TJ 35238, 1 sept. 2026, RG 25/10708

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 01 Septembre 2026

N° RG 25/10708 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7OZ

JUGEMENT DU :
01 Septembre 2026

SDC [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIERE LELIEVRE

C/
[G] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 01 Septembre 2026 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 11 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 01 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIERE LELIEVRE
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par Me Oscar GOMES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Madame [G] [D]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [D] est propriétaire des lots portant les numéros 1019 et 1112 au sein de la copropriété [Adresse 7] sise à [Adresse 8].
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9] sise à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE dont le siège social est à [Adresse 10] a assigné Madame [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamner à lui régler outre les dépens en ce compris le cout de la sommation de payer d’un montant de 190,15 euros les sommes suivantes :
4 751,59 euros au titre de l’arriéré de charges et de frais arrêté au 29 octobre 2025 portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer valant mise en demeure du 29 septembre 2025 sur la somme de 3 230,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, 1 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mai 2026.
Lors de cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE était représenté par son conseil et Madame [G] [D] bien que régulièrement assignée n’a pas comparu ni personne pour elle.
Au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que Madame [G] [D] ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété depuis janvier 2025 malgré une sommation de payer du 29 septembre 2025 valant mise en demeure.
Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts au visa de l’article 1231-6 du code civil, il soutient que les manquements répétés de Madame [G] [D] à ses obligations et notamment celle de régler ses charges de copropriété constitue une faute préjudiciable au syndicat des copropriétaires lequel a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et à l'entretien de l'immeuble.
S’agissant des frais imputables au copropriétaire défaillant, s’appuyant sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient que les frais de mise en demeure, de relance et de recouvrement s’élèvent à la somme de 486,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.
L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile le défendeur ne comparaissant pas et n’étant pas représenté, il sera statué par jugement réputé contradictoire dans la mesure où la décision susceptible d’appel.
L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en principal

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Aux termes de l'article 10- 1 de cette même loi, et par dérogation au 2ème alinéa de l'article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit d'encaissement et de recouvrement à la charge du débiteur.
Par ailleurs, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
L'assemblée générale approuve également le contrat de syndic qui doit déterminer la durée de son mandat, sa date de prise d'effet et d'échéance, les conditions de sa rémunération et celles de l'exercice de ses missions.
Selon l’article 28 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
En outre, en application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, pour justifier de sa créance le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles suivantes :
- Un relevé justifiant de la propriété de Madame [G] [D] des lots numéros 1019 et 1112 au sein DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 11]) [Adresse 12];
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2025 au 31/03/2025;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/04/2025 au 30/06/2025;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2025 au 30/09/2025;
- L’appel de provision numéro 1 du 3 juillet 2025 relatif au raccordement au chauffage urbain ;
- L’appel de provision du 3 juillet 2025 relatif au maintien de pression de la chaudière ;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/10/2025 au 31/12/2025 et de l’appel numéro 2 relatif au raccord au chauffage urbain
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/01/2025 au 30/06/2025 ;
- Le relevé de charges du 13 juin 2023 concernant les frais de refonte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division;
- Le relevé individuel de charges pour l’année 2024;
- L’appel de provision et de la cotisation fonds de travaux du 1/07/2025 au 31/12/2025;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 17 mai 2021 ayant décidé de travaux ensuite à la décision du tribunal judiciaire de Rennes du 5 juin 2020;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juillet 2023 nommant la SAS FONCIERE LELIEVRE en qualité de syndic pour la période 1er juillet 2023 au 30 juin 2026 et approuvant les comptes de l’exercice 2022;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et ratifiant le nouveau règlement de copropriété et l’état descriptif de division;
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 ayant décidé des travaux de raccordement au réseau de chaleur urbain et des travaux de mise en place de pression au niveau de la chaudière ;
- Le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026;
- Une mise en demeure du 3 mars 2025;
- Un courrier de relance adressé le 5 mai 2025 ;
- Une sommation de payer valant mise en demeure du 29 septembre 2025 d’un montant de 190,15 euros.
Il y a lieu de distinguer les appels de provision et de cotisations fonds de travaux des autres frais mis à la charge du copropriétaire défaillant.
S'agissant des charges justifiées, celles-ci s’élèvent à la somme de 4 262,59 euros portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer valant mise en demeure du 29 septembre 2025 sur la somme de 3 230,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.
Concernant les frais imputables à Madame [G] [D] la somme de 20,00 euros telle que prévue par le contrat de syndic (article 9-1 frais imputables aux seuls copropriétaires) et correspondant à la mise en demeure du 3 mars 2025 ainsi que les frais de sommation de payer du 29 septembre 2025 soit la somme de 190,15 euros seront mises à sa charge.
En revanche, les frais de relance ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande présentée à hauteur de 50,00 euros relative au courrier du 5 mai 2025.
Il en va de même pour les frais de mise en contentieux ou de transmission du dossier à l’avocat lesquels sont prévus par le contrat de syndic versés aux débats qu’en cas de diligence exceptionnelle ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.
Le tribunal rappelle en outre que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante.
Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte.
Les demandes formées à ce titre seront en conséquence rejetées.
Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, le tribunal relève que Madame [G] [D] s’est abstenue depuis janvier 2025 de payer les charges de copropriété à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s’aggraver jusqu’à la délivrance d’une assignation.
Sa mauvaise foi est en conséquence caractérisée.
Les manquements systématiques et répétés de Madame [G] [D] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter des charges de copropriété sans raison valable pouvant justifier sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, Madame [G] [D] sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 8] la somme de 250,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [G] [D] succombant à l’instance doit être condamnée à supporter les dépens en ce compris les frais de sommation de payer du 29 septembre 2025 à hauteur de la somme de 190,15 euros ainsi qu’à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 8] la somme de 900,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ,

CONDAMNE Madame [G] [D] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de quatre mille deux cent soixante-deux euros et cinquante-neuf centimes (4 262,59 euros) au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer valant mise en demeure du 29 septembre 2025 sur la somme de 3 230,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 13] ([Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE de vingt euros (20,00 euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 13] ([Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE LELIEVRE la somme de deux cent cinquante euros (250 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 8] la somme de cent quatre dix euros et quinze centimes (190,15 euros) au titre de la sommation de payer du 29 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [D] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] sise à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIERE la somme de neuf cents euros (900,00 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [D] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE