TJ 06069, 21 août 2026, RG 24/04325

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me COHEN
1 GROSSE Me CHARDON
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Août 2026

DÉCISION N° 2026/260

N° RG 24/04325 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P4B4

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [S] [V]
né le 06 Juillet 1976 à DAMAS (SYRIE)
195, avenue de la Gaude
06800 CAGNES-SUR-MER

représenté par Me Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me CORNE

DEFENDERESSE :

S.D.C. 195 AVENUE DE LA GAUDE
C/o son syndic, CGCI
57 avenue de la Gare
06800 CAGNES-SUR-MER

représentée par Maître Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe.

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 avril 2026 ;

A l’audience publique du 26 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Août 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [S] [V] est propriétaire au sein de la résidence sise 195 avenue de la Gaude à CAGNES-SUR-MER (06).

Contestant la résolution n° 22 adoptée lors de l’assemblée générale du 17 juillet 2024, [D] [S] [V], par acte du 5 septembre 2024, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires 195 AVENUE DE LA GAUDE devant la présente juridiction aux fins d’en obtenir l’annulation.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 mars 2025, [D] [S] [V] demande au tribunal de :

« Constater que l’installation du Cumulus était préexistante à la copropriété si bien qu’il n’a pas été installé par Monsieur [S] [V] ou son vendeur mais que la copropriété a été créée ainsi ;

Dire et juger que cette résolution a été prise avec un abus de majorité et cause un préjudice injustifié à un copropriétaire ;

Annuler la résolution 22 de l’Assemblé du 17 juillet 2024 Débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes ;

Voir dispenser Monsieur [S] [V] de toute participation à la dépense commune des frais relatifs à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du 195 avenue de la Gaude au paiement de 2.400,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 6 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires 195 AVENUE DE LA GAUDE, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [D] [S] [V] de sa demande de nullité de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 17 juillet 2024 ;

DEBOUTER Monsieur [D] [S] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [D] [S] [V] a procédé sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à l’enlèvement de :
➢ son cumulus ainsi que de l’ensemble des branchements ;
➢ son lave-linge ;

CONDAMNER Monsieur [D] [S] [V] au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 27 avril 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 26 mai 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toures les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22

La résolution n° 22 concerne la réalisation de travaux de fermeture de la porte du local commun de l’immeuble. Il est précisé que « les travaux seront réalisés après que le local soit vidé tant des objets que de la machine à laver et du cumulus servant à la production d’eau chaude de l’appartement de Monsieur [S] [V] et la condamnation des deux évacuations d’air en provenance de l’appartement de Madame [T] ».

Il est indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale qu’elle a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

[D] [S] [V] soutient qu’il ressort du règlement de copropriété que le cumulus produisant l’eau chaude de son appartement et le lave-linge étaient installés, dès la création de la copropriété, dans le local objet de la résolution n° 22. Il en conclut que celle-ci est contraire au règlement de copropriété et, par conséquent, constitutive d’un abus de majorité.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que la collectivité des copropriétaires a antérieurement décidé d’individualiser la distribution de chauffage et de déposer la chaudière, de sorte que le local a perdu sa destination d’origine. Il affirme que la présence des éléments d’équipement de Monsieur [S] [V] dans cette pièce constitue un encombrement des parties communes, lequel est interdit par le règlement de copropriété.

Sur ce,

Il est constant que le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire qui se prévaut d’un tel abus d’en rapporter la preuve.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Le syndicat des copropriétaires étant chargé de l’administration des parties communes de l’immeuble, il peut décider de modifier leur usage, à la condition qu’une telle décision ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

Le règlement de copropriété, en date du 29 janvier 2014, inclut dans les parties communes le « local chaufferie avec la chaudière situé au rez-de-jardin » ainsi que « l’ensemble des équipements, aménagements et accessoires nécessaires à l’alimentation et au fonctionnement de la chaudière ci-dessus implantés ». Il stipule en outre, dans son chapitre 5 relatif aux charges spéciales, que « les charges spéciales de chauffage collectif comprennent toutes les dépenses afférentes à la partie de terrasse, au local chaufferie et à la chaudière situés au rez-de-chaussée […]. Elles comprennent aussi les frais relatifs à la cuve à fioul ainsi que l’ensemble des équipements, aménagements et accessoires y relatifs nécessaires à l’alimentation et au fonctionnement de la chaudière ci-dessus implantés […] D’une manière générale, elles comprennent aussi les frais relatifs au fonctionnement, à l’entretien, aux réparations et même au remplacement de l’installation de chauffage au fuel ».

Le Syndicat des copropriétaires verse aux débats une attestation établie par Madame [T] qui expose que l’ensemble des copropriétaires a décidé au cours de l’année 2014 d’adopter un système de chauffage individuel et de faire retirer la cuve installée dans le local. Il ne verse cependant aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant d’une telle décision, ni aucun acte modificatif du règlement de copropriété concernant les charges de chauffage et les équipements collectifs y afférents.

En l’absence de preuve du changement du système de chauffage allégué, il y a lieu d’examiner la résolution contestée à la lumière du règlement de copropriété produit par les parties.

Celui-ci prévoit, outre la qualification du local comme partie commune et l’inclusion des charges de chauffage dans les charges communes spéciales susmentionnées, que « les occupants [des lots n° 1 et 3] devront laisser l’accès, par leur terrasse privative, au local chaufferie et aux équipements de chauffage collectif par les propriétaires et/ou occupants du lot n° 2 et par les personnes chargées de leur maintenance, de leur entretien, de leur approvisionnement, de leur réparation voire remplacement », dans son chapitre 2 relatif à l’usage des parties privatives.

Il en résulte que la présence d’un local chaufferie équipé d’une chaudière relèvent des modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires définies par le règlement de copropriété.

Dès lors, la présence au sein de ce local d’un équipement, quel qu’il soit, produisant l’eau chaude desservant le lot de Monsieur [S] [V] est conforme à son usage et à sa destination et ne constitue pas un encombrement, lequel est défini par le règlement de copropriété comme l’utilisation d’une partie commune étrangère à sa destination.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat de commissaire de justice et les photographies versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires ne suffisent pas à démontrer une vétusté et un danger tels qu’ils rendraient nécessaires la fermeture du local et le retrait des équipements le composant, lesquels imposeraient de lourds travaux à Monsieur [S] [V], plutôt que leur remise en état.

La fermeture et le débarras du local litigieux portent par conséquent une atteinte aux droits de Monsieur [S] [V] sur ses parties privatives, en le privant de l’usage de cette partie commune prévu par le règlement de copropriété, qui n’est pas justifiée par l’intérêt collectif, de sorte que cette décision constitue un abus de majorité.

La résolution n° 22 sera donc annulée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le Syndicat des copropriétaires soutient que la présence au sein du local litigieux d’un cumulus et d’un lave-linge constitue un encombrement des parties communes prohibé par le règlement de copropriété.

Monsieur [S] [V] réplique que ces équipements étaient installés avant qu’il n’acquiert son lot de copropriété, de sorte qu’il ne peut lui être reproché aucun encombrement.

Le règlement de copropriété stipule, en son chapitre 3, que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité ».

Comme il l’a été précédemment exposé, la présence d’un cumulus ou d’une chaudière dans le local destiné aux équipements de chauffage n’est pas constitutif d’un encombrement.

Concernant les appareils électroménagers, le règlement de copropriété indique que « les machines à laver et autres appareils ménagers susceptibles de donner naissance à des vibrations devront être posés sur un dispositif empêchant leur transmission » dans sa partie relative à l’usage des parties privatives, excluant ainsi l’usage de tels appareils dans le local.

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 28 octobre 2024 qu’un lave-linge est entreposé dans le local chaudière. Il est néanmoins impossible d’affirmer que cet appareil appartient à Monsieur [S] [V], qui le conteste.

En l’absence de preuve d’un encombrement des parties communes commis par Monsieur [S] [V], la demande formée à titre reconventionnel par le Syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [D] [S] [V] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice de [D] [S] [V] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS