TJ 35238, 1 sept. 2026, RG 25/07671

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 01 Septembre 2026

N° RG 25/07671 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L2A4

JUGEMENT DU :
01 Septembre 2026

SDC LA METAIRIE sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice DOMEOS

C/
[B] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 01 Septembre 2026 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 11 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 01 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC LA METAIRIE sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Me Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par Me Erwan LECLERCQ, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [B] [X]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [B] [X] est propriétaire des lots portant les numéros 7 et 80 au sein de la copropriété LA METAIRIE sise à [Adresse 7] [Localité 4][Adresse 8]) [Adresse 6].
Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Etablissement 1] (35770) représenté par son syndic en exercice, la SARL DOMEOS dont le siège social est à [Adresse 10] a assigné Monsieur [B] [X] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamner à lui régler sous le bénéfice de l’exécution provisoire outre les dépens en ce compris les frais de médiation pour 186,71 euros dont distraction au profit du cabinet ACTB SELARL d’avocats représentée par Maitre HARDY-LOISEL les sommes suivantes :
5 501,67 euros au titre de l’arriéré de charges et de frais arrêté au 20 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3 865,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.788,88 euros représentant les provisions échues pour l’année 2026.Le tout avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mai 2026.
Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » » [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS était représentée par son conseil et Monsieur [B] [X] bien que régulièrement assigné n’a pas comparu ni personne pour lui.
A l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » » [Adresse 6] à [Localité 5] actualise sa demande en portant la somme réclamée au titre des arriérés à la somme de 7 936,11 euros arrêtée au 6 mai 2025 avec intérêts au taux légal 9 janvier 2024 sur la somme de 3 865,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Pour le reste, les demandes restent inchangées.
Au visa des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que Monsieur [B] [X] ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années malgré l'envoi d’une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception via son conseil le 16 février 2024.
Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1 000,00 euros au visa de l’article 1231-6 du code civil, il soutient que les manquements répétés de Monsieur [B] [X] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires lequel a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l'entretien de l'immeuble.
Il rappelle en outre que Monsieur [B] [X] a déjà été condamné par la présente juridiction pour non-paiement de ses charges de copropriété.
S’agissant des frais de recouvrement et s’appuyant sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il excipe de la mise en demeure adressée le 16 février 2024 et des frais associés représentant un montant de 38,40 euros, de la facture du médiateur à concurrence de la somme de 186,71 euros datée du 24 septembre 2024 ainsi que de celle du cabinet d’avocats ACTB en date du 16 février 2024 pour la somme de 186,71 euros.
L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification du jugement
Conformément à l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile le défendeur ne comparaissant pas et n’étant pas représenté, il sera statué par jugement réputé contradictoire dans la mesure où la décision susceptible d’appel.
L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en principal
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Aux termes de l'article 10- 1 de cette même loi, et par dérogation au 2ème alinéa de l'article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit d'encaissement et de recouvrement à la charge du débiteur.
Par ailleurs, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
L'assemblée générale approuve également le contrat de syndic qui doit déterminer la durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance, les conditions de sa rémunération et celles de l'exercice de ses missions.
Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
En outre, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles suivantes :

- Un relevé justifiant de la propriété de Monsieur [B] [X] des lots numéros 7 et 80 au sein de l’immeuble « [Adresse 9] » sis à [Localité 6] [Adresse 6] ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2022 au 31/12/2022 ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2023 au 30/06/2023 ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2023 au 31/12/2023;

- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2014 au 30/06/2024 ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2024 au 31/12/2024;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2025 au 30/06/2025 ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2025 au 31/12/2025 ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2026 au 30/06/2026 ;
- Un extrait de compte actualisé au 1er janvier 2026 ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 septembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2024 nommant la SARL DOMEOS en qualité de syndic pour la période 1er juillet 2024 au 30 juin 2027 et approuvant les comptes de l’exercice 2023 ;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 ;
- Le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 ;
- Le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2027 ;
- Une mise en demeure du 9 janvier 2024 pour obtenir paiement de la somme de 3 865,44 euros ;
- Une mise en demeure du 16 février 2024 adressé via le conseil du syndicat des copropriétaires pour obtenir paiement de la somme de 3 865,44 euros ;
- Une facture du conseil du syndicat des copropriétaires relative aux frais de mise en demeure à hauteur de 186,71 euros ;
- Une facture afférente à l’intervention du médiateur pour un montant de 186,71 euros.
Le tribunal relève que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » » [Adresse 6] à [Etablissement 1] (35770) ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2021 nommant la SARL DOMEOS en qualité de syndic de sorte que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants justifiant de la désignation du syndic sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024.
De surcroit, aucune pièce justificative pour la période antérieure au 1er juillet 2021 ni appel de provision, ni procès-verbal d’assemblée générale n’est versée aux débats.
En conséquence, le tribunal ne retiendra que les sommes dues à partir du 30 juin 2024.
Il y a lieu de distinguer les appels de provision et de cotisations fonds de travaux des autres frais mis à la charge du copropriétaire défaillant.
S'agissant des charges justifiées, celles-ci s’élèvent à la somme de 1 605,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 1 210,68 euros et sur le solde à compter du 11 Mai 2026.
Concernant les frais imputables à Monsieur [B] [X], les frais de constitution du dossier et de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice sont plafonnés dans le contrat de syndic à la somme de 240,00 euros somme qu’il y a lieu de mettre à la charge du copropriétaire défaillant.
Par ailleurs, le tribunal relève que les frais de transmission du dossier à l’avocat sont prévus par les contrats de syndic versés aux débats qu’en cas de diligence exceptionnelle ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.
Le tribunal rappelle en outre que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante.
Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte de sorte que les demandes non justifiées à hauteur des sommes facturées le 21 août 2025 et le 28 août 2025 à savoir deux fois la somme de 720,00 euros seront rejetées.
Sur la recevabilité des demandes formées au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure de régler les charges de copropriété datée du 9 janvier 2024 (charges courantes, charges exceptionnelles, fonds de travaux et dépenses privatives ainsi que frais d’impayés et ne peut donc s’appliquer à des provisions non encore échues au titre de l’année 2026.
Par ailleurs, cette mise en demeure prévoit un délai de huit jours au lieu du délai de 30 jours visé à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, cette mise en demeure ne respectant pas les conditions de l’article 19-2 susvisé, la demande est irrecevable.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, le tribunal relève que Monsieur [B] [X] s’est abstenu depuis plusieurs années de payer les charges de copropriété à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s’aggraver jusqu’à la délivrance d’une assignation.
Le tribunal souligne en outre que Monsieur [B] [X] a déjà été condamné suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 5 décembre 2022 au paiement de charges impayées.
Sa mauvaise foi est en conséquence caractérisée.
Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [B] [X] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter des charges de copropriété sans raison valable pouvant justifier sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, Monsieur [B] [X] sera condamné à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 350,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Monsieur [B] [X] succombant à l’instance doit être condamné à supporter les dépens en ce compris les frais de médiation s’élevant à la somme 93,36 euros somme figurant dans le décompte fourni à la date du 1er septembre 2026 ainsi qu’à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 900,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement par défaut rendu en dernier ressort  
CONDAMNE Monsieur [B] [X] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS la somme de mille six cent cinq euros et douze centimes (1 605,12 euros) au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 date de la délivrance de l’assignation sur la somme de 1 210,68 euros et sur le solde à compter du 11 Mai 2026 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [B] [X] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS la somme de deux cent quarante euros (240,00 euros) au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS la somme de trois cent cinquante euros (350 euros) à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [B] [X] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS la somme de quatre-vingt-treize et trente-six centimes (93,36 euros) au titre des frais de médiation ;
CONDAMNE Monsieur [B] [X] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 9] » [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SARL DOMEOS la somme de neuf cents euros (900,00 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux dépens de l’instance ;
DECLARE irrecevable la demande fondée au titre de de la procédure spécifique prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REJETTTE toutes les autres demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE