TJ 06069, 28 août 2026, RG 26/03003

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me POZZO DI BORGO
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Août 2026

DÉCISION N° 2026/291

N° RG 26/03003 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QXWP

DEMANDERESSE :

S.D.C. TRANSCARROS
Représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR, société par action simplifiée au capital social de 91.469,41 euros, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 958 804 866, ayant son siège social situé Le Corot, 2, avenue de Nice, à CAGNES SUR MER (06800), elle-même prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
ZI DE CARROS - 1ère Avenue 6001
06510 CARROS LE BROC

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par Me LAUTIER

DEFENDERESSE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COMBES Immatriculée au RCS GRASSE sous le N°323 190 223
Zone Industrielle Ilot M21
CARROS LE BROC
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;

A l’audience publique du 09 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. LES COMBES est propriétaire du lot n°3 au sein de l'ensemble immobilier TRANSCARROS sis ZI DE CARROS, 1ère avenue 6001, Carros Le Broc (06510).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble TRANSCARROS (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a, par acte de Commissaire de Justice en date du 21 mai 2026, fait citer à comparaître la S.C.I LES COMBES par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

" Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1231-6 du Code civil,

Il est sollicité du Tribunal de Judiciaire de GRASSE de :

JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence " TRANSCARROS ", recevable et fondé en ses demandes,

JUGER la SCI LES COMBES défaillante dans le règlement des charges de copropriété qui lui incombe,
En conséquence,

CONDAMNER la SCI LES COMBES au paiement de la somme de 15.804,13 euros, à parfaire, représentant le solde dû au titre des charges de copropriété et provisions sur charges impayées à la date du 19 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre, date de première mise en demeure, et ce jusqu'à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du Code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,

JUGER que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de la SCI LES COMBES, copropriétaire défaillant, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER la SCI LES COMBES au paiement d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-6 du Code civil,

CONDAMNER la SCI LES COMBES au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI LES COMBES aux entiers dépens,

JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "

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Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. LES COMBES n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 08 juin 2026 avec effet différé au 19 juin 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l'audience du 9 juillet 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

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MOTIFS :

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.

C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.

En ce sens, Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'action du demandeur, alors que celle-ci n'est de fait pas contestée et qu'aucune fin de non-recevoir d'ordre public, que le tribunal se devrait de relever d'office n'est en jeu en l'espèce.

Par ailleurs, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les " constater ", " Juger " et les " Dire et juger " ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Elles ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci.
Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit
- Le relevé de propriété démontrant que la S.C.I. LES COMBES est propriétaire du lot de copropriété objet de sa demande en paiement des charges,
- Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande,
- Les appels de fonds.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 15.804,13 € au titre des charges impayées pour le lot 3.

Il apparait cependant que les appels de fonds versés aux débats, adressés à la S.C.I. LES COMBES, propriétaire du lot 3, ne correspondent pas aux sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement.

Or, si toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d'approbation des charges par l'assemblée générale des copropriétaires et de leur répartition entre copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l'obligation à la dette, les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance.

Les décomptes et extraits du compte du copropriétaire ne peuvent suffire à cet égard.

Ainsi, s'agissant des sommes dues au titre de la " demande de remboursement des factures incendie " votées à la résolution 13 de l'Assemblée Générale et appelées " [Z] contrat " dans le relevé de compte propriétaire, en date du 31/12/2025, celles-ci n'étant pas justifiées dans les appels individuels de charges, elles ne peuvent être prise en compte dans la présente instance.

Dès lors, pour le lot 3, seuls les mouvements enregistrés à compter du 1er octobre 2024 jusqu'au 19 mars 2026, date de la dernière créance arrêtée, soit 10.596,91 € et les sommes de 340,21 € au titre du fonds ALUR sont justifiés par les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 10.937,12 €, soit le total des deux sommes pour le lot 3.

S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de la S.C.I. LES COMBES : les frais de recouvrement et de relance de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît cependant que seuls entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais suivants : 24 € au titre de la mise en demeure du 15 septembre 2025, seule pièce justificative des frais produite.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. LES COMBES à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 10.9621,12 euros correspondant à 10.937,12 euros au titre des charges de copropriété et à 24 euros au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/10/2024 jusqu'au 19/03/2026, date de la dernière créance arrêtée.

La mise en demeure du 15/09/2025 ayant été versée aux débats avec la justification de l'accusé de réception par la S.C.I. LES COMBES, les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter de celle-ci, sur la somme de 8.269,09 euros et pour le surplus à compter de l'assignation en date du 21/05/2026, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Sur la capitalisation des intérêts, elle est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée, dès lors que les conditions de l'article 1243-2 de code civil, à savoir : les intérêts sont dus pour au moins une année entière et produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le point de départ de la capitalisation des intérêts ne peut être antérieur à la demande en justice. En effet, la demande de capitalisation faite en justice constitue le point de départ de la capitalisation.

En l'espèce, la mise en demeure étant en date du 15 septembre 2026, soit moins d'une année avant la demande, les intérêts ne sont pas dus pour une année entière.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires énonce que le non-paiement des charges de copropriétés occasionne des déséquilibres de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier. Il sollicite la somme de 1.500€ de dommages et intérêts.

L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence. Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu'il conviendra de condamner la S.C.I. LES COMBES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires sollicite en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1.500 euros.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner la S.C.I. LES COMBES à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La S.C.I. LES COMBES, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS