TJ 40192, 31 août 2026, RG 26/00047

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00047 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVNJ

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 31 Août 2026
AFFAIRE :
[A] [L] [X], [S] [J]
C/
[B] [U], [E] [O]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.
Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [A] [L] [X]
[Adresse 1]
représenté par Maître Katia IBANEZ de la SCP HAURIE - IBANEZ, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [S] [J]
[Adresse 1]
représentée par Maître Katia IBANEZ de la SCP HAURIE - IBANEZ, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [U]
né le 19 Juin 2000 à [Localité 2]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [O]
née le 21 Juin 1953 à [Localité 3]
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Le 31 Août 2026
1 FEX + 1 CCC Me IBANEZ
1 CCC. M. Le Préfet des [Localité 4]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 20 avril 2024 (avec date de prise d’effet à la même date), Madame [S] [J] épouse [X] a donné à bail à Monsieur [B] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 645 euros, outre 50 euros de charges provisionnelles.

Par acte du 26 avril 2024, Madame [E] [O] s’est portée caution des engagements de Monsieur [B] [U]

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 octobre 2025, Madame [S] [J] épouse [X] a fait signifier à Monsieur [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 4 142,50 euros, (arrêté à l’échéance d’octobre 2025 incluse).

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 27 octobre 2025.

Par actes des 04 et 09 mars 2026, Monsieur [A] [L] [X] et Madame [S] [J] épouse [X] (lesquels sont tous deux propriétaires du logement donné à bail, tel que cela ressort de l’acte notarié reçu le 04 juin 2004 par Maître [I] [R], notaire à MIMIZAN (40)) ont fait assigner Monsieur [B] [U] et Madame [E] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 02 juin 2026 sur le fondement des dispositions de la loi n° 89,462 du 06 juillet 1989, aux fins de:
- voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 02 décembre 2025 pour non-paiement des loyers,
- dire et juger que Monsieur [B] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 02 décembre 2025,
- constater la résiliation du bail d’habitation signé entre les parties à compter du 02 décembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U], et celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec l’aide de la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
- condamner solidairement les défendeurs, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4 787,50 euros en principal au titre des arriérés de loyer au 02 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal,
- fixer à la somme de 645 euros l’indemnité d'occupation provisionnelle due par Monsieur [B] [U] à compter du 03 décembre 2025 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à leur verser les sommes dues,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers.

A l’audience du 02 juin 2026, Monsieur [A] [L] [X] et Madame [S] [J] épouse [X], représentés par leur conseil, ont sollicité l’entier bénéfice de leur exploit introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative au 31 mars 2026 à la somme de 6 722,50 euros, et à préciser que Monsieur [B] [U] aurait quitté les lieux donnés à bail.

Tous deux régulièrement assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire selon les diligences de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [B] [U] et Madame [E] [O] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Le 22 octobre 2025, Monsieur [A] [L] [X] et Madame [S] [J] épouse [X] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 4] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989. Il est précisé que le bailleur étant une personne physique, cette notification n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité.

Le 09 mars 2026, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4], par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 26 avril 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 21 octobre 2025 pour la somme en principal de 4 142,50 euros (arrêtée à l’échéance d’octobre 2025).

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 02 décembre 2025.

Monsieur [B] [U] étant occupant sans titre ni droit depuis cette date, son expulsion sera ordonnée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
III. Sur les modalités de l'expulsion

- Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [U] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, et ce, d’autant qu’il résulte des débats que ce-dernier aurait quitté le logement donné à bail.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte du décompte actualisé à l’échéance de janvier 2026 incluse, que, au titre des arriérés de loyers au 31 janvier 2026 (échéance de février 2026 incluse, le loyer étant payable d’avance) Monsieur [B] [U] est redevable de la somme de 6 077,50 euros (somme visée au commandement de payer, à laquelle il convient d’ajouter la somme de 1935 euros figurant sur l’actualisation au mois de janvier 2026).

Si, dans le cadre de l’oralité des débats, l’arriéré locatif a été indiqué pour la somme de 6 722,50 euros, il sera considéré comme n’étant pas sérieusement contestable uniquement pour la somme justifiée par décompte.

Monsieur [B] [U], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Monsieur [B] [U] sera, par conséquent, condamné à payer la somme provisionnelle de 6 077,50 euros (arrêtée à l’échéance de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 142,50 euros à compter du 21 octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [A] [L] [X] et Madame [S] [J] épouse [X] de l’occupation indue de leur bien, Monsieur [B] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant de l’échéance de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé , tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 645 euros en l’espèce), afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

VI. Sur les demandes à l'encontre de la caution

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Aux termes de l’article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.
Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose enfin que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Madame [E] [O] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par Monsieur [B] [U], pour une durée de trois ans (jusqu’au 26 avril 2027), dans la limite de 23 220 euros.

De plus, il résulte de l’examen de l’acte de cautionnement solidaire signé par Madame [O], qu’il obéit aux exigences légales rappelées ci-dessus.

De plus, le commandement de payer du 21 octobre 2025 a été régulièrement dénoncé à la caution le 27 octobre 2025.

Dès lors, il doit être considéré que les obligations de Madame [E] [O] découlant de son engagement de caution solidaire ne sont pas sérieusement contestables.

En conséquence, il convient de condamner, à titre provisionnel, Madame [E] [O] à payer à Monsieur [A] [L] [X] et Madame [S] [J] épouse [X] solidairement avec Monsieur [B] [U] :
- la somme de 6 077,50 euros (arrêtée à l’échéance de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 142,50 euros à compter du 21 octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus,
- l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.

VII. Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [U] et Madame [E] [O], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer des loyers et de sa dénonciation à la caution.

Monsieur [A] [L] [X] et Madame [S] [J] épouse [X] ont dû exposer des frais pour agir en justice. Monsieur [B] [U] et Madame [E] [O] sera solidairement condamnés au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, aucune considération de la cause de conduisant à écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS :