TJ 97209, 30 juin 2026, RG 25/02110

N° Minute :
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° R.G. : N° RG 25/02110 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TISUR

AUDIENCE DEVANT LE PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2026 AFFAIRE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL ACS SYNDIC

C/

[I] [P]

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL ACS SYNDIC
chez SARL ACS SYNDIC
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par : Me Carole FIDANZA, avocat au barreau de MARTINIQUE

DEFENDEUR :

Mme [I] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Non comparante,

DEBATS :

PRESIDENT : Catherine BARRAT
GREFFIER : Olivia REINE DIT REINETTE

L'affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 et mise en délibéré au 30 Juin 2026

NATURE DE L’AFFAIRE

Réputée contradictoire
premier ressort

JUGEMENT : rendu par Catherine BARRAT, juge déléguée assistée de Olivia REINE DIT REINETTE, greffier par mise à disposition au greffe.

---

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [P] est propriétaire des lots n°49 et 258 au sein de la copropriété de la [Adresse 2], édifiée [Adresse 6] à [Localité 4].

Le 29 août 2024 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] lui a adressé une mise en demeure de payer les charges de copropriété restées impayées à cette date à hauteur de 1.916,51 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société ACS SYNDIC (SARL), a fait assigner Mme [P] devant la présidence du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en procédure accélérée au fond, à l’audience du 18 novembre 2025 aux fins de :
.Condamner Mme [P], à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], les sommes de :
3.166,11 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 date de réception de la mise en demeure, 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,.Condamner Mme [P] aux entiers dépens, comprenant tous les frais d’huissier.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, expose que Mme [P] est en situation d’impayés depuis plusieurs années, et que les budgets étant votés elle sera condamnée au paiement des charges impayées.

Il ajoute avoir été contraint d’agir en justice et d’engager des frais et que la mauvaise foi du copropriétaire défaillant lui a causé un préjudice distinct du retard en paiement réparé par les intérêts moratoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 à laquelle Mme [P] a comparu en personne. A cette audience, l’affaire a été renvoyée au 24 mars 2026 pour une éventuelle mise en place d’un échéancier avec le créancier. A l’audience du 24 mars 2026 l’affaire a été de nouveau renvoyée au 28 avril 2026 pour vérifier les propositions de règlement de Mme [P].

A l’audience du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son conseil, s’en rapporte expressément à son assignation, faute de règlement des sommes dues.

Mme [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience du 28 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Il ressort des dispositions des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires doivent participer aux charges des services collectifs et sont en cela tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale des copropriétaires, qui détermine également les modalités d’exigibilité des provisions.
Les copropriétaires peuvent être tenus d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Enfin sont imputables au copropriétaire les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (article 10-1 de la même loi). Ces frais ne sont nécessaires que s’ils excèdent la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 2], produit à l’appui de sa demande en paiement, les pièces suivantes :
Le relevé de propriété L’extrait de compte du 18 septembre 2025La 1ere relance du 07 février 2023La mise en demeure du 13 mars 2024La 2eme relance du 24 novembre 2023La mise en demeure du 27 février 2024La mise en demeure du 29 août 2024 et la note d’honoraires de Me [K] [Z] facture ACS du 01 janvier 2025Les répartitions des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025Les appels de fonds pour les années 2022 à 2025Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 28.05.2024 et 10.06.2025Le contrat de syndicIl convient de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires indique que Mme [P] est défaillante dans le paiement des charges de copropriétés depuis plusieurs années.
Le décompte en date du 10 juillet 2025 pour la période du 01 avril 2022 au 1er juillet 2025 fait état d’une créance de 3.166,11 euros incluant des frais de relances et de mises en demeure.

Il est en outre justifié des frais de recouvrement inclus dans cette somme à hauteur de 260,35 euros (43,40 euros pour la relance du 13 mars 2023, 10,80 euros pour la relance du 24 novembre 2023, 43,40 euros pour la mise en demeure du 27 février 2024, 162,75 euros pour la mise en demeure du 29 août 2024).

Mme [P] ne démontre pas s’être acquittée de tout ou partie de ces sommes depuis lors. Aucun échéancier ne semble avoir été mis en place à la faveur des deux renvois de l’affaire.

Ainsi, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] est bien fondé à obtenir le paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de la somme de 2.905,76 euros arrêtée au 10 juillet 2025, outre 260,35 euros au titre des frais de mise en demeure.

Dès lors, Mme [P] sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 2.905,76 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 date de la mise en demeure sur la somme de 1.916,51 euros, et sur le solde à compter du 08 septembre 2025 date de l’assignation.

Au vu des justificatifs produits aux débats Mme [P] sera également condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 260,35 euros correspondant aux frais de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1153 devenu 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation en paiement ne consiste que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf règles particulières au commerce et au cautionnement, et sauf si le retard pris par le débiteur de mauvaise foi a causé un préjudice indépendant du dit retard.

Par conséquent, pour mettre en jeu la responsabilité de l’un de ses membres qui ne règle pas ses charges de copropriété, un syndicat de copropriétaires doit démontrer, à l’instar de tout créancier, d’une part, la mauvaise foi du débiteur, et, d’autre part, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

En l’espèce, en se refusant de façon répétée et depuis de nombreuses années à acquitter régulièrement ses charges de copropriété, sans raison valable, Mme [P] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie de condamner Mme [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [P] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :