profit du consommateur titulaire d'une créance à l'encontre d'un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n'autorise le juge à mettre à la charge du débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement du commissaire de justice mis à la charge du créancier.

La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI RIKER'S sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :