TJ 87085, 27 août 2026, RG 26/00387

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 26/00387 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GU6B

Demande en paiement des charges ou des contributions
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic la SASU CELAVI SYNDIC

C/

[O] [G]

JUGEMENT

DU

27 Août 2026

JUGEMENT DU 27 Août 2026

Entre :

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic la SASU CELAVI SYNDIC inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 517 8686 642 sis [Adresse 3], dont le siège social est sis [Localité 4]

représentée par Me Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, substitué par Maître Amélie WILD-PASTAUD de la SELARL PASTAUD - WILD PASTAUD - ASTIER, substituée par Maître Alexandre ESTEVE, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [G]
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 07 Mai 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2026 puis prorogé au 27 Août 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 27 Août 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], par acte de commissaire de justice du 8 avril 2026, a fait assigner monsieur [O] [G], copropriétaire du lot 99 depuis acte authentique de vente en l’état de futur achèvement du 30 juillet 2007, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 1 247,59 euros au titre des appels de fonds pour charges et travaux échus au 17 novembre 2025, outre 352 euros de frais de recouvrement du syndic et 27 euros de frais de recherche auprès du Service de publicité foncière, outre intérêts capitalisés à compter de la délivrance de l’assignation, 5 000 euros en réparation de son préjudice, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Cette assignation a été délivrée le 8 avril 2026 à monsieur [O] [G] au [Adresse 6] à [Localité 5], par dépôt en étude de commissaire de justice.

Procédure
À l’audience du 7 mai 2026, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu et s’est référé oralement à son assignation.
La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.
À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation, le 27 août 2026.

Prétentions et moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] à Limoges, représenté par son syndic en exercice la SASU CELAVI SYNDIC, selon les termes de son assignation, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 1343-2 du code civil, demande au tribunal de :
- condamner monsieur [O] [G] à lui payer les sommes suivantes :
- 1 247,59 euros selon décompte arrêté au 17 novembre 2025 au titre des appels de fonds pour charges et travaux de copropriété,
- 352 euros de frais de recouvrement du syndic,
- 27 euros de frais de recherche auprès du Service de publicité foncière
outre intérêts capitalisés à compter de la délivrance de l’assignation ;
- 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et aux dépens de l’instance.
Il indique que monsieur [O] [G] accumule les impayés depuis plusieurs années.
Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société CELAVI produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025.
Il en résulte que monsieur [G] n’a pas réglé les sommes réclamées pendant cette période.
Le relevé produit inscrit au débit du compte du copropriétaire le 28/04/2025, la somme de 1 123,80 euros sous le libellé « Procédure TJ [G] / [W] [P] ». Cependant, d’une part, aucun titre exécutoire n’est produit à l’appui, et d’autre part si ce titre existe, il correspond à une dette qui par définition préexiste au titre et se trouve déjà mentionnée au débit du compte du copropriétaire de sorte qu’il est injustifié de porter à nouveau cette somme au débit du compte du copropriétaire.
Hors cette somme irrégulièrement inscrite au débit du compte du copropriétaire, le solde au 17/11/2025 ainsi corrigé est de 1 896,79 euros. Cette somme mêle les appels et régularisations des charges de copropriété et des travaux (fonds Alur et plan pluri annuel de travaux) et des frais qu’il convient pourtant de distinguer.
Ainsi, selon le relevé de compte copropriétaire en date du 17 novembre 2025, monsieur [G] reste devoir pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025 :
1 245,90 euros, au titre des charges courantes, travaux et cotisations au fonds de travaux, après régularisations ;Ainsi, hors frais et hors inscription irrégulière au débit du compte de la somme de 1 123,80 euros sous le libellé « Procédure TJ [G] / [W] [P] », le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux sera fixé à la somme de 1 245,90 euros au 17 novembre 2025.
Conformément à la demande du syndicat de copropriété, cette somme portera intérêts au taux légal depuis l’assignation du 8 avril 2026. En l’état d’intérêts dus pour moins d’une année, il n’y a pas lieu à capitalisation.

Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [G] les frais suivants, inscrits au débit de leur compte pour un total de 650,89 euros ainsi décomposé :
deux mises en demeure en dates du 06/02/2024 (60€) et 19/11/2024 (120€),deux relances en dates du 28/03/2024 (40€) et 02/04/2024 (72€),des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice le 24/04/2025 (180€), des « honoraires de procédure d’audience » du 05/06/2025 (120€),des frais d’assignation du 02/05/2025.Le contrat de syndic produit permet de constater (pièce n°5, page 8/16) que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 60 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au tarif de 72 euros TTC, outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) pour 180 euros TTC.
En pièce n°1, il est produit copie d’une seule mise en demeure dont avis de réception a été signé par monsieur [G] le 15 novembre 2024.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, et selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [G] les frais d’une « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », justifié par la copie produite de cet acte et de l’avis de réception. Cependant, les frais de cette mise en demeure ne peuvent être imputés directement au copropriétaire défaillant qu’au tarif convenu dans le contrat de syndic soit 60 euros TTC.
En revanche, la mise en demeure en date du 06/02/2024 (60€), comme les deux relances en dates du 28/03/2024 (40€) et du 02/04/2024 (72€) ne sont pas produits et les frais correspondants non justifiés seront écartés.
Force est également de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies. Les frais correspondant (180€) ne pouvant être imputés au seul copropriétaire défaillant le 25/04/2025 seront écartés.
Rien n’autorise à imputer au seul copropriétaire défaillant des « honoraires de procédure audience 05/06/2025 » (120€), et ces frais seront donc écartés.
Il sera donc mis à la charge de monsieur [G] au titre des frais de recouvrement, la somme de 60 euros au titre de la seule mise en demeure produite ; les autres frais ne seront pas, en l’état, imputés directement au copropriétaire défaillant.
Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires a formé une demande de condamnation au paiement de frais pour 140 euros au titre de frais de recouvrement du syndicat non détaillés et 27 euros au titre de frais de recherche auprès du service de publicité foncière.
Concernant les frais de recouvrement supportés par le syndicat, il a été précisé ci-dessus qu’en l’état des justificatifs produits, seule la somme de 60 euros pouvait être directement imputée au copropriétaire défaillant.
Si les frais d’inscription d’une hypothèque peuvent également être mis directement à la charge du copropriétaire défaillant, il n’en est pas justifié en l’espèce, les débours évoqués correspondant à une demande de renseignements.
Les frais d’une assignation en date du 02/05/2025 mais non produite, dont il n’est d’ailleurs pas justifié qu’elle aurait permis d’obtenir un titre exécutoire, et ne correspondant pas aux dépens de la présente instance, seront écartés.

Sur les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.
Le simple défaut de paiement ne suffit pas à caractériser une résistance abusive.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.
Il sera donc débouté de ses demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation du 8 avril 2026.
L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.
Monsieur [G] sera donc condamné à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE monsieur [O] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CELAVI, les sommes suivantes : - 1 245,90 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 17 novembre 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2026, date de l’assignation ; - 60 euros au titre du solde des frais de mise en demeure directement imputables au propriétaire défaillant ; - 700 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur [O] [G] aux dépens de l’instance ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] de ses autres ou plus amples demandes notamment en capitalisation des intérêts, paiement de frais non justifiés ou non imputables directement au copropriétaire défaillant et condamnation à dommages et intérêts ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.