TJ 06069, 21 août 2026, RG 24/03917

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me PROTON DE LA CHAPELLE
1 GROSSE Me MARIA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Août 2026

DÉCISION N° 2026/259

N° RG 24/03917 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P2T7

DEMANDEURS :

Madame [I] [E] veuve [Z]
née le 02 Février 1951 à PARIS (75016)
Résidence Lei Figheira 26, avenue de la Reine Elisabeth de B
elgique
06400 CANNES

Monsieur [T] [Z]
né le 20 Septembre 1965 à RENNES (35000)
14 rue Victor Hugo
94410 MAISONS-ALFORT

Monsieur [P] [Z]
né le 12 Octobre 1967 à PARIS
9 Ter route de la Surie
78790 GROSROUVRE

représentés par Me Samuel PROTON DE LA CHAPELLE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC [U] [M] Le SDC [U] [M] est représenté par son syndic la SAS Cabinet JJ CHAMPION, 42 rue Léon Noel 06400 CANNES
26, avenue Reine Elisabeth
06400 CANNES

représentée par Maître Philippe MARIA de l’ASSOCIATION MARIA - RISTORI-MARIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par Me JOUHAUD

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 avril 2026 ;

A l’audience publique du 26 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [E] veuve [Z] et Messieurs [P] [Z] et [T] [Z] (ci-après dénommés « les consorts [Z] ») sont copropriétaires indivisaires au sein de la résidence « LEI FIGHEIRA » sise 26 avenue de la reine Elisabeth de Belgique à CANNES (06).

Monsieur et Madame [C] sont propriétaires de l’appartement sus-jacent.

Depuis le mois de décembre 2022, des infiltrations d’eau en provenance de la terrasse attenante à ce dernier affectent l’appartement des consorts [Z].

Le 4 juin 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n° 35 prévoyant l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de ladite terrasse.

Se plaignant de la carence du Syndicat des copropriétaires [U] [M] (dénommé ci-après « le Syndicat des copropriétaires »), les consorts [Z] ont sollicité, en référé, sa condamnation à faire réaliser les travaux de réfection et à leur verser une indemnité provisionnelle.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a rejeté la première demande et condamné le Syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Z] une indemnité provisionnelle d’un montant de 10.000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Parallèlement à cette procédure, les consorts [Z], par acte du 23 juillet 2024, ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires [U] [M] devant la présente juridiction, aux fins d’annulation de la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 4 juin 2024.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 avril 2026, les consorts [Z] demandent au tribunal de :

« Annuler la résolution n° 35 du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [U] [M] du 04.06.2024 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [U] [O] à verser une somme de 56 600 € aux demandeurs en réparation de leur trouble de jouissance ;

Condamner le syndicat des Copropriétaires [U] [M] représenté par son syndic à verser une somme de 5000 € aux demandeurs pour résistance abusive ;

Condamner le syndicat des Copropriétaires [U] [M] représenté par son syndic à verser une somme de 5000 € aux demandeurs en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant également le coût du PV de constat de Me [Q], commissaire de justice du 03.06.2024 ;

Juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965 les demandeurs seront dispensés de contribuer aux charges de copropriété résultant de la présente instance. »

Dans ses dernières conclusions en réplique, signifiées par RPVA le 7 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires [U] [M], représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« Rejeter les demandes des consorts [Z] comme étant irrecevables et infondées tant en fait, qu’en droit,

Condamner conjointement et solidairement les consorts [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LEI FIGHEIRA, une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner en outre au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître MARIA, avocat aux offres de droit. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 27 avril 2026 et l’a renvoyée à l’audience de plaidoiries du 26 mai 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 4 juin 2024

L’objet de la résolution n° 35 est d’autoriser les travaux de réfection de l’étanchéité et du revêtement de la terrasse attenante à l’appartement de Monsieur et Madame [C] selon un devis établi par la société CAP ETANCH pour un montant total de 199.839,74 € TTC, réparti de la même manière que les charges communes générales.

Elle a été rejetée, n’ayant atteint aucune des majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [Z] soutiennent que la non-exécution des travaux de réfection peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le refus de les effectuer opposé par l’assemblée générale, en leur défaveur, est contraire à l’intérêt collectif. Ils en concluent que la résolution contestée est constitutive d’un abus de majorité.

Le Syndicat des copropriétaires réplique qu’une résolution de l’assemblée générale du 19 août 2024, devenue définitive en l’absence de contestation, a approuvé la réalisation des travaux, lesquels ont depuis été achevés, de sorte que l’annulation de la résolution litigieuse n’aurait aucun intérêt.

Le principe d’autonomie des assemblées générales de copropriétaires ne s’oppose pas à ce que la demande de nullité soit appréciée au regard d’assemblées générales ultérieures, dès lors que le caractère définitif de ces dernières est susceptible de priver d’objet les demandes de nullité dirigées contre des décisions antérieures.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires [U] [M] du 19 août 2024 que la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse a été approuvée et confiée à la SASU ETANCHE SOLO SERVICES selon devis détaillé en date du 10 juillet 2024.

L’exécution de ces travaux, dont le financement a par ailleurs été précisé lors de ladite assemblée, est donc la conséquence directe de cette décision.

Au regard des pièces produites, celle-ci n’a pas été contestée dans le délai de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle est définitive.

En conséquence, l’annulation de la résolution litigieuse, contestée au motif qu’elle refusait l’exécution de ces mêmes travaux, serait dépourvue de tout effet utile.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 35, devenue sans objet.

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les consorts [Z] fondent leur demande sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que les infiltrations d’eau affectant l’appartement dont ils sont propriétaires indivisaires trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement de Monsieur et Madame [C], propriétaires du lot n° 4, laquelle constitue une partie commune à jouissance privative. Ils énoncent que les infiltrations d’eau ont affecté l’ensemble des pièces de leur appartement et causé un effondrement du plafond, rendant le logement inhabitable.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que la réalité et l’importance des désordres allégués n’est pas démontrée.

Dans sa version applicable au sinistre litigieux, intervenu après l’entrée en vigueur, le 1er juin 2020, de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en ses alinéas 4 et 5, que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit du syndicat, engagée dès lors que le demandeur rapporte la preuve que le dommage causé à son lot de copropriété trouve son origine dans une partie commune, dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve de la faute de la victime ou d’un tiers, ou d’un cas de force majeure.

En l’espèce, un premier constat de dégât des eaux dans l’appartement des consorts [Z], causé par la « terrasse au-dessus », a été dressé le 11 janvier 2023.

La société ECO FUITES, qui avait déjà relevé que l’appartement des consorts [Z] était sinistré au mois d’avril 2023, indique dans son rapport du 27 février 2024 que des infiltrations « bien plus graves que les premières » sont apparues à la suite d’un épisode pluvieux et préconise la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de Monsieur et Madame [C] au regard de l’urgence de la situation.

Le procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 3 juin 2024 et les multiples photographies versés aux débats par les demandeurs font apparaître l’effondrement du faux-plafond ainsi que des fissures, des décollements de peinture et des traces d’humidité et de moisissure dans l’ensemble de l’appartement.

La réalité, l’ampleur et la gravité des désordres, suffisamment documentés et détaillés, sont donc démontrées.

Il ressort notamment du constat amiable du 11 janvier 2023, du rapport en recherche de fuites du 27 février 2024 et du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2024, que les désordres proviennent du défaut d’étanchéité sous l’ensemble de la terrasse du lot n° 4, ce que confirme la société ETANCHE SOLO SERVICES dans son rapport du 6 décembre 2024, établi à la fin des travaux.

Le règlement de copropriété, en date du 3 septembre 1990, inclut dans les parties privatives « les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, comme les terrasses » ainsi que les plafonds et planchers de tels espaces, à l’exclusion du gros-œuvre, lequel est expressément définie comme une partie commune.

L’étanchéité des terrasses constitue un élément du gros-œuvre.

Le Syndicat des copropriétaires est dès lors responsable des dommages subis par les consorts [Z], ayant leur origine dans une partie commune.

Sur l’évaluation du préjudice

Les demandeurs estiment la valeur locative mensuelle du bien à 6.000 € et le préjudice de jouissance à 20% pour la période s’étendant de décembre 2022 à janvier 2024, et à 50% pour la période s’étendant de février à juin 2025, arguant que le taux d’humidité dans l’appartement était élevé jusqu’à cette date. Ils évaluent donc leur préjudice à la somme totale de 66.600 €, de laquelle ils soustraient la somme de 10.000 € correspondant à l’indemnité provisionnelle allouée par le juge des référés.

Le Syndicat des copropriétaires réplique qu’ils ne justifient ni de la période ni de la valeur locative retenues, et que le préjudice de jouissance peut être évalué à la somme de 10.000 € correspondant à ladite indemnité provisionnelle.

Il est suffisamment démontré par les éléments du débat que les infiltrations d’eau ont rendu, dès le premier dégât des eaux intervenu au mois de décembre 2022, l’appartement des consorts [Z] insalubre en raison de l’humidité et des moisissures apparues, menaçant la santé et la sécurité de ses occupants. L’effondrement du faux-plafond et l’aggravation du dommage, atteignant toutes les pièces du logement à compter du mois de février 2024, ont accru le risque à un point tel que le logement était devenu inhabitable.

De ce fait, l’évaluation du préjudice de jouissance aux taux respectifs de 20% et 50% retenus par les demandeurs pour les deux périodes, lesquels ne sont pas excessifs, est justifiée.

Concernant le terme de la seconde période, les demandeurs produisent une attestation établie le 27 juin 2025 par la société CHRIS DECO qui indique qu’au début de l’année 2025, le taux d’humidité des murs était de 100%, nécessitant le report des travaux de réfection de peinture au mois de juillet 2025.

Ces mesures, ainsi qu’une durée de séchage de plusieurs mois après la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité, sont compatibles avec l’ampleur des infiltrations observées. Or, le risque pesant sur la santé des occupants de l’appartement demeure en présence d’humidité dans les murs.

Le préjudice de jouissance sera donc évalué à 50% du mois de février 2024 au mois de juillet 2025.

S’agissant de la valeur locative mensuelle du bien, les demandeurs produisent deux évaluations distinctes, respectivement de 6.000 et 5.800 €.

Ces évaluations, ainsi que les photographies versées aux débats, démontrent que l’appartement se trouve au sein d’un immeuble de standing situé à Cannes, qu’il a une vue complète sur la mer et qu’il possède une surface de 150 m2 comprenant trois chambres et deux salles d’eau, ainsi qu’une terrasse de 100 m2.

Dès lors, tant la taille et la composition, que la situation de l’appartement sont en cohérence avec les valeurs locatives retenues par les agences immobilières mandatées par les demandeurs, lesquelles se corroborent entre outre entre elles.

Une valeur locative moyenne de 5.900 € sera dès lors retenue.

Par conséquent, le préjudice de jouissance doit être évalué comme suit :
- du mois de janvier 2023 au mois de janvier 2024, inclus : 0,2 x 5.900 € x 13 mois = 15.340 € ;
- du mois de février 2024 au mois de juin 2025, inclus : 0,5 x 5.900 € x 17 mois = 50.150 €
Soit au total la somme de 65.490 €.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme de 55.490 € en réparation de de leur préjudice de jouissance, après déduction de la provision de 10.000 € déjà versée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les demandeurs sollicitent la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils ont subi en raison de la résistance abusive du Syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, le premier dégât des eaux a été constaté au mois de janvier 2023. Il a donné lieu à la décision, prise par l’assemblée générale le 17 mai 2023, d’effectuer des travaux de réfection de l’étanchéité des seuils de la terrasse du lot n° 4. La facture de solde de ces travaux, d’un montant total de 5.720 €, a été émise par la société CARRELAGE ETANCHEITE AZUR le 25 janvier 2024.

Il a ainsi fallu un an pour que des travaux, limités aux seuils de ladite terrasse et, par conséquent, insuffisants à assurer son étanchéité, soient réalisés après l’apparition des premiers désordres.

A la suite de l’aggravation du dommage au mois de février 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé l’exécution des travaux jusqu’au mois d’août 2024.

Ainsi, alors que la gravité de la situation et l’urgence à y mettre fin avaient été constatées par les professionnels mandatés par le syndic, le syndicat a persisté à s’opposer aux travaux de réfection de l’étanchéité, en indiquant qu’il souhaitait d’abord obtenir des précisions concernant la définition des parties privatives et des parties communes dans le règlement de copropriété.

Or, celui-ci, clair, est dénué de toute ambiguïté.

Les explications apportées par le Syndicat des copropriétaires ne suffisent pas à justifier le délai écoulé entre le premier constat de dégât des eaux et l’achèvement des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse au mois de novembre 2024, disproportionné au regard des conséquences graves des infiltrations.

La carence du Syndicat des copropriétaires a obligé les consorts [Z] à multiplier les demandes d’intervention auprès du syndic et du syndicat et à introduire deux actions en justice, l’une en référé et l’autre au fond, leur causant ainsi un préjudice certain.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer la somme de 2.500 € en réparation de ce préjudice.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 695 du même code, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés. Les frais que les demandeurs ont exposés pour l’établissement d’un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, non désigné par une décision de justice, dans le but de se constituer une preuve ne sont pas inclus dans les dépens et constituent par conséquent des frais irrépétibles, lesquels seront examinés ci-après.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, lesquels n’incluent pas le coût du PV de constat de Me [Q], commissaire de justice du 03.06.2024.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens, incluant ceux de constat d’un commissaire de justice.

Le Syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à leur payer la somme globale de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Cette dispense de participation aux frais de justice est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice des demandeurs dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :