TJ 75056, 31 août 2026, RG 26/00016

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00016 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV3Q

N° MINUTE : 6/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 août 2026

DEMANDERESSE
S.A. [Z], [Adresse 1],
représentée par le cabinet de Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de Me Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #C0406, aide juridictionnelle n° C 75056 2026 001150 du 23 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de DUMONTET Clarisse, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 03 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 31 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de DUMONTET Clarisse, Greffière

Décision du 31 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00016 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBV3Q

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence sociale en date du 14 juin 2022, la société [Z] a loué à M. [L] [V], pour une durée d’un mois renouvelable tacitement, un logement meublé à usage d'habitation n°A128 dans un foyer-logement situé [Adresse 5] , non soumis au régime de la loi de 1989 et soumis à un Règlement intérieur encadré par les articles L 633-1 à L 633-4-1 et R 633-1 à R 633-9 du code la construction et de l'habitation.

Il a été rapporté la présence d'au moins un tiers dans le logement de M. [L] [V], dont l’identité n’a pas été préalablement communiquée à [Z] en contravention aux articles 9 et 10 du règlement intérieur.

Par lettre recommandée en date du 7 avril 2025 réceptionnée le 16 avril 2025, [Z] a mis en demeure M. [L] [V] de rectifier son comportement dans les 48 h sous peine de résiliation de son contrat sous délai d'un mois.

Par ordonnance sur requête en date du 30 juin 2025, la société [Z] a été autorisée à mandater un commissaire de justice qui a dressé constat le 6 septembre 2025 de la présence de deux tiers sans identité ainsi que d'un matelas dans l'appartement de M. [L] [V] et constaté que le registre des résidents ne comportait aucun enregistrement de visiteurs.

M. [L] [V] est demeuré dans les lieux.

Par acte d'huissier remis à étude le 5 janvier 2026, la société [Z] a fait assigner M. [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :
- voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M. [L] [V] dans les lieux suite à la résiliation du contrat par [Z],
- Ordonner l’expulsion de M. [L] [V] ainsi que de tous occupants de son chef avec recours à la force publique au besoin,
- condamner M. [L] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et ce, à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,
- condamner M. [L] [V] au paiement d’une somme de 600 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions, M. [L] [V] demande au juge des référés de :
- se déclarer incompétent pour cause de contestation sérieuse,
subsidiairement
- juger que la résiliation du contrat de résidence est dépourvue de fondement
- juger que les faits reprochés ne caractérisent aucun manquement grave et répété au règlement intérieur,
- débouter [Z] de ses demandes,
- constater la poursuite du contrat de résidence,
- condamner [Z] au paiement d’une somme de 1000 € à Me [P] au titre de l'article 37 de la loi du 10/07/1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [L] [V] affirme l'incompétence du juge des référés par l'effet d'une contestation sérieuse, l'article 9 du règlement intèrieur étant non conforme aux dispositions de l'article R 633-9 du code la construction et de l'habitation lequel n'érige pas le défaut de déclaration d'un tiers comme clause automatique de résiliation du contrat et ajoute ainsi une aggravation des obligations du résident ainsi qu'une sanction à la loi.

M. [L] [V] rappelle également qu'une décision de résiliation pour manquement contractuel suppose que ce manquement soit matériellement établi au moment où la décision est prise et notifiée, et non 5 mois plus tard comme en l'espèce ; la décision du 10 avril étant donc prématurée faute d'élément probatoire et prise sans fondement établi en violation des stipulations du contrat de résidence.

Subsidiairement, il fait valoir que l'hébergement non déclaré d'un tiers pendant un délai de dix jours, très inférieur aux trois mois réglementaires, ne saurait justifier une résiliation du contrat de résidence, s'agissant qui plus est d'un fait unique et non répété.

A l’audience du 6 Février 2026, le jugement a été mis en délibéré au 26 Mars 2026.

Les débats ont été réouverts en vue de l’audience du 3 juillet 2026.

A l'audience du 3 juillet 2026, les conseils ont sollicité le bénéfice de leurs écritures

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 août 2026.

MOTIFS

I. Sur la compétence du juge des référés :

L'article 835 du même code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

Aux termes de l'article R 633-9 du code la construction et de l'habitation, la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l'hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l'établissement pour une même personne hébergée.

Il indique, en tenant compte de la vocation de l'établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d'hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an.

Il prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Aux termes de l’article 11 du contrat de résidence sociale en date du 14 juin 2022 conclu entre les parties : « le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident dans les conditions mentionnées à l’article 3 du présent contrat.
Toutefois le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :
En cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répétés au règlement intérieur. la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
(…) »
Aux termes de l’article 8 du même contrat, « le résident s’engage à (…) user des lieux en bon père de famille et selon leur stricte destination. »
Le règlement intérieur (stipulé « contractuel » à l’article 13 du contrat) prévoit encore que « le résident s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination à respecter toute disposition portée à sa connaissance par voie d’affichage ainsi qu’à observer les dispositions définies ci-après :
(…)
L’article 10 du règlement stipule que le résident est tenu d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou gratuit.

L’article 9 du règlement stipule toutefois que chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.
« il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. »

En premier lieu, contrairement à ce que prétend M. [V], aucune clause contractuelle (règlement ou contrat de résidence) ne stipule la résiliation automatique du bail de plein droit en cas de défaut de déclaration d'hébergement d'une personne.

La déclaration préalable apparaît d'abord comme une modalité à visée probatoire inscrite par le pouvoir réglementaire permettant de s'assurer :
-si le tiers hébergé a bien été inscrit sur le registre des résidents conformément à l'article R 633-9 précité qui prescrit « l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité »,
-si le tiers est resté en deçà ou au delà du délai de trois mois prescrit par le même texte.

Ces mentions déclaratives viennent garantir au locataire qu'une résiliation prononcée pour ce motif n'est pas arbitraire.

Par ailleurs, s'agissant d'une obligation « incombant (au locataire) au regard du présent contrat ou manquement grave ou répétés au règlement intérieur » (ce qui revient au même, l'article 13 du contrat incorporant le règlement), son non respect est susceptible d’entraîner la responsabilité contractuelle du locataire et la résiliation du bail sous le contrôle du juge conformément à l'article 1217 du code civil ; ce qui ne revient pas à ajouter une sanction à la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation mais à se réserver l' application d'un texte législatif , supérieur à la norme réglementaire, à l'instar de n'importe quel contrat de location.

L'articulation de ces stipulations contractuelles avec l'article R 633-9 du code la construction et de l'habitation ne soulève donc aucune contestation sérieuse échappant au pouvoir du juge des référés, les textes contractuels précités ne faisant que préciser le texte réglementaire sans rien y ajouter.

II. Sur la résiliation du bail :

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la lettre recommandée en date du 7 avril 2025 de la société [Z] réceptionnée le 16 avril 2025 avait mis en demeure M. [L] [V] de cesser sous huit jours d'héberger des tiers dans son logement en contravention à l'article 9 qu'elle citait, sous peine de résilier son contrat sous un délai d'un mois conformément à l’article 10 précité.

Il n'était pas fait mention précise de l'inexécution reprochée à M. [V] au regard de cet article. Ce dernier ne pouvait donc savoir (« infraction aux dispositions ci-dessus ») si on lui reprochait un défaut de déclaration préalable, une sous location- illicite ou un hébergement au delà de trois mois. Cette mise en demeure, vague et ne constituant pas une interpellation suffisante au sens de l'article 1344 du code civil, n'apparaît donc pas régulière, outre qu'elle ne s'appuie sur aucune dénonciation précise de faits étayée par quelques ressources probatoires.

Une telle mise en demeure ne peut donc fonder la résiliation de plein droit du bail.

Le 6 septembre 2025, le commissaire de justice a pu constater la présence dans le logement de M. [I] [T] et de M. [W] [J] (tels qu'ils se sont présentés), le premier déclarant occuper la chambre depuis dix jours et le second depuis une semaine, et ce en l'absence de M. [L] [V], déclaré « à [Localité 2]». Un matelas posé au sol en plus du lit accrédite ces dires.

Surtout, outre deux tiers occupants autres que le locataire, il a pu être constaté que le registre des résidents ne comportait aucun enregistrement de visiteurs dans le logement A 128. M. [L] [V] n'avait donc pas procédé à la déclaration préalable qui lui incombait.

Cela étant, cette entorse à son contrat n'a été relevée que cinq mois après la lettre de mise en demeure précitée, à l'époque de laquelle il n'est nullement démontré que cette inexécution existait déjà. L'incartade aurait donc dû donner lieu à une lettre de mise en demeure spécifique basée sur la clause résolutoire et dûment circonstanciée par le constat.

A défaut d'une telle mise en demeure, il n'est donc pas possible de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence de M. [V].

La demande de la société [Z] sera donc rejetée.

Par ailleurs, il n'a pas été fait de demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat aux torts du locataire sur la base du constat du 06/09/2025.

Le contrat de résidence de M. [V] doit donc perdurer.

III. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner la société [Z] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner la société [Z] à payer à M. [L] [V] la somme de 1000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS,