TJ 06069, 21 août 2026, RG 24/03914

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me PEREZ
1 GROSSE Me ROSENFELD
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Août 2026

DÉCISION N° 2026/258

N° RG 24/03914 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P2RJ

DEMANDERESSE :

Madame [P] [K]
445 Quartier Andrio
06440 BLAUSASC / FRANCE

représentée par Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE LAVANDIN I
représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER CATHERINE [H]
628 allée de la Marine Royale 06210 MANDELIEU
549 Boulevard de la Tavernière
06210 MANDELIEU LA NAPOULE / FRANCE

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe.

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 avril 2026 ;

A l’audience publique du 26 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [K] est propriétaire des lots n° 49 et 160 au sein de la copropriété « LE LAVANDIN I » sise 549 boulevard de la Tavernière à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210).

Le 27 juin 2024, s’est tenue une assemblée générale au cours de laquelle a notamment été adoptée la résolution n° 9 modifiant le règlement de copropriété.

Contestant cette décision, [P] [K], par acte du 26 juillet 2024, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I devant la présente juridiction aux fins d’en obtenir l’annulation.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 février 2025, [P] [K] demande au tribunal de :

« JUGER que la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 a modifié les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination des parties privatives et leurs modalités de jouissance ;

JUGER que la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 a modifié les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ;

JUGER que la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 n’a pas été adoptée à l’unanimité des copropriétaires ;

En conséquence,

ANNULER la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 ;

JUGER qu’il sera fait application de l’article 10-1 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la « RESIDENCE LE LAVANDIN I » à payer la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 13 février 2025, le Syndicat des copropriétaires LE LAVANDIN I, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« DEBOUTER Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

La CONDAMNER à payer, outre les dépens distraits au profit de la SCP ROSENFELD Avocats, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En tant que de besoin, JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 27 avril 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 26 mai 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9

La résolution n° 9, qui porte sur la modification du règlement de copropriété, a été adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La requérante soutient que la modification du règlement de copropriété restreint les possibilités de location des lots de copropriété et interdit l’exercice d’une activité libérale au sein de l’immeuble, de sorte qu’elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires et à la destination de l’immeuble résultant du règlement initial. Elle en conclut qu’elle devait être adoptée à l’unanimité.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que la résidence LE LAVANDIN I étant un immeuble de standing, la tranquillité des occupants est un élément de sa destination, de sorte que l’interdiction des activités professionnelles et des locations touristiques de courte durée est justifiée par la destination de l’immeuble. Il ajoute que cette dernière restriction est conforme à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

Sur ce,

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 dite LE MEUR du 19 novembre 2024, applicable au litige en raison de la date de l’assemblée générale :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ».

Ainsi, avant l’entrée en vigueur de la loi LE MEUR précitée, les stipulations du règlement de copropriété relatives aux modalités de jouissance des parties privatives de l’ensemble des copropriétaires ne pouvaient être modifiées qu’à l’unanimité des voix du syndicat.

La résolution litigieuse est rédigée de la manière suivante : « L’assemblée générale approuve la refonte du règlement de copropriété établi par l’office notarial [Q]. »

Le règlement de copropriété initial stipule, en son article 10, que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs » et, en son article 12, que « les copropriétaires [peuvent] louer leurs appartements comme bon leur [semble], à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble. […] La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées ».

Le règlement modifié par la SCP [Q] prévoit quant à lui, dans sa section II relative à l’usage des parties privatives, que « l’immeuble est destiné à titre exclusif à l’habitation, principale ou non. Aucun exercice professionnel ou commercial, même à titre provisoire, ne sera accepté. […] La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée. La location meublée destinée à l’habitation de manière répétée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est interdite ».

L’ancien règlement prévoyant expressément que la location des lots est autorisée à la condition que les locataires respectent la destination de l’immeuble, la prohibition initiale d’exercice d’une activité commerciale au sein de la copropriété ne peut être considérée comme interdisant de facto la location des lots en meublés de tourisme.

Or, la modification du règlement interdit de telles modalités de location et introduit dès lors, une restriction au droit antérieurement accordé aux copropriétaires.

Ladite modification interdit en outre l’exercice de toute profession, alors que les professions libérales pouvaient auparavant être exercées au sein de l’immeuble.

La résolution n° 9 porte donc atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives telles que prévues par le règlement initial.

Dès lors que les droits de l’ensemble des copropriétaires sur leurs lots se trouvent ainsi restreints, la modification du règlement de copropriété devait être adoptée à l’unanimité, peu important que l’activité interdite soit ou non commerciale et conforme à la destination de l’immeuble.

En conséquence, la résolution n° 9, qui ne pouvait être adoptée à la double majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sera annulée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à [P] [K] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Cette dispense de participation aux frais de justice est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice d’[P] [K] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire au regard de la sécurité juridique et des actes de mutation intervenant sur le fondement du règlement de copropriété modifié par la résolution annulée.

Néanmoins, le document versé aux débats n’est qu’un projet de modificatif du règlement de copropriété, dont la publication n’est pas démontrée.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :