TJ 97209, 19 mai 2026, RG 25/02146

N° Minute :
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° R.G. : N° RG 25/02146 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TIQ3D

AUDIENCE DEVANT LE PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT RENDU LE 19 MAI 2026 AFFAIRE

S.D.C. DILLON 3000, représenté par son syndic en exercice, la SARL MARTINIQUE GESTION & SYNDIC,

C/

S.C.I. UNIVERSAL MADININA

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DILLON 3000
représenté par son syndic en exercice, la SARL MARTINIQUE
GESTION & SYNDIC,
[Adresse 1],
[Localité 2]

Représenté par : Me Eric DIENER, avocat au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

S.C.I. UNIVERSAL MADININA
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par : Me Max BELLEMARE, avocat au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Catherine BARRAT
GREFFIER : Olivia REINE DIT REINETTE

L'affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 19 Mai 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par Catherine BARRAT, juge déléguée assistée de Olivia REINE DIT REINETTE, greffier par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE
La SCI UNIVERSAL MADININA est copropriétaire des lots n°2 et 85 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4], édifiée sur les parcelles cadastrées section W n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à FORT-DE-FRANCE.
Le 28 février 2023 le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] [Cadastre 4] a fait signifier à la SCI UNIVERSAL MADININA un commandement de payer la somme principale de 2.539,15 euros au titre des charges impayées au 30 janvier 2023, outre 153 euros de frais d’acte, soit au total 2.692,15 euros.
Le 13 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires a adressé à la SCI UNIVERSAL MADININA une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à régler la somme de 2.896,71 euros selon décompte arrêté à cette date.
Ce commandement et cette mise en demeure sont restés infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, a fait assigner la SCI UNIVERSAL MADININA devant la présidence du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en procédure accélérée au fond, pour l’audience du 21 octobre 2025 aux fins de :
. Condamner la SCI UNIVERSAL MADININA, à verser au Syndicat des copropriétaires de DILLON 3000, les sommes de :
5.373,11 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 avril 2025, 587 euros au titre des frais de recouvrement en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.839,30 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,. Condamner la SCI UNIVERSAL MADININA aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, expose que la SCI UNIVERSAL MADININA est en situation d’impayés depuis plusieurs années malgré de nombreuses relances écrites et mises en demeure, que les budgets étant votés elle sera condamnée au paiement des charges impayées.

Il ajoute avoir été contraint d’agir en justice et d’engager des frais et que la mauvaise foi du copropriétaire défaillant lui a causé un préjudice distinct du retard en paiement réparé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 21 octobre 2025 Maître [O] substituant Maître [Q] a fait connaître à la juridiction que ce dernier se constituait au soutien des intérêts de la SCI UNIVERSAL MADININA. L’affaire a été renvoyée au 16 décembre 2025, puis au 24 février 2026 pour les conclusions de Maître [Q]. A l’audience du 24 février 2026, Maître [Q] a été substitué par Maître BEL et il a été indiqué qu’un accord serait en cours. L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 24 mars 2026.
A l’audience du 24 mars 2026 la SCI UNIVERSAL MADININA n’a pas comparu. La SCI UNIVERSAL MADININA n’a pas conclu en défense.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, s’en est rapporté expressément à son assignation. Il a fait préciser que la dette n’était à ce jour pas soldée.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Il ressort des dispositions des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et sont en cela tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale des copropriétaires, qui détermine également les modalités d’exigibilité des provisions.
Les copropriétaires peuvent être tenus d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Enfin sont imputables au copropriétaire les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (article 10-1 de la même loi). Ces frais ne sont nécessaires que s’ils excèdent la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], produit à l’appui de sa demande en paiement, les pièces suivantes :
Le titre de propriété L’extrait Kbis de la SCI UNIVERSAL MADININAL’extrait de compte du 11.09.2025Le commandement de payer du 28.02.2023La mise en demeure du 13.12.2023Les justificatifs d’appels de fonds pour 2025Les extraits des grands livres 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023Les procès-verbaux d’assemblée générale des 06.06.2019, 20.07.2020, 25.05. 2021, 30.05.2022, 15.05.2023, 15.05.2024, 21.05.2025Les justificatifs des frais de recouvrement.Il convient de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires indique que la SCI UNIVERSAL MADININA est défaillante dans le paiement des charges de copropriétés depuis plusieurs années.
Le décompte en date du 11 septembre 2025 pour la période du 01 janvier 2025 au 1er juillet 2025 fait état d’une créance de 5.960,11 euros. Ainsi, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] est bien fondé à obtenir le paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de la somme de 5.373,11 euros (5.960,11 euros – 587 euros au titre des frais de recouvrement) arrêtée au 11 septembre 2025.

Dès lors, la SCI UNIVERSAL MADININA sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, la somme de 5.373,11 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 date de l’assignation. Il sera également condamné à lui payer la somme de 587 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, tels que justifiés au dossier.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1153 devenu 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation en paiement ne consiste que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf règles particulières au commerce et au cautionnement, et sauf si le retard pris par le débiteur de mauvaise foi a causé un préjudice indépendant du dit retard.

Par conséquent, pour mettre en jeu la responsabilité de l’un de ses membres qui ne règle pas ses charges de copropriété, un syndicat de copropriétaires doit démontrer, à l’instar de tout créancier, d’une part, la mauvaise foi du débiteur, et, d’autre part, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

En l’espèce, en se refusant de façon répétée et depuis de nombreuses années à acquitter régulièrement ses charges de copropriété, sans raison valable, la SCI UNIVERSAL MADININA a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie de condamner la SCI UNIVERSAL MADININA à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI UNIVERSAL MADININA qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS : La Présidente du Tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,