TJ 97209, 30 juin 2026, RG 24/01920

N° Minute :
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° R.G. : N° RG 24/01920 - N° Portalis DB3X-W-B7I-TIIZ4

AUDIENCE DEVANT LE PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2026 AFFAIRE

S.D.C. DE LA RESIDENCE TERRES A [Localité 2] , représenté par son syndic en exercice, la SARL MARTINIQUE SYNDIC,

C/

[L] [O]

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] [Localité 2] , représenté par son syndic en exercice, la SARL MARTINIQUE SYNDIC,
C/ SARL MARTINIQUE SYNDIC
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par : Me Audrey LISE-CADORE, avocat au barreau de MARTINIQUE

DEFENDEUR :

M. [L] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4] à [Localité 2] [Adresse 5]
[Localité 4]

Représenté par : Me Nicole VEGA, avocat au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Catherine BARRAT
GREFFIER : Olivia REINE DIT REINETTE

L'affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 et mise en délibéré au 30 Juin 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par Catherine BARRAT, juge déléguée assistée de Olivia REINE DIT REINETTE, greffier par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [O] est propriétaire du lot n°9 au sein de la copropriété de la [Adresse 6], édifiée [Adresse 3] cadastré section N n°[Cadastre 1] à [Localité 5]. Ce lot consiste en un appartement de type F2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment « La Capot » porte n°1.

Les 17 juillet 2020, 08 avril 2021, 03 février 2022 et 29 août 2022 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] A [Localité 2] lui a adressé une mise en demeure de payer les charges de copropriété restées impayées à ces dates, en vain.

Un commandement de payer du 19 novembre 2020 est resté également infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] A CANNES, pris en la personne de son syndic la société MADININA SYNDIC (GROUPIMO SYNDIC), a fait assigner M. [O] devant la présidence du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en procédure accélérée au fond, à l’audience du 21 avril 2023 aux fins de :
.Rappeler qu’en application de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [O] est redevable des frais de mise en recouvrement lui incombant et demeurés impayés,
.Condamner M. [O], à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 2], les sommes de :
5.971,36 euros arrêtée au 31 janvier 2023 représentant 3.251,62 euros au titre des charges de copropriété impayées et 2.719,74 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2020, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.302 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
.Condamner M. [O] aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 avril 2023 puis a été successivement renvoyée aux audiences des 23 juin 2023, 29 août 2023, 29 septembre 2023, 10 novembre 2023, 12 janvier 2024.

Par jugement du 12 janvier 2024, sur la demande conjointe des parties, a été ordonné un retrait du rôle.

Le 11 mars 2024 le demandeur a enrôlé des conclusions de remise au rôle. L’affaire a été réinscrite à cette date et rappelée à l’audience du 19 novembre 2024. A cette audience elle a été renvoyée au 28 janvier 2025, puis a fait l’objet de renvois successifs et en dernier lieu à l’audience du 28 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] A [Localité 2], représenté par son conseil, s’en rapporte expressément à ses conclusions responsives et récapitulatives en date du 24 février 2026 déposées à cette date, par lesquelles il demande de :
.Rappeler qu’en application de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [O] est redevable des frais de mise en recouvrement lui incombant et demeurés impayés,

.Condamner M. [O], à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la somme de 8.875,30 euros arrêtée au 1er octobre 2024 représentant le montant des charges de copropriété et des frais de procédure avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2020,
Eu égard à la durée de procédure, il convient d’actualiser la dette :
. Condamner M. [O], à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la somme de 10.212,09 euros arrêtée au 23 février 2026 représentant le montant des charges de copropriété et des frais de procédure avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2020,
En tout état de cause,
.Condamner M.[O] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
. Condamner M. [O] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
.Condamner M. [O] aux entiers dépens de la procédure.

M. [O], représenté par son conseil, se rapporte également expressément à ses conclusions en date du 30 septembre 2025 déposées à la même date, suivant lesquelles il demande de :
A titre principal,
.Déclarer que les charges relatives aux charges communes spéciales des bâtiments SPOUTOURNE, [Localité 6], [Localité 7], GALION et [Localité 8] ne peuvent être réclamées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] A [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à M.[O],
.Déclarer que M.[O] ne peut recevoir des appels de fonds pour le paiement de procédures judiciaires dans lesquelles il n’est pas impliqué,
.Déclarer que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice n’apporte pas la preuve des charges réclamées à M.[O],
. Déclarer que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] A [Localité 2], représenté par son syndic en exercice n’apporte pas la preuve du report à nouveau,
.Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice au titre de sa demande relative à la condamnation de M.[O] à des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,
A titre subsidiaire,
. Ordonner un échéancier mensuel de 500 euros,
En tout état de cause,
.Ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la partie adverse,
.Ne pas ordonner l’exécution provisoire,
. Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] A [Localité 2], représenté par son syndic en exercice à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 2] est désormais représenté par la société #MARTINIQUESYNDIC (SARL) selon contrat de syndic du 02 février 2024.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Il ressort des dispositions des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et sont en cela tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale des copropriétaires, qui détermine également les modalités d’exigibilité des provisions.
Les copropriétaires peuvent être tenus d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Enfin sont imputables au copropriétaire les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (article 10-1 de la même loi). Ces frais ne sont nécessaires que s’ils excèdent la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Pour résister à la demande en paiement de charges, M. [O] fait en premier lieu valoir au visa des articles 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 qu’il ne saurait être tenu des charges relatives aux parties communes spéciales des bâtiments autres que le bâtiment [Adresse 10] où est situé son lot privatif.
Le syndicat des copropriétaires lui oppose que la Résidence TERRE A [Localité 2] constitue un seul et unique ensemble immobilier composé de sept bâtiments comprenant 48 appartements divisés en 48 lots numérotés de 1 à 48, que chaque lot comprend les parties privatives et les parties communes générales et spéciales comme énoncé au règlement de copropriété. Il ajoute que le Chapitre III PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES dudit règlement de copropriété stipule que les parties communes générales de l’ensemble immobilier et les parties communes spéciales à chaque immeuble collectif sont indivisibles des parties privatives. Il remarque que les appels de fonds des charges ainsi contestées par le défendeur, correspondent aux charges communes en eau et électricité des bâtiments composant la copropriété. Il ajoute qu’en l’absence de contestation dans les délais requis par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, M.[O]est déchu de son droit à contestation portant sur la ventilation des charges communes et privatives ou à faire valoir son interprétation personnelle du règlement de copropriété, alors même que toujours présent aux assemblées générales il n’a jamais formulé la moindre réclamation à ce titre.
Sur ce, nonobstant les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il est jugé que chaque copropriétaire peut valablement contester les charges imputées sur son compte au-delà des deux mois prévus à cet article. Dès lors M.[O] est recevable à contester l’imputation sur son compte des charges spéciales communes des autres bâtiment que le sien. Pour autant sur le fond de cette contestation, il y a lieu de relever que le règlement de copropriété énonce le caractère indivisible des charges communes générales et des charges communes spéciales, que les charges spéciales contestées sont des charges de consommation d’eau et d’EDF telles que visées à l’article 36 B 7° du règlement de copropriété, lesquelles sont en application du 8° réparties entre tous les copropriétaires des lots constituant l’ensemble immobilier au prorata des quotes-parts de propriété des parties communes générales. Dès lors M. [O] est mal fondé en sa première contestation laquelle sera rejetée.

En deuxième lieu, M.[O] oppose au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les charges relatives aux procédures judiciaires exercées contre deux copropriétaires visées au PV d’AG du 16 juillet 2020( Mme [N] et Mme [G]) ne peuvent pas être mises à sa charge.
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2] objecte la teneur du PV d’AG du 16 juillet 2020 par lequel un avoir a été mis aux comptes des copropriétaires au titre de la procédure concernant Mme [N]. Il ajoute que s’agissant de la procédure contre Mme [G], aucun des décomptes de créance versés aux débats n’indique que les frais ont été mis à la charge du défendeur.
Sur, ce il ne ressort pas de l’examen attentif des pièces du dossier, en particulier du PV d’AG du 16 juillet 2020 et des décomptes de créance de M. [O], que les frais inhérents aux procédures diligentées contre les deux copropriétaires en question aient été mis effectivement à la charge du défendeur. De plus les extraits de compte de Mesdames [N] et [G] établissent la preuve contraire. Par suite ce deuxième moyen de défense sera écarté.
En troisième lieu, M. [O] soutient que la preuve des créances du requérant n’est pas rapportée. Il observe que tous les PV d’AG ne sont pas produits, que seuls les budgets provisionnels des périodes d’exercices du 1er octobre au 30 septembre des années 2017, 2018, 2024 et 2025 sont justifiés, que les relevés généraux des dépenses et les factures ne sont pas non plus versés aux débats, que dans le décompte actualisé sont mentionnés des travaux de clôture, rampes d’escaliers, le financement de travaux de réhabilitation et fonds pour les travaux, sans précision du bâtiment concerné. Il note enfin que dans les appels de fonds de janvier, avril, juillet, novembre 2024, janvier et avril 2025 sont indiqués des appels de fonds pour d’autres bâtiments que celui qu’il occupe.
En réponse le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2] précise avoir versé l’ensemble des PV d’AG et des appels de fonds. Il objecte s’agissant des travaux de clôture que ceux-ci ont été adoptés définitivement lors de l’AG du 02 février 2024 à laquelle M. [O] était bien présent. Il rappelle que ce dernier est redevable des charges communes générales aux autres bâtiments conformément au règlement de copropriété.
Sur ce, le tribunal observe que tous les PV d’AG des années 2019 à 2025 ainsi que les appels de fonds pour ces années sont bien versés aux débats par le demandeur. De plus ainsi que le fait valoir à bon droit le demandeur, M.RAPHAELn’est plus recevable à discuter ou contester des travaux définitivement votés en AG et non contestés dans le délai légal de deux mois de la notification du PV d’AG en particulier les travaux de remplacement de clôture. Enfin tel que rappelé ci-dessus, M.[O] est redevable des charges communes relatives aux autres bâtiments à l’instar de l’ensemble des copropriétaires des différents bâtiments de la Résidence qui constitue un seul et unique ensemble immobilier. Ce troisième moyen de défense sera donc rejeté.
En quatrième lieu, M.[O] conteste le report à nouveau au motif qu’aucun élément ne vient prouver cet arriéré.
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2], détaille précisément dans ses écritures l’évolution de la créance depuis 2020 jusqu’en février 2026. Il remarque que le défendeur n’a strictement rien réglé depuis le 09 août 2022 (40,58 euros en crédit). Il souligne la mauvaise foi de ce dernier.
Sur ce, au vu des l’ensemble des pièces versées aux débats, en particulier de l’extrait de compte du 01 octobre 2018 au 14 novembre 2022, il apparaît qu’à cette date M. [O] était débiteur de la somme de 5.804,22 euros et n’a effectué aucun paiement depuis le 04 mars 2020. Ont été uniquement portées au crédit de son compte sur cette période les sommes de 28,44 euros le 12 août 2020 et 40,58 euros le 09 août 2022. Le relevé de compte individuel pour la période du 01 octobre 2020 au 01 octobre 2024 établit qu’aucun autre paiement n’a été effectué par la suite au titre des charges de copropriété. Au 01 octobre 2024 la créance s’établissait à la somme de 8.875,30 euros. Au 04 décembre 2025 elle s’établit à la somme de 9.584,42 euros. En revanche le décompte au 23 février 2026 désigné pièce 29 par le demandeur n’est pas produit aux débats, la pièce 29 produite correspond à la situation de compte au 14 novembre 2022.
Dans ces conditions, et au vu de l’ensemble des pièces justificatives produites aux débats, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2] justifie du principe et du montant de sa créance à hauteur de la somme de 9.584,42 euros au titre des charges de copropriété impayées au 04 décembre 2025 et le défendeur ne rapporte pas la preuve de ce qu’il s’est libéré de cette somme, malgré les nombreuses mises en demeure qui lui ont été adressées entre 2020 et 2022, le commandement de payer du 19 novembre 2020. Il ne justifie pas davantage de s’être acquitté en tout ou partie de cette somme depuis l’assignation valant sommation de payer qui lui a été délivrée le 09 février 2023, soit depuis plus de trois années.
Il convient de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Si dans les motifs de ses conclusions le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2] indique réclamer une somme de 2.719,74 euros au titre des frais de recouvrement, force est d’observer que cette prétention chiffrée n’est pas reprise au dispositif, de sorte que la juridiction n’est pas saisi de cette prétention et n’a pas lieu à statuer de ce chef.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 9] [Localité 2] est bien fondé à obtenir le paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de la somme de 9.584,42 euros au titre des charges de copropriété impayées au 04 décembre 2025.
Dès lors, M.[O] sera condamné à lui payer la somme de 9.584,42 euros au titre des charges de copropriété impayées au 04 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020 date du commandement de payer sur la somme de 2.023,68 euros, sur la somme de 5.971,36 euros à compter du 09 février 2023 date de l’assignation, et sur le solde soit 1.589,38 euros à compter du 30 juin 2026 date du présent jugement.

Sur la demande de délais

Si les dispositions de l’article 1343-5 du code civil donnent la faculté au juge d’accorder des délais, en l’espèce il y a lieu de relever que du fait même de la durée de la procédure M. [O] a d’ores et déjà bénéficié de fait des plus larges délais de paiement et n’a pas mis à profit la durée de la procédure pour effectuer le moindre règlement ne serait-ce que partiel depuis 2022. En outre hormis un avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 il ne verse aucune pièce relative à sa situation de ressources et charges actuelles. Sa demande de délais sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1153 devenu 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation en paiement ne consiste que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf règles particulières au commerce et au cautionnement, et sauf si le retard pris par le débiteur de mauvaise foi a causé un préjudice indépendant du dit retard.

Par conséquent, pour mettre en jeu la responsabilité de l’un de ses membres qui ne règle pas ses charges de copropriété, un syndicat de copropriétaires doit démontrer, à l’instar de tout créancier, d’une part, la mauvaise foi du débiteur, et, d’autre part, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

En l’espèce, en se refusant de façon répétée et depuis de nombreuses années à acquitter régulièrement ses charges de copropriété, sans raison valable, M.[O] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie de condamner M.[O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité pour frais irrépétibles du défendeur sera par suite rejetée.

En application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, M.[O] qui succombe à la présente instance sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :