TJ 75056, 31 août 2026, RG 25/09409

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09409 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCMR

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le 31 août 2026

DEMANDERESSE :
PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me Christophe GERARD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #C0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de DUMONTET Clarisse, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 03 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 31 août 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de DUMONTET Clarisse, Greffière

Décision du 31 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09409 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCMR

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 4 Novembre 2021, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer de 552,15 € outre 243,19 € de provision pour charges comprenant les consommations individuelles d'eau froide et d'eau chaude.
Il a été relevé une consommation d'eau froide de 411 m3 entre le 20/12/2022 et le 20/01/2023 puis de 105 m3 le mois suivant, sans qu'une anomalie technique ou une fuite ait été décelée.
M. [V] [E] a refusé de payer les sommes portées à ce titre sur son solde locatif.

Un commandement de payer en date du 7 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [V] [E] pour paiement d'un arriéré de 3054,59 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 14 octobre 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater au 7 avril 2025 la résolution de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,
- condamner M. [V] [E] au paiement de la somme de 2844,81 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- rejeter toute demande de délais ou prévoir une clause de déchéance du terme,
- condamner M. [V] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel indexé avec charges courantes en sus, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire,
- ordonnerl'expulsion de M. [V] [E] du local d'habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et périls du défendeur,
- condamner M. [V] [E] au paiement d'une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Dans ses conclusions, M. [V] [E] demande de:
- Débouter le bailleur de ses demandes
Subsidiairement,
- Suspendre l'effet de la clause résolutoire,
- Se voir accorder les plus larges délais,
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [V] [E] rappelle que son bailleur a fait procéder à la dépose de son ancien compteur le 20/10/2022 pour lui en poser un neuf, dont le premier relevé affichait une consommation de 69 m3 au bout de deux mois, puis de 411 m3 entre le 20/12/2022 et le 20/01/2023, puis de 105 m3 jusqu'au 20/02/2023 avant de revenir à la normale.

Il affirme ainsi que le bailleur fournit des relevés de consommations sans démontrer la preuve des consommations contestées par leur non paiement.
Il demande le rejet des frais irrépétibles.

L'assignation a été dénoncée à M. [Z] [Localité 1] le 15 octobre 2025.

A l'audience du 3 juillet 2026, le conseil de [Localité 1] HABITAT OPH s'est référé à ses écritures en actualisant sa dette à la somme de 2364,28 € au 1er juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse.
Il a fait état de l'absence de preuve à l'appui de la contestation du demandeur.

Se référant à ses écritures pour le principal, le conseil de M. [V] [E] a proposé au subsidiaire un échéancier de 36 mensualités de 70 à 75 euros par mois en règlement de sa dette.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10 février 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en sa demande, l'assignation du 14 octobre 2025 ayant de plus été communiquée à la préfecture plus de six semaines avant l'audience.

II. Sur la résiliation du bail :

Tout d'abord, il convient de constater que M. [E] règle scrupuleusement son échéance de loyers et de charges de 789,96 € chaque mois, en ce compris le loyer courant de juin 2026, contrairement à ce qu'affirme le bailleur.
Le solde négatif apparaissant sur son compte ne peut dès lors résulter que de la facturation d'eau litigieuse, ainsi que le démontre le décompte comportant une régularisation de 2259, 25 € au débit du compte locataire le 30 juin 2024. Il n'en reste pas moins que, quitte à en contester le bien-fondé, M. [V] [E] est tenu au paiement des charges sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire, au même titre qu'un impayé de loyers.

De fait, un commandement de payer en date du 7 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les stipulations légales a été délivré à M. [V] [E] pour paiement de la somme en principal de 3054,59 € sous un délai de deux mois, mentionnant un " solde loyer du au 04/02/2025 selon décompte joint " (non fourni au tribunal, dont on peut douter qu'il distinguait entre loyers et charges)
Cela étant, il ne revient pas au juge de relever d'office une éventuelle nullité de forme.

Le bailleur était en tout état de cause fondé à diligenter un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail pour un défaut de paiement de charges, sauf à ce que le juge ne relève le mal fondé de cette créance locative.

Or en l'espèce, le bailleur produit un historique des consommations d'eau du 31/10/2022 au 31 mars 2023 d'où il ressort un relevé de consommation de 20 m3 au 20/12/2022, puis une consommation de 411 m3 entre le 20/12/2022 et le 20/01/2023, puis de 105 m3 jusqu'au 20/02/2023 avant de revenir à une consommation de 3 m3 jusqu'au 20/03/2023.
M. [E] démontre qu'il était en formation professionnelle du 09/01/2023 au 27/01/2023, sans que cette démonstration interfère nécessairement avec la possibilité de ces consommations, l'inoccupation du logement en son absence demeurant en question (outre que le déroulement de la formation à [Localité 2] n'est qu'allégation).
M. [E] ne démontre pas non plus que la pose d'un nouveau compteur en remplacement de l'ancien soit effectivement intervenue le 20/10/2022, évènement technique auquel il attribue pourtant la cause possible des surconsommations. Le cliché fourni à cet effet (pense-t-on) n'est d'aucune utilité.
M. [E] ne rapporte pas de rapport d'anomalie technique ni avoir seulement fait appel au prestataire d'eau à l'effet de faire vérifier son compteur, ce qui aurait dû être son premier réflexe, alors qu'il ne démontre même pas avoir écrit à son bailleur pour contester la situation au lieu de se murer dans un silence obstiné.

La carence probatoire de M. [E] est donc complète et ne saurait résulter de la seule anormalité du volume d'eau consommé, le fait qu'un volume de 411 m3 en plein hiver représente l'équivalent de huit ans de consommation d'eau froide (affirmation non illustrée) pouvant aussi bien ressortir d'un robinet malencontreusement laissé ouvert pendant la période de formation.

Rien ne prouve donc que ces pics de consommation entre le 20/12/2022 et le 20/02/2023 certes impromptus et anormaux, proviendraient d'une cause étrangère au comportement locatif de M. [E], dont il est au contraire démontré par le bailleur qu'il avait la disposition du logement et de ses équipements à l'époque des surconsommations.

Le bailleur était donc parfaitement fondé à diligenter le 7 février 2025 un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail pour ce défaut de paiement de charges.

Il ressort des pièces fournies aux débats que cet acte était resté sans suite au 8 avril 2025.
Le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à compter du 8 avril 2025, sans qu'il soit besoin pour le juge d'ordonner la résiliation.

M. [V] [E] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, ce qui constitue un trouble illicite.

Toutefois, compte tenu de l'apurement possible par le locataire , qui avait payé son loyer courant à la date à l'audience et ne peut être considéré comme un mauvais payeur à l'aune de cet incident isolé, il convient, en application de l'article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [V] [E] de l'échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise.

Toutefois, en cas de non-paiement des mensualités de l'échéancier ou du loyer courant dans un délai de 15 jours après mise en demeure restée sans effet, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [V] [E] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls du locataire, à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

III. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect de l'échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [V] [E], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail le 8 avril 2025 jusqu'au départ effectif des lieux.
Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé avec en sus les charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner M. [V] [E] au paiement de celle-ci à [Localité 1] HABITAT OPH.

IV. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du décompte non contesté produit à l'audience que M. [V] [E] reste devoir au bailleur une somme de 2364,28 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner M. [V] [E] au paiement de cette somme de 2364,28 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2025.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant et compte tenu des intérêts et frais qui s'y ajoutent, la dette sera apurée par 32 mensualités de 75 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde selon les modalités fixées au dispositif.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [V] [E] , partie succombante, aux dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [V] [E] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS