TJ 40088, 31 août 2026, RG 26/00013

N° RG 26/00013 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DJ23

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 31 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]
comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1], sis [Adresse 3]
représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 09 Juin 2026

JUGEMENT MIS EN DÉLIBÉRÉ : 06 Août 2026, PROROGÉ AU 31 Août 2026

copie délivrée à M. [P]
Me CAPES

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous-seing privé du 18 octobre 2022, à effet au 2 novembre 2022, l’Office Public de l’Habitat du département des [Localité 1] (ci-après l’OPH) a donné à bail à Monsieur [L] [P] un logement situé [Adresse 4], [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 337,97 euros, outre la somme de 100,77 à titre de provision sur charges.

Courant juin 2023, l’OPH a adressé au locataire un décompte de régularisation des charges au titre de l’année 2022. Compte tenu des provisions déjà versées, il a été restitué à Monsieur [P] la somme de 28, 83 euros.

Le 4 février 2025, un décompte de régularisation de charges et fluides a été établi par l’OPH, au titre de l’année 2023. Compte tenu des provisions versées, il en est résulté un solde débiteur de 500 euros.

Monsieur [P] a contesté ce décompte, par courriers recommandés des 18 mars et 6 mai 2025. Il a notamment fait état de son incompréhension quant au montant de 1264, 16 euros figurant sur la ligne “REPARTITEURS (RECUP)”, qu’il a considéré comme exorbitant.

Le 3 octobre 2025, un décompte de régularisation de charges et fluides a été établi par l’OPH, au titre de l’année 2024. Compte tenu des provisions versées, il en est résulté un solde débiteur de 419, 87 euros, que Monsieur [P] a également contesté.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 17 octobre 2025, portant sur la somme en principal de 499, 32 euros.

Par acte du 22 décembre 2025, Monsieur [L] [P] a assigné l’OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax afin de voir :

- juger que le commandement de payer est caduc et/ou sans effet, faute de dette certaine, liquide et exigible,
- constater l’absence de dette exigible à l’égard du demandeur,
- condamner l’OPH à procéder à la régularisation complète et transparente des charges 2023 et 2024, ainsi qu’à ordonner la restitution au demandeur de l’intégralité des sommes indûment retenues ou compensées (notamment : 608,05 euros au titre de la régularisation des charges en 2023, 404,45 euros au titre de la régularisation des charges en 2024, et 85,36 euros au titre des frais de poursuite),
- le condamner à communiquer au demandeur, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement, le justificatif de la charge de 1264,16 euros (de factures, contrats, modes de répartition) sollicité par le demandeur depuis mars 2025,
- le condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et abus de procédure,
- le condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 juin 2026, Monsieur [P] a comparu en personne. Il a maintenu ses demandes, et contesté les demandes reconventionnelles de l’OPH, notamment la demande au titre des loyers impayés. Il a fait valoir qu’en dépit du nombre de pièces produites, le bailleur ne justifiait toujours pas, de manière claire, vérifiable, et intelligible, de la somme réclamée au titre de la ligne “REPARTITEURS (RECUP)”.

L’OPH, représenté par son conseil, a soutenu ses demandes visant à voir :

- débouter Monsieur [P] de ses demandes,
- le condamner au paiement des sommes suivantes :
* 500 € au titre du solde des charges locatives de l’année 2023,
* 419, 87 euros au titre du solde des charges locatives de l’année 2024,
* 300, 12 euros au titre de la dette locative,
- le condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur a soutenu que ses demandes étaient parfaitement justifiées.

Il a expliqué que la [Adresse 6] disposait d’un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ; que jusqu’en 2022, les consommations de chauffage étaient réparties selon la surface des logements ; qu’à compter de 2022, il a installé des répartiteurs afin d’individualiser les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire, et ce pour se mettre en conformité avec la règlementation ; qu’en outre le nouveau logiciel distingue les fluides, à savoir ce qui relève de l’eau chaude et du chauffage ; que la somme de 1264, 16 euros correspond donc à la consommation individuelle d’eau chaude et de chauffage de Monsieur [P] sur l’exercice 2023, calculée à partir des index relevés par la société gestionnaire des répartiteurs ; que la somme de 991, 52 euros correspond à la consommation individuelle de Monsieur [P] sur l’exercice 2024 ; qu’il produit au titre des années 2023 et 2024 l’ensemble des factures des charges à répartir ; qu’il a par ailleurs fait vérifier le compteur du logement de Monsieur [P], lequel ne présente aucune anomalie.

Le bailleur a ajouté que depuis le commandement de payer, Monsieur [P] ne s’était pas acquitté régulièrement de son loyer, de sorte qu’à la date de l’audience il existait une dette à ce titre.

MOTIFS

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (...)

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou la fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il appartient à l’OPH de démontrer que les sommes qu’il demande au titre des charges sont justifiées.

Il convient tout d’abord de relever que Monsieur [P], qui a occupé 2 mois son logement en 2022 et a trop-versé des charges au titre de cet exercice à hauteur de 28, 83 euros, a pu légitimement être surpris de recevoir le 4 février 2025, soit avec un an de retard, une régularisation de charges à hauteur de 500 euros au titre de l’exercice 2023, ce qui représentait une somme importante par rapport au montant de son loyer et de ses charges et eu égard à la superficie de son logement (50 mètres carrés habitables). De la même façon, le montant de 419, 87 euros au titre de l’exercice 2024 a pu lui apparaître disproportionné.

Par ailleurs, la production de multiples factures par l’OPH sans explication précise quant aux
chiffres à retenir n’est pas de nature à éclairer le locataire ou la juridiction quant à la facturation opérée.

Cependant il résulte des relevés de régularisation produits au titre des années 2023 et 2024 :
- qu’il est possible d’identifier précisément les relevés de consommation de Monsieur [P], puisqu’il est mentionné les index de début et de fin, et qu’il est également indiqué le prix unitaire de cette consommation, ce qui permet d’expliciter le chiffre global retenu,
- que les relevés de consommation annuels en 2023 et 2024 sont proches (3380 et 3361), ce qui atteste de leur cohérence,
- qu’il résulte du mail du Groupe OCEA du 9 décembre 2025 que le compteur individuel de Monsieur [P] a été vérifié, et que celui-ci ne présente pas d’anomalies ; que des relevés d’index du compteur sur la période du 26 novembre au 9 décembre 2015 corroborent le bon fonctionnement du compteur.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que l’OPH justifie bien du montant réclamé au titre de la régularisation des charges, contrairement à ce que soutient Monsieur [P].

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] à payer à l’OPH les sommes réclamées à ce titre.

Il y a lieu dans ces conditions de constater la validité du commandement de payer du 17 octobre 2025, puiqu’à cette date il existait bien un arriéré de charges locatives impayé.

S’agissant de la dette locative réclamée, il ressort du dernier relevé de compte de l’OPH daté du 2 juin 2026 qu’il subsistait bien à cette date un reliquat de loyers impayés de 300, 12 euros, et ce nonobstant les règlements intervenus.

Le locataire sera donc également condamné au paiement de cette somme, étant relevé que la somme de 85, 36 euros (au titre des frais de justice) dont Monsieur [P] réclamait la restitution dans le cadre de son assignation n’a pas été prélevée.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes en paiement de l’OPH, Monsieur [P] doit être débouté de l’ensemble de ses prétentions, y compris de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Monsieur [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS