TJ 50147, 27 août 2026, RG 24/01155

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 24/01155 - N° Portalis DBY6-W-B7I-DWH4

JUGEMENT RENDU LE 27 Août 2026

ENTRE :

Monsieur [Y] [N]
, demeurant [Adresse 1]
Ayant comme avocat : Me Jean-baptiste GUÉ, avocat au barreau de CAEN

Madame [T] [N]
, demeurant [Adresse 2] [Localité 2]
Ayant comme avocat : Me Jean-baptiste GUÉ, avocat au barreau de CAEN

ET :

Monsieur [D] [I]
né le 02 Mai 1975 à [Localité 3]
, demeurant [Adresse 3]
Ayant comme avocat : Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX - VAN TORHOUDT, avocats au barreau de COUTANCES

Madame [P] [A] épouse [I]
née le 19 Mars 1988 à [Localité 4]
, demeurant [Adresse 3]
Ayant comme avocat : Maître François-xavier BOUTTEREUX de l’ASSOCIATION BOUTTEREUX - VAN TORHOUDT, avocats au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Emmanuel ROCHARD, Président, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Avril 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Août 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié daté du 14 décembre 2021, M. et Mme [I] ont vendu à M. et Mme [N] un bien immobilier à usage d’habitation, sis [Adresse 4], à [Localité 5] (14), pour un prix de 190.000 €.

Se plaignant rapidement d’infiltrations importantes dans le garage, par le plafond et par les murs, les époux [I] ont demandé la prise en charge du coût des travaux de réparation.

Un rapport d’expertise amiable a été établi le 9 décembre 2022 sur l’initiative des époux [I]. Ceux-ci ont ensuite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen, lequel a ordonné une mesure judiciaire d’expertise, par ordonnance datée du 12 octobre 2023.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 30 mai 2024.

Par actes du 25 juillet 2024, les époux [N] ont fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire, aux fins de les voir condamner en paiement de diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés ou subsidiairement de la réticence dolosive.

Les époux [I] ont constitué avocat.

Le 2 décembre, une mesure de médiation judiciaire a été ordonnée avec l’accord des parties.
Cette mesure n’a pu aboutir à un accord.

L’ordonnance de clôture a été prononcée avec l’accord des parties à l’audience de plaidoiries tenue le 30 avril 2026.

Vu les dernières écritures notifiées le 21 avril 2026 suivant lesquelles les époux [N] demandent au tribunal de :
A titre principal,
- Condamner solidairement M. et Mme [I] au paiement de 45.000 €, en restitution du prix équivalente au coût des travaux réparatoires des désordres évalués par l’expert judiciaire,
A titre subsidiaire,
- Condamner solidairement M. et Mme [I] au paiement de 45.000 €, en réparation de leur préjudice matériel correspondant au coût des travaux réparatoires des désordres évalués par l’expert judiciaire,
Et en toute hypothèse,
- Condamner solidairement M. et Mme [I] au paiement de :
- 390 € en réparation du préjudice de jouissance subi pendant la durée des travaux,
- 1.560 € au titre du préjudice de jouissance du fait de l’impropriété à usage du garage, somme à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux,
- 4.501,80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé, y compris les honoraires de l’expert judiciaire, dont distraction au profit de l’avocat par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières écritures notifiées le 22 avril 2026 suivant lesquelles les époux [I] demandent au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter entièrement M. et Mme [N] de leurs demandes,
Subsidiairement,
- Dire que le montant des réparations ne pourra pas excéder la somme de 15.000 €,
Et en tout état de cause,
- Ecarter l’exécution provisoire,
- Condamner les époux [N] à leur payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant « entre autres » les frais de l’expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur l’application de la garantie des vices cachés
Suivant les termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Suivant l’article 1642, « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »
En l’espèce, l’acte de vente comporte, pages 10 et 11, la mention suivant laquelle « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vus et visités, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol (ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés, sauf à valoir ses droits au titre d’une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites) ou défaut d’entretien. »
Il est rappelé qu’après la vente du bien immobilier conclue le 14 décembre 2021, les époux [N] indiquant avoir rapidement constaté des infiltrations importantes dans le garage, par le plafond et par les murs, ont fait établir un rapport d’expertise amiable, daté du 9 décembre 2022 (pièce n°7) constatant la présence d’eau au pied des murs et perlant en sous-face du plancher de la terrasse, évoquant un défaut de conception de l’ouvrage par défaut d’étanchéité.
C’est dans ces circonstances qu’un expert judiciaire a été désigné à leur demande.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a notamment examiné :
- Les infiltrations d’eau en parois horizontales par la terrasse, dont il a conclu que « la solidité des ouvrages ne semble pas encore compromise » mais que « les maçonneries ne peuvent pas rester ainsi exposées sans conséquences structurelles à court terme »,
- Les infiltrations d’eau en parois horizontales par les murs, avec la même conclusion.
Le rapport de l’expert judiciaire tend ainsi à démontrer que les infiltrations d’eau constatées résultent d’un défaut d’étanchéité pouvant résulter d’un défaut de conception et/ou d’exécution, à la fois au niveau du plancher de la terrasse extérieure surplombant le garage, et des parois verticales.
Il a établi un compte des travaux réparatoires nécessaires estimés à un total de 45.000 € TTC.
Il a relevé que les époux [N] étaient privés, au moins depuis mars 2022, de l’usage des lieux, ce qui générait un préjudice de jouissance estimé par l’expert à 1.560 € TTC sur la base de la valeur locative mensuelle du garage, outre 390 € TTC pour les trois mois de chantier à venir (assèchement compris).
Il est ainsi ressorti du rapport d’expertise judiciaire que ces ouvrages étaient impropres à un usage normal.
Les époux [I] rappellent dans leurs écritures qu’ils ne sont pas commanditaires des travaux d’extension du garage. Ils soutiennent essentiellement qu’ils avaient toujours eu conscience de l’humidité affectant le garage, laquelle selon eux n’empêche pas un usage « quasi-normal » ; que l’aspect général du garage intérieur et extérieur permettait d’appréhender la présence d’humidité ; surtout, que l’état du garage était parfaitement visible pour les acquéreurs.
Il n’est donc pas sérieusement discuté que les époux [I] avaient connaissance des désordres et de leur cause (tenant au défaut de conception évoqué, antérieur à leur acquisition du bien) avant la vente et procédaient d’ailleurs à un entretien adapté (cf. le passage de la « raclette » après chaque pluie).
Il en ressort qu’ils ne s’inquiétaient pas des conséquences de ces désordres (ou selon les termes employés par l’expert judiciaire, « n’ont peut-être pas mesuré l’ampleur des conséquences que prenaient ces malfaçons au fil des ans ») mais ne pouvaient les ignorer de bonne foi au sens des dispositions légales, même sans volonté de tromper les acquéreurs, dès lors qu’ils avaient connaissance du vice affectant le bien.
Dans ces circonstances, la clause conventionnelle d’exclusion de la garantie des vices cachés doit être écartée.
Quant à la prise de connaissance de ces désordres par les époux [N] avant la vente, l’expert a relevé que la plupart des pathologies étaient visibles au moment des visites, n’ayant fait l’objet d’aucune tentative de dissimulation, mais qu’en revanche leurs conséquences n’étaient pas visibles du fait de l’assèchement estival ou pas appréciables par les époux [N], non sachants.
Or l’expert a pu relever que la vitesse des dégradations va naturellement en s’accélérant et va imposer des travaux substantiels à court terme pour éviter d’aboutir à des conséquences structurelles plus graves.
Ces circonstances amènent à retenir que si les époux [N], acquéreurs non professionnels et profanes en matière de construction, avaient été en mesure de constater certaines traces d’humidité lors de leurs visites avant achat du bien, ils n’avaient pas été mis en situation d’en apprécier toute la gravité minimisée comme relevé plus haut par les époux [I], en particulier l’état avancé de dégradation des ouvrages et n’étaient pas avertis des conséquences structurelles nécessitant de prévoir à court terme d’importants travaux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, les époux [N] établissent suffisamment l’existence de défauts importants de la chose vendue affectant gravement son usage, dont ils n’avaient pu se convaincre eux-mêmes avant la signature de la vente du bien et répondant exactement aux critères de l’article 1641 du code civil.

2) Sur l’indemnisation des époux [I]
L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas prévu à l’article 1641, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Suivant les articles 1645 et 1646, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
En application de ces dispositions, les époux [N] sont en droit de solliciter une indemnisation correspondant, sans autre limitation, à l’entier coût des travaux de réparation.
Ce coût a été estimé par l’expert judiciaire à un total de 45.000 € TTC.
Les époux [I] font observer que ce montant correspond à la démolition et à la reconstruction d’un garage neuf, surmonté d’une terrasse et d’un carrelage également neufs, aboutissant à un quart du prix de vente du bien.
Force est néanmoins de constater que les époux [I] n’ont produit aucune estimation concurrente à celle de l’expert qu’ils critiquent, sauf à faire valoir le premier devis communiqué en 2022 par les époux [N], moins précis et obsolète au vu des éléments plus récents.
Ainsi au vu de l’ensemble des éléments d’appréciation soumis à la juridiction ne laissant pas apparaître d’autre solution technique pour réparer les désordres que les travaux substantiels détaillés par l’expert judiciaire en page 17 de son rapport, dont un coût estimé à 21.000 € pour les seuls travaux d’étanchéité, l’indemnisation sollicitée au montant de 45.000 € détaillé par l’expert sera retenue.
En outre, les demandeurs sont fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance portant sur l’usage du garage et la durée des travaux à prévoir (estimée à trois mois de chantier par l’expert judiciaire), qu’il conviendra également de retenir à un montant total de 1.950 € suivant les mêmes éléments d’appréciation.
3) Sur les dépens et frais irrépétibles
Par suite du principal, les époux [I] devront être condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer aux époux [N], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme déterminée par application de l’article 700 du code de procédure civile en prenant en compte les circonstances de cette affaire et la situation des parties.

4) Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ainsi que le prévoit l’article 514 du code de procédure civile.

En dépit des observations des époux [I] liées au montant important des sommes mises à leur charge, les circonstances de la présente affaire ne justifieraient pas qu’il soit dérogé en l’espèce à l’exécution provisoire de droit, compte tenu de la nature et de l’ancienneté du litige portant sur une vente effectuée en 2021 ayant donné lieu à des discussions et une décision de référé dès l’année 2022.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire prononcé en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [D] [I] et Mme [P] [A] épouse [I] à payer à M. [Y] [N] et Mme [T] [O] épouse [N] :
- 45.000 € au titre du coût des travaux de réparation des désordres affectant le bien immobilier,
- 1.950 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [I] et Mme [P] [A] épouse [I] à payer à M. [Y] [N] et Mme [T] [O] épouse [N] la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [I] et Mme [P] [A] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance, comprenant ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire ; dont distraction possible au profit de Me Jean-Baptiste GUE, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier Le président,