TJ 77288, 1 sept. 2026, RG 26/02055

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02055 -
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMZQ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026

Madame [X] [B]

C/

Monsieur [R] [Q] [I]
Madame [C] [K] [I] [W]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [X] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laure BUREAU de la SCP FGB, Avocats au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [Q] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [C] [K] [I] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2023 avec prise d’effet rétroactive au 1er janvier 2023, Mme [X] [B] a loué à M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article V du contrat, un local à usage d'habitation comprenant une cave et un espace de rangement extérieur situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 600,00 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, Mme [X] [B] a fait délivrer aux locataires un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 22 500,00 euros au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, Mme [X] [B] a fait assigner M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail,en tout état de cause, ordonner aux locataires de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés en mains propres à la bailleresse,ordonner, à défaut de libération volontaire à compter de la signification du jugement à intervenir, l’expulsion des locataires et de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner les locataires à payer la somme de 29 977,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant total de 1 400,00 euros, correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres à la bailleresse,débouter les locataires de toute éventuelle demande de délais de paiement qu’ils seraient amenés à formuler,condamner les locataires à payer la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, Mme [X] [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 34 303,00 euros, au titre des loyers et charges échus, terme du mois de juin 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers n’ayant pas repris, le dernier règlement datant du mois de juillet 2025. Elle fait également état d’un protocole d’accord adressé aux locataires prévoyant le remboursement de la dette par douze mensualités de 1 700,00 euros mais qui n’a jamais été signé.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [X] [B] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] s’élève à la somme de 34 303,00 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation qui comprend une cave et un espace de rangement extérieur, terme du mois de juin 2026 inclus. Il convient de condamner M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] conjointement au paiement de cette somme, et non solidairement, la condamnation solidaire n’étant pas sollicitée dans l’assignation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 septembre 2024 pour la somme de 22 500,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 3 janvier 2023 avec prise d’effet rétroactive au 1er janvier 2023 unissant les parties stipule en son article VI qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, sans pour autant prévoir le délai suivant le commandement de payer après lequel la clause produirait effet.

Les dispositions de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et applicables au contrat en cause renouvelé après le 29 juillet 2023, prévoient que la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Or, en l’espèce, le commandement de payer a prolongé ce délai de six semaines à deux mois. Cette prolongation du délai avant l’acquisition de la clause résolutoire étant plus favorable aux locataires, il convient de la retenir.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 novembre 2024.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] seront également condamnés conjointement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse demande à ce que l’expulsion des locataires soit ordonnée à défaut de libération volontaire à compter de la signification du jugement à intervenir, ce qui ne paraît pas prendre en compte le délai légal de deux mois. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W].

Dès lors, compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, Mme [X] [B] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [X] [B] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [R], [Q] [I] et Mme [C], [K] [I] [W] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS