TJ 40192, 31 août 2026, RG 26/00042

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00042 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DU5Q

JUGEMENT

Rendu le 31 Août 2026
AFFAIRE :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] OPH 40
C/
[F] [A]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] OPH 40
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [A]
né le 09 Juillet 1968 à [Localité 4]
[Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5]
représenté par Me Marie laure EGEA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-40192-2026-00530 du 25/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
Le 31 Août 2026
1 FEX + 1 CCC Me CAPES
1 CCC Me EGEA

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 04 novembre 2021, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a donné à bail à Monsieur [F] [A] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 296,17 euros pour le logement, outre 48,09 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 02 septembre 2025, le bailleur a fait signifier à Monsieur [F] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 08 janvier 2026, l’Office Public de l’Habitat des Landes « XL HABITAT » (l’OPHLM) a fait assigner Monsieur [F] [A] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 31 mars 2026 sur le fondement des articles 1134, 1741 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989 aux fins de:
- voir constater la résiliation du contrat de bail,
- ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef dès expiration du délai légal au besoin avec le concours de la force publique,
- autoriser l'OPHLM des [Localité 2] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- condamner le défendeur au paiement des sommes de :
➢ 698,79 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 26 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 446,15 euros à compter de la date de signification du commandement visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus,
➢ Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,
➢ 70 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
➢ 70 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, et de l’assignation.
Elle sollicite également que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 02 juin 2026, afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et argumentations.

A l’audience du 02 juin 2026, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM), représenté par son conseil, a actualisé la dette locative à 1 411,59 euros (échéance d’avril 2026 incluse). Le bailleur a fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par Monsieur [F] [A], et n’a pas maintenu sa demande initiale de dommages et intérêts.

A cette même audience, Monsieur [F] [A], représenté par son conseil, a sollicité, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil :
- le débouté de l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de sa demande de résiliation de bail,
- la suspension des effets de la clause résolutoire,
- l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du paiement du loyer courant,
- le débouté de l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de sa demande au titre du préjudice moral,
- le débouté de l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) de sa demande d’exécution provisoire,
- statuer ce que de droit sur les dépens, et sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans sarrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

I. Sur la recevabilité

Le 03 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM), personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 2] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 08 janvier 2026, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2], par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 02 septembre 2025, pour la somme en principal de 446,15 euros au titre des loyers restant dus au 11 août 2025.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 03 novembre 2025, les causes du commandement n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) produit un décompte arrêté au 29 mai 2026 (arrêté à l’échéance d’avril 2026 incluse) faisant apparaître un solde de 1 411,59 euros. Cette dette n’est pas contestée par le défendeur.

Monsieur [F] [A] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme de 1 411,59 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 446,15 euros à compter du 02 septembre 2025 date du commandement de payer, sur la somme de 698,79 euros à compter du 08 janvier 2026, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [A] perçoit des ressources composées de l’allocation aux adultes handicapés (869,99 euros par mois), outre une rente trimestrielle accident du travail/maladie professionnelle de 490 euros.

De plus, il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il s’ensuit que Monsieur [F] [A] sera autorisé à se libérer de sa dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande du locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par le bailleur de la procédure d'expulsion, et la condamnation de Monsieur [F] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à 374,65 euros (loyer résiduel de 87,83 euros).

V. Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 2] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a du exposer des frais pour agir en justice. Monsieur [F] [A] sera condamnée à lui verser la somme de 70 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :