TJ 77288, 1 sept. 2026, RG 26/01750

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01750 -
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IM2X

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026

Société PLURIAL NOVILIA, Société Anonyme d’HLM venant aux droits de l’OPH HABITAT 77

C/

Monsieur [F] [R] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Fanny CORTOT
- [F] [R] [B]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société PLURIAL NOVILIA, Société Anonyme d’HLM venant aux droits de l’OPH HABITAT 77
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Fanny CORTOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [R] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2022 avec prise d’effet le 26 octobre 2022, l’établissement Habitat 77 a loué à M. [F], [R] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] (appartement n° 445LAB0302) – [Localité 5] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 434,54 euros hors charges.

Un acte notarial du 20 décembre 2024 attestait de la vente de plusieurs immeubles de l’établissement Habitat 77 à la société Plurial novilia, notamment celui situé [Adresse 6]. L’acquéreur, à savoir la société Plurial novilia, est propriétaire des biens et réputé en avoir la jouissance depuis le 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, la société Plurial novilia, venant aux droits de l'établissement Habitat 77, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5 983,28 euros au titre des loyers et charges échus, mois de novembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, la société Plurial novilia, venant aux droits de l'établissement Habitat 77, a fait assigner M. [F], [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,en conséquence, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du 20 février 2026, et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu,ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,dire que, faute par lui de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire,condamner le locataire à payer la somme de 7 166,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente citation sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil,condamner le locataire à payer une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer courant et des charges locatives augmenté de 20% à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,condamner le locataire au paiement de la somme de 300,00 euros de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, notamment tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la société Plurial novilia, venant aux droits de l'établissement Habitat 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8 874,86 euros, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois d’octobre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [F], [R] [B] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, et reconnaît tant la dette que son montant mais ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement. Il expose percevoir un salaire mensuel de 1 700,00 euros, ne pas avoir d’enfant à charge et n’avoir constitué aucun dossier de surendettement.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 décembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société Plurial novilia, venant aux droits de l'établissement Habitat 77, verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de M. [F], [R] [B] s’élève à la somme de 8 868,26 euros (soit la somme de 8 874,86 euros réclamée lors de l'audience diminuée d'un montant de 6,60 euros correspondant à des frais injustifiés tels que ceux prélevés au titre du défaut d’assurance) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 octobre 2022 avec prise d’effet le 26 octobre 2022 unissant les parties stipule en son article 5 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 décembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 février 2026.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [F], [R] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [F], [R] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce montant apparaissant suffisant pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il ne soit justifié de le majorer de 20%.

- Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, la société Plurial novilia, venant aux droits de l'établissement Habitat 77, sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F], [R] [B] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Plurial novilia, venant aux droits de l'établissement Habitat 77, et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [F], [R] [B] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 100,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS