TJ 77288, 1 sept. 2026, RG 26/00655

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00655 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IISC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026

Société SPARTIM, SAS

C/

Madame [Q] [X] [K] [G] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Jacob KUDELKO

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SPARTIM, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jacob KUDELKO, avocat au barreau de VALENCE substitué par Maître Justine DHEILLY, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [X] [K] [G] épouse [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 10 juillet 2023, Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] a vendu à la S.A.S SPARTIM une maison d’habitation située à [Localité 5] situé [Adresse 3], cadastrée section D n°[Cadastre 1] au prix de 80 000 euros, avec faculté de revente d’une durée de 24 mois au profit du vendeur ou à l’initiative du vendeur à toute autre personne à un prix supérieur à 88 000 euros.

Une convention d’indemnité de différé de jouissance pour une même durée a été stipulée dans l’acte moyennant une indemnité d’occupation de 800 euros par mois.

Selon acte du 6 août 2025, les parties ont convenu de proroger d’un mois soit jusqu’au 11 août 2025 inclus le délai de l’exercice du droit au complément de prix et de convention d’occupation précaire, l’indemnité de différé de jouissance étant portée à 960 euros.

Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] n’ayant pas exercé sa faculté de revente, la société SPARTIM l’a sommée par acte d’huissier du 11 septembre 2025 de restituer les clefs et de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la S.A.S SPARTIM a fait assigner Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de :

-juger que la défenderesse n’a pas exercé sa faculté de revente du bien et qu’elle est sans droit ni titre depuis le 12 août 2025,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- la condamner à payer à la S.A.S SPARTIM à titre d’indemnité de différé de jouissance une somme de 200 euros par jour depuis le 12 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux
- la condamner à payer la somme de 200 euros par jour à titre de liquidation de l’astreinte contractuelle depuis le 12 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,
- la condamner à payer la somme de 2 391 euros au titre des taxes foncières
- la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la signification de déchéance du terme de la convention de différé de jouissance,
- la condamner à payer à la SAS SPARTIM la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée une première fois le 7 avril 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande écrite de la défenderesse à l’audience du 2 juin 2026. La défenderesse a adressé un courrier le 29 mai 2026 à la juridiction, au terme duquel elle sollicitait de nouveau un renvoi, sans préciser le motif de cette demande. Lors de l’audience du 2 juin 2026, l’affaire a été retenue, en l’absence de motif ou de circonstance exceptionnelle invoqués par la défenderesse au soutien de sa seconde demande de renvoi.

La S.A.S SPARTIM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'expulsion :
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, par acte notarié en date du 10 juillet 2023, Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] a vendu à la société SPARTIM la maison d’habitation situé à [Adresse 4], cadastrée section D n°[Cadastre 1]. Cet acte prévoit que l’acquéreur, en l’espèce la société SPARTIM, s’engage envers la vendeuse pour une durée de 24 mois à accepter tout offre de vente émanant de la vendeuse ou de tout autre acquéreur solvable qu’il aura présenté dès lors que l’offre sera supérieure à la somme de 88.000 euros. Il est précisé que le délai de 24 mois s’entend comme le délai impératif maximum pour que l’acte authentique constatant la revente soit régularisé et le prix de la revente encaissé par l’acquéreur.

Le même acte prévoit à la page 6 une convention de différé de jouissance sur cette même période de 24 mois à compter du lendemain du jour de la signature de l’acte authentique en contrepartie d’une indemnité mensuelle de 800 euros.

Par ailleurs, il a été convenu entre les parties, aux termes d’un accord convenu par acte notarié en date du 6 août 2025, une prorogation rétroactive pour une durée d’un mois, du 11 juillet 2025 au 11 août 2025 des effets de la clause de complément du prix et du mandat ainsi que du délai de différé de jouissance.
Aucune nouvelle prorogation n'a ensuite été convenue par les parties et il n’est pas rapporté la preuve de l’exercice par la vendeuse de cette faculté de revente dans les délais contractuellement prévus, de sorte que cette faculté de revente et la convention de différé de jouissance ont expiré le 11 août 2025 à minuit, date à laquelle la société SPARTIM est définitivement devenue propriétaire de la maison et que la défenderesse s'y maintient sans droit ni titre, depuis cette date.

Par conséquent, l'expulsion de Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l'indemnité d'occupation

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et q'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il est contractuellement prévu, aux termes de l'acte de vente conclu entre les parties (page 12), que le vendeur bénéficie d'une convention de différé de jouissance dont la durée est équivalente à celle de la faculté de revente, soit pendant 24 mois et que, en contrepartie de l'occupation du bien, le vendeur sera redevable envers l’acquéreur d'une indemnité mensuelle d'occupation précaire d'un montant de 800 euros.

La défenderesse s’étant maintenue dans les lieux postérieurement au délai de revente correspondant également au terme de la convention de différé de jouissance, il convient de considérer que ce droit à indemnité d’occupation au profit de la société SPARTIM doit être poursuivi, puisque la société est empêchée de disposer de son bien librement. Il y a donc lieu de condamner Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] à payer à la société SPARTIM la somme mensuelle de 800 euros depuis le 12 août 2025 jusqu’à la restitution des lieux.

Sur l’indemnité journalière :

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Il est prévu à la page 8 de l’acte de vente, que si le vendeur se maintient dans les biens après que la convention de différé de jouissance ait pris fin, soit au terme au terme du délai maximum susvisé, soit par anticipation, il serait occupant sans droit ni titre et redevable de 200 euros par jour à titre d’astreinte. Il est précisé que cette indemnité sera due dès le premier jour de retard nonobstant la réception de la sommation de libérer le bien, faite par acte extrajudiciaire.

Compte-tenu du prononcé d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros, la clause pénale de 200 euros par jour qui vient s’additionner apparaît manifestement excessive. Il y a donc lui de la réduire à la somme de 20 euros par jour d’occupation, jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le remboursement des sommes payées au titre de la taxe foncière:

L’acte de vente prévoit à la page 15 que pendant l’occupation précaire du bien par le vendeur, « ce dernier continuera d’acquitter la taxe foncière en procédant soit à au règlement direct auprès de l’administration fiscale, soit à un remboursement à première demande de l’acquéreur », « dans l’hypothèse ou l’acquéreur aura acquitté ladite taxe en lieu et place du vendeur, le vendeur remboursera à l’acquéreur les frais relatifs à la taxe foncière à première demande de ce dernier. »

En l’espèce, la société SPARTIM justifie que les avis de taxes foncières du bien immobilier pour les années 2024 et 2025 sont à son nom et réclament respectivement une somme de 1 187 euros et 1204 euros.

Il en résulte que la société SPARTIM est bien fondée à réclamer le remboursement de la somme totale de 2 391 euros à Mme [Q] [X] [K] [V] née [G] à ce titre. La défenderesse sera donc condamnée à payer cette somme à la société SPARTIM.

Sur les demandes accessoires :

Mme [Q] [X] [K] [V] née [G], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, cet ce comprenant le coût de la signification de la déchéance du terme de la convention de différé de jouissance.

L'équité commande qu'elle soit également condamnée à verser à la société SPARTIM la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS