TJ 40192, 31 août 2026, RG 26/00067

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00067 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVAU

JUGEMENT

Rendu le 31 août 2026
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
C/
[F] [N]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
[Adresse 1]
représentée par Me Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par Me Katia IBANEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [N]
né le 06 Mai 1976 à [Localité 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2026-000720 du 08/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Le 31 Août 2026
1 FEX + 1 CCC Me CAPDEVILLE
1 CCC Me DARSAUT-DARROZE
1 CCC M. Le Préfet des [Localité 3]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 30 mars 2023, la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [F] [N] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 376,41 euros, outre 61 euros de provisions sur charges générales et 28 euros de provisions sur charges d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, le 18 novembre 2024, le bailleur a fait signifier à Monsieur [F] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 1 626,91 euros, arrêté au 31 octobre 2024.

Des suites d’une saisine de la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3] par Monsieur [F] [N], son dossier a été déclaré recevable le 05 décembre 2024.

Selon mesures imposées en date du 06 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3] a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [F] [N], avec pour corollaire l’effacement total de ses dettes.

De nouveaux loyers postérieurs étant demeurés impayés, le 06 octobre 2025, le bailleur a fait signifier à Monsieur [F] [N] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour un montant en principal de 2 180,90 euros, arrêté au 10 septembre 2025.

Par acte du 15 décembre 2025, la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 31 mars 2026 aux fins, notamment de constat d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, d’expulsion, et de paiement de la somme de 3 375,13 euros au titre des arriérés de loyers.

A l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 02 juin 2026, afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et argumentations.

A l’audience du 02 juin 2026, la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicite, sur le fondement des articles 1103 et 1728 du code civil, de l’article 514 du code de procédure civile, de l’article 1225 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989 :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail à la date du 08 décembre 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer,
En conséquence :
- ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 375,13 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 09 décembre 2025 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance en application de l’article 1344-1 du code civil,
- autoriser la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,
- le débouté de Monsieur [F] [N] de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose s’opposer aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Monsieur [N], dès lors que si ce dernier prétend que les impayés seraient dus à un accident du travail dont il aurait été victime en septembre 2024, sa dette locative initiale est née dès le mois d’août 2023, et qu’il a au demeurant une nouvelle fois cessé tout paiement dès l’effacement de la dette dont il a bénéficié.

A cette même audience, Monsieur [F] [N], représenté par son conseil, sollicite, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil :
- l’octroi d’un report de sa dette locative à 24 mois, tandis que dans l’intervalle, il reprendra le paiement du loyer courant,
- par conséquent, suspendre les effets de la clause résolutoire,
- le débouté de la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de toute demande plus ample ou contraire,
- le débouté de la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit concernant les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que depuis un accident du travail dont il a été victime en septembre 2024, il se trouve toujours en convalescence, son état n’étant pas consolidé. Il ajoute que ses revenus sont au surplus diminués de la contribution à l’entretien et l’éducation versée pour ses trois enfants, et qu’il doit saisir le juge aux affaires familiales des juridictions de [Localité 4] et [Localité 5] afin d’être dispensé de ce paiement, démarche aux termes de laquelle il sera en capacité de régler sa dette locative. Il indique devoir bénéficier dans cette attente de délais de paiement. Il considère être de bonne foi.

Pour un plus ample exposé des moyens venant au soutien des prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures déposées à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité

Le 07 octobre 2025, la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 3] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 16 décembre 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 3], par voie électronique avec avis de réception électronique, six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la Loi de 1989 dans sa version antérieure prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 06 octobre 2025 pour la somme en principal de 2 180,90 euros (arrêté au 10 septembre 2025).

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 décembre 2025, les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois.

Monsieur [F] [N] est occupant sans titre ni droit depuis cette date.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

Dans le cadre de l’oralité des débats et à l’audience, la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a maintenu sa demande en paiement de l’arriéré locatif à 3 375,13 euros (arrêté au 30 novembre 2025, soit échéance de novembre 2025 incluse, le loyer étant payable à terme échu, et avant le 05 du mois suivant).

Elle en justifie par la production du décompte locatif.

Monsieur [F] [N], ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Monsieur [F] [N] sera, par conséquent, condamné à payer au bailleur la somme de 3 375,13 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 180,90 euros à compter du 06 octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter du 15 décembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de l’occupation indue de son bien, Monsieur [F] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. Sur la demande de report de la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…).

En l’espèce, Monsieur [F] [N] sollicite un report de sa dette locative durant 24 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La demande de report de la dette locative ne peut être examinée que sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil précité, et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989.

Il résulte des éléments de la procédure que Monsieur [F] [N] a bénéficié, le 06 mars 2025, d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec pour corollaire l’effacement total de ses dettes, et ce, des suites d’une saisine de sa part de la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3].

Il a bénéficié dans ce cadre d’un effacement de sa dette locative envers la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’un montant de 2 470,07 euros, tel que cela ressort du décompte locatif. Postérieurement, il ne s’est acquitté que de deux versements très partiels de 150 euros et 100 euros, les 09 octobre 2025 et 17 novembre 2025.

Si Monsieur [F] [N] considère qu’il sera en capacité de procéder au paiement de sa dette locative dans deux ans, il ne le démontre pas. Il n’actualise pas son budget, le paiement de la contribution à l’entretien et l’éducation de son enfant né en 2017 à hauteur de 100 euros mensuels, étant insuffisant à expliquer sa défaillance ancienne dans le règlement de ses loyers. De plus, il est acquis que ses difficultés de paiement ont débuté très rapidement après la prise d’effet du bail, et avant la survenance de l’accident du travail dont il excipe.

Enfin, le report de paiement sollicité n’est pas de nature à préserver a minima les intérêts du créancier bailleur, qui a déjà dû prendre acte de l’effacement de sa précédente créance locative.

La demande de report de la dette locative durant 24 mois sera ainsi rejetée.

S’agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, elle suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, condition qui n’est en l’espèce pas remplie. Cette demande ne saurait dès lors prospérer.

Monsieur [F] [N] sera débouté de ses demandes, et son expulsion sera ordonnée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

VI. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, le délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, dans le dispositif de ses écritures, la société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sollicite d’ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de Monsieur [F] [N], ce qui s’analyse en une demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la situation de Monsieur [F] [N], qui perçoit des indemnités journalières de l’ordre de 1 000 euros par mois, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient ainsi de rejeter cette demande.

VII. Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

La société SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a dû exposer des frais pour agir en justice. En considération de la nécessité de favoriser l’apurement de la dette locative, Monsieur [F] [N] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :