TJ 75056, 31 août 2026, RG 26/04768

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/04768 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJFR

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT
rendu le 31 août 2026

DEMANDERESSE
OPH PARIS HABITAT, [Adresse 1], représenté par le cabinet de Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE
Madame [K] [A], demeurant [Adresse 3], sis [Adresse 4], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de DUMONTET Clarisse, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 03 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 31 août 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de DUMONTET Clarisse, Greffière

Décision du 31 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/04768 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJFR

FAITS ET PROCEDURE

Par bail dit " de cohésion sociale " à effet du 28 juin 2019, [Localité 1] Habitat OPH a loué à MME [K] [A] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] pour un loyer actuel de 609,31 € outre 135,12 € de charges.

Les échéances d'indemnité et de charges n'ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 4 août 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [K] [A] pour paiement d'un arriéré de 4130,63 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2026, Paris Habitat OPH a assigné MME [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Elle demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- constater au 4 septembre 2025 la résiliation par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement la prononcer aux torts de la locataire pour cause de manquements graves à ses obligations,
- constater que MME [K] [A] est occupante sans droit ni titre,
- ordonner l'expulsion sans délai de MME [K] [A] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur,
- condamner MME [K] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,
- condamner MME [K] [A] au paiement d'une somme de 4937,95 € d'arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus,
-rejeter toute demande de délais ou les conditionner à une clause de déchéance du terme,
- condamner MME [K] [A] au paiement d'une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 1] en date du 27 avril 2026.

***

A l'audience du 3 juillet 2026, le conseil de Paris Habitat OPH a indiqué que sa créance locative avait été soldée au 30 juin 2026 mais qu'il souhaitait conserver le bénéfice de la clause résolutoire bel et bien acquise, d'autant qu'il demande la résiliation judiciaire du fait des troubles causés par le petit fils de la locataire, à l'origine de cinq départs d'incendie dont deux reconnus en garde à vue, et condamné à ce titre par le tribunal pour enfants de Paris.

Régulièrement assignée à étude, MME [K] [A] n'a pas comparu.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 5 août 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation du 24 avril 2026 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 4 août 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

MME [K] [A] n'ayant pas réglé l'intégralité de la dette de 4130,63 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n'est pas contesté en l'état du débat non contestable au vu du décompte locatif en pièce 2, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 octobre 2025.

MME [K] [A] est ainsi devenue à cette date occupante sans droit ni titre.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais au locataire en situation de régler sa dette.

MME [K] [A], non comparante, n'a donc émis aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
D'après le décompte non contesté fourni aux débats, elle avait procédé à la date de l'audience non seulement au paiement de l'échéance courante du loyer à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais, mais aussi, plus généralement, à l'apurement complet de sa dette.

Cela étant, le bailleur maintenant sa demande, il convient de dire que la clause résolutoire doit demeurer acquise dès lors que PARIS HABITAT OPH fait état d'autres éléments qui permettraient au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire.

Selon l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

Selon l'article 17.1 du contrat, les troubles répétés de jouissance permettent au bailleur de demander la résiliation du contrat par voie judiciaire.

Or, il est produit aux débats différents éléments (PV de plainte du 21/05/2025, jugement du tribunal pour enfants du 15 octobre 2025) attestant que [G] [H], petit-fils de la locataire occupant l'appartement (pièce 1bis), a commis les 24 mars et 20 mai 2025 à deux reprises dans et aux abords de l'immeuble un trouble de nature à mettre en danger la sécurité et la vie des autres locataires (départs d'incendie), ce qui constitue pour le moins un manquement répété à l'obligation de jouissance paisible du locataire formalisée, outre la loi du 6 juillet 1989, par l'article 5 du bail de cohésion sociale.
Mme [H] doit en effet répondre en sa qualité de locataire des infractions au contrat de bail que des tiers qu'elle a introduit dans son logement pourraient commettre, d'autant que son petit-fils, mineur de moins de quinze ans lors des faits, était placé sous sa garde temporaire ou définitive, si bien qu'elle en est responsable sur un plan civil.

Toutefois, le jeu de la clause résolutoire étant suffisant à cet effet, il est inutile et superflu de prononcer la résiliation d'un bail d'ores et déjà éteint.

En l'absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l'expulsion de MME [K] [A] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de MME [K] [A], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

III. Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l'occupation forcée de son bien et à l'atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation le 5 octobre 2025 et ce jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d'expulsion.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

MME [K] [A] sera condamnée au paiement de celle-ci.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [K] [A] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner MME [K] [A] à payer à [Localité 1] Habitat OPH la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS