TJ 06069, 21 août 2026, RG 26/01518

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me MARTINEZ
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Août 2026

DÉCISION N° 2026/265

N° RG 26/01518 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUG3

DEMANDERESSE :

S.D.C. LES OLEANDRES
6 rue Alphonse de Lamartine
C/o son syndic, LERINS HABITAT SYNDIC
22 boulevard Louis Negrin
06150 CANNES LA BOCCA

représentée par Me Sandrine MARTINEZ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [D] [C]
née le 08 Mai 1978 à CANNES (06400)
24 Rue du Pré
06400 CANNES
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 27 avril 2026 ;

A l’audience publique du 26 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Août 2026.

---

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [C] est propriétaire des lots n°0507, 0915 et 1004 au sein de l'ensemble immobilier LES OLEANDRES sis 1 à 13 Rue Lamartine, Cannes La Bocca (06150).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires LES OLEANDRES (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a, par acte de Commissaire de Justice en date du 23 février 2026, fait citer à comparaître Madame [D] [C] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

" Vu les dispositions des articles 56 et 58 du Code de Procédure Civile,

Constater que les tentatives de résolution amiables mises en œuvre par le syndicat des copropriétaires de la résidence " LES OLEANDRES " n'ont pas abouties,

A défaut de conciliation,

Vu les dispositions de l'article 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 35 du décret du 17 mars 1967,

Déclarer la partie requérante recevable et bien fondée en ses demandes, Condamner Madame [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " LES OLEANDRES ", la somme de 18.236,45 € due à ce jour, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 25 octobre 2024 jusqu'à parfait paiement, capitalisé en application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;

Dire et juger que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " LES OLEANDRES " en vue du recouvrement de la dette, après la délivrance de la mise en demeure du 25 octobre 2024, ont un caractère nécessaire,

La condamner au paiement de la somme de 243,12 € au titre des frais de tentative de recouvrement amiable,

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

La condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " LES OLEANDRES ", la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " LES OLEANDRES ", les entiers dépens de l'instance. "

---

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [C], régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 27 avril 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l'audience du 26 mai 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 21 aout 2026.

MOTIFS

Remarques préliminaires

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.

C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.

En ce sens, Il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'action du demandeur, alors que celle-ci n'est de fait pas contestée et qu'aucune fin de non-recevoir d'ordre public, que le tribunal se devrait de relever d'office n'est en jeu en l'espèce.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit :
- Le relevé de propriété démontrant que Madame [C] est propriétaire des lots de copropriété objets de sa demande en paiement des charges,
- Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande,
- Des appels de fonds.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires LES OLEANDRES sollicite la somme de 18.236,45 € au titre des charges impayées.

Il apparait cependant que les appels de fonds versés aux débats, adressés à la propriétaire des lots 0507, 0915 et 1004 ne correspondent pas à toutes les sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement.

Or, si toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d'approbation des charges par l'assemblée générale des copropriétaires et de leur répartition entre copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l'obligation à la dette, les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance.

Les décomptes, extraits du compte du copropriétaire et l'interrogation des comptes ne peuvent suffire à cet égard.

Ainsi, s'agissant des travaux de rénovation énergétique, bien que votés en assemblée générale le 28 novembre 2024, et corroborés par la pièce 11, les sommes demandées sont postérieures à la date de la dernière créance arrêtée et ne figurent pas sur les appels individuels de charges. Elles ne peuvent donc pas être prises en compte.

Dès lors, pour lots 0507, 0915 et 1004, seuls les mouvements enregistrés à compter du 1er janvier 2024 jusqu'au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée, soit 8.154,44 € et les sommes de 350,32 € au titre du fonds ALUR sont justifiés par les pièces produites.

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 8.504,76 €, soit le total des sommes des lots 0507, 0915 et 1004.

S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article :

o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges les frais exposés aux fins de " tentative de recouvrement amiable ", d'un montant total de 243,12 € correspondant à :
- Frais de commandement de payer du 20/10/2024 : 163,12 €
- Frais de mise en demeure du 17/12/2025 : 80 €

Les frais susvisés, d'un total de 243,12 euros, compte tenu de leur nature et exposés sur deux années civiles distinctes, seront retenus comme ayant été nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 8.747,88 euros, correspondant à 8.504,76 euros au titre des charges de copropriété et à 243,12 euros au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2024 jusqu'au 01/10/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Le surplus de la demande en paiement des charges sera rejeté.

Le commandement de payer du 20/10/2024 a été versé au débat et porte sur une somme de 6.145,74 euros.

Les intérêts au taux légal s'appliqueront donc à compter du 20/10/2024 sur la somme de 6.145,74 euros et pour le surplus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2025, dont l'accusé de réception par la défenderesse est également produit, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.
La capitalisation des intérêts s'accomplira conformément à l'article 1343-2 du code civil et non à l'article 1154 dudit code comme sollicité, ce texte n'étant plus sans aucun lien avec l'anatocisme depuis le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [C], succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires sollicite en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2.500 euros.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Madame [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS