TJ 75056, 31 août 2026, RG 26/01017

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01017 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6XO

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le 31 août 2026

DEMANDEURS
Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 1], Madame [C] [W], demeurant [Adresse 2] (ESPAGNE), Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 3] , représentés par le cabinet de Me Cecile LEMAISTRE -BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : E 1286

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de DUMONTET Clarisse, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 03 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 31 août 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de DUMONTET Clarisse, Greffière

Décision du 31 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01017 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6XO

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 27 Juillet 2001, M. [M] [W], Mme [C] [W] et M. [X] [W] venant au droit de Mme [O] [W] ont loué à M. [E] [S] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer actuel de 3301,09 €, charges comprises.

Les échéances d'indemnité et de charges n'ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 septembre 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [E] [S] pour paiement d'un arriéré de 11447,24 € euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2026, M. [M] [W], Mme [C] [W] et M. [X] [W] ont assigné M. [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans leurs conclusions, ils demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de M. [E] [S] ainsi que de tous occupants de son chef,
- condamner M. [E] [S] au paiement d'une indemnité journalière d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 10% ainsi que des charges et ce, à compter de l'acquisition de la caluse résolutoire et jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,
- condamner M. [E] [S] au paiement d'une somme de 43.069,64 € d'arriérés de loyers arrétée au mois de juin 2026 inclus,
- condamner M. [E] [S] au paiement d'une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [E] [S] au paiement d'une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 1] en date du 7 janvier 2026.

***

A l'audience du 3 juillet 2026, le conseil de M. [M] [W], Mme [C] [W] et M. [X] [W] a actualisé la créance à hauteur de 43.069 ,64 € en présence du défendeur. Il déplore une absence de paiement des loyers depuis plus d'un an et rappelle que M. [S] avait déjà été assigné en 2024, avec règlement intégral de la dette et désistement à la clé.

Il a indiqué que tous les désordres photographiés par le locataire relevaient en réalité d'un défaut d'entretien locatif depuis 23 ans, d'ailleurs invoqué lors d'un rappel à l'ordre de payer les loyers en 2024, sans demande ad hoc de M. [S] lors de la dernière procédure. Il a ajouté que le bailleur avait signé les devis pour les prendre en charge mais que M. [S] avait refusé l'intervention.
Il a affirmé que le dégât des eaux en provenance de la terrasse à l'étage supérieur avait été jugulé par ses soins en avril 2024 et indemnisé par l'assurance, le locataire ayant refusé de communiquer le rapport de l'assureur.
Il a dénoncé une absence de justification financière du locataire en demande de délais, en mal de produire seulement un avis d'imposition.

M. [E] [S], représenté par son fils M. [A] [S], a indiqué être sans revenus suite à la vente de son commerce et souhaiter quitter le logement à moyen terme pour intégrer un logement social, sans toutefois justifier de cette démarche. Il a demandé un délai pour ce faire.

Se prévalant d'un contact pris en mars 2026 avec le STH de la ville de [Localité 1], M. [E] [S] a produit un certain nombre de clichés pris en 2024 pour dénoncer l'état du logement (canalisation percée dans la cuisine, lames de parquet cassées, fixations du lavabo non fonctionnelles, faïence au sol de la douche détériorées, fenêtre des WC fermant mal, VMC défectueuse…)

Toutefois, M. [E] [S] n'a attaché aucune demande à cet état du logement.

M. [S] a précisé ne pas s'être opposé aux travaux de remise en état, mais en avoir seulement discuté les dates.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 24 septembre 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation du 5 janvier 2026 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 23 septembre 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 2.9) et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [S] n'ayant pas réglé la dette de 11447,24 € euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n'est pas contesté en l'état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 novembre 2025.

M. [E] [S] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

M. [E] [S] a émis une demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.
D'après le décompte non contesté fourni aux débats, il n'avait pas procédé à la date de l'audience au paiement de l'échéance courante du loyer à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer constant depuis l'échéance d'août 2025 sans un seul paiement depuis lors, sinon un paiement très partiel en mars 2026. Il est à la date de l'audience redevable d'une somme de de 43.069,64 € , mois de juin 2026 inclus.
M. [E] [S] ne fait pas état d'un retour possible à meilleure fortune pour pouvoir continuer à louer un appartement désormais hors de ses facultés de paiement. Son fils qu'il héberge, prêt à pallier les défaillances de son père, déclare 1100 € de revenus par mois, ce qui correspond à la moitié du loyer, alors que le système de délai ci-dessus décrit impose de maintenir le loyer courant tout en apurant progressivement la dette locative.

Ainsi, en l'absence d'éléments contraires fournis par le locataire et à défaut d'accord du bailleur, il n'apparaît pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l'effet de la clause résolutoire.

Par ailleurs, M. [E] [S] , sinon une demande au titre du RSA, ne justifie ni de ses ressources et charges, d'un état de santé problématique ou d'une situation familiale particulière, ni encore de diligences en vue de retrouver un logement, autant de critères requis par les articles L 412-3 et L 412-4 des procédures civiles d'exécution pour accorder un délai de maintien dans les lieux.

En l'absence de départ volontaire dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, il pourra donc être procédé à l'expulsion de M. [E] [S] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l'absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [E] [S], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort des pièces versées aux débats et non contestées par l'intéressé que M. [E] [S] reste débiteur envers M. [M] [W], Mme [C] [W] et M. [X] [W] d'une somme de 43.069,64 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté au 1er juin 2026, mois de juin 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [E] [S] au paiement de la somme de 43.069,64 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 pour la somme de 11447,24 €, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En l'absence d'exposé des ressources et charges du locataire, y compris au sein du diagnostic social et financier transmis au tribunal, et vu l'ampleur de la dette locative ne permettant pas de bâtir un échelonnement réaliste de 24 mois pour un titulaire du RSA il n'est pas possible d'accorder un échéancier judiciaire de paiement à M. [E] [S] sur la base de l'article 1343-5 du code civil. Il n'est pas davantage possible d'accorder un moratoire en l'absence de perspective de retour à meilleure fortune.
Il lui reviendra de convenir d'un échéancier pertinent avec le bailleur.

IV. Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l'occupation forcée de son bien et à l'atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation le 24 novembre 2025 et ce jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d'expulsion.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer augmenté de 5% ainsi que des charges révisées qui auraient été payées si le bail s'était poursuivi.

M. [E] [S] sera condamné au paiement de celle-ci.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Les bailleurs demandent une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice provoqué par les manquements du locataire à ses obligations, en ce inclus le préjudice de propriétaire consistant à ne pouvoir jouir des fruits et revenus de son bien et les frais généraux mis en œuvre pour recouvrer les loyers.
Or, le préjudice relatif à la privation des fruits locatifs est réparé par l'indemnité d'occupation ci-dessus, tandis que les frais de recouvrement sont compris soit dans les dépens, soit dans les frais irrépétibles, dans les limites de la demande.
Les bailleurs ne justifient aucunement d'un préjudice spécifique indépendant des préjudices ci-dessus.

Aussi, en application du principe de réparation intégrale du préjudice sans gain ni perte pour la victime, il convient de rejeter la demande.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

En application de l'article 696 du code civil, il y a lieu de condamner M. [E] [S], partie succombante, aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Aucune note d'honoraire n'étant produite, il y a lieu d'évaluer les frais irrépétibles de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 1200 €.
M. [E] [S] sera condamné à payer cette somme à M. [M] [W], Mme [C] [W] et M. [X] [W] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS