TJ 50147, 27 août 2026, RG 25/00129

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/00129 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D2J6

JUGEMENT RENDU LE 27 Août 2026

ENTRE :

Madame [U] [Z]
née le 04 Mai 1957 à [Localité 2] ( ALLEMAGNE)
, demeurant [Adresse 1]
Ayant comme avocat : Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER - LETAROUILLY - FERES, avocats au barreau de COUTANCES

Monsieur [I] [Z]
né le 05 Octobre 1965 à [Localité 3]
, demeurant [Adresse 2]
Ayant comme avocat : Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER - LETAROUILLY - FERES, avocats au barreau de COUTANCES

Madame [P] [Z]
née le 14 Mai 1963 à [Localité 4]
, demeurant [Adresse 3]
Ayant comme avocat : Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER - LETAROUILLY - FERES, avocats au barreau de COUTANCES

Monsieur [S] [Z]
né le 02 Juin 1956 à [Localité 5]
, demeurant [Adresse 4]
Ayant comme avocat : Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER - LETAROUILLY - FERES, avocats au barreau de COUTANCES

ET :

Madame [K] [H] [O] [W]
née le 04 Avril 1960 à [Localité 6] ( [Localité 7])
, demeurant [Adresse 5]
Ayant comme avocat : Maître Stéphanie JUGELE de la SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocats postulant au barreau de COUTANCES et Me GREGORY FENECH, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Emmanuel ROCHARD, Président, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile

GREFFIER : Alexandra MARION, Adjointe administrative faisant fonction de greffier lors des débats et des opérations de mise à diposition

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Avril 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Août 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :
Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8] (50), cadastrée B [Cadastre 1].

Ils ont mis cette maison en vente.

Une promesse de vente a été signée le 26 juin 2024 en l’étude de Me [B], notaire à [Localité 9], entre les consorts [Z], vendeurs, et Mme [K] [G], acquéreur, au prix de 200.000 €, promesse consentie pour une durée expirant le 27 septembre 2024 avec une indemnité d’immobilisation convenue entre les parties de 20.000 €, versée par Mme [K] [G].

Cet acte comportait une condition suspensive particulière, relative à un diagnostic amiante restant à être obtenu au plus tard le jour fixé pour la réitération, avec cette précision que « l’obtention d’un certificat concluant à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante rendra les présents caduques, sauf renonciation par le bénéficiaire à se prévaloir de cette condition suspensive ».

Un rapport de diagnostic a été établi le 12 septembre 2024.

Le notaire a donné rendez-vous à Mme [K] [G] le 19 septembre 2024 pour signature de l’acte authentique, mais celle-ci n’a pas donné suite.

Divers échanges ont suivi entre les parties, sans aboutir à la signature de la vente du bien immobilier.

Par acte du 21 janvier 2025, Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] ont fait assigner Mme [K] [G] devant le tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir condamner Mme [K] [G] en paiement.

Mme [K] [G] a constitué avocat et a fait établir des conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mars 2026.

Vu les dernières écritures notifiées le 4 juillet 2025 suivant lesquelles Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z], au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, demandent au tribunal de :
- Condamner Mme [K] [G] à leur payer 20.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation conformément aux termes du compromis de vente,
- Autoriser Me [N] [B], notaire instrumentaire qui détient cette somme en qualité de séquestre, à s’en défaire au profit de Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] en paiement de ladite indemnité,
- Condamner Mme [K] [G] à leur payer 2.000 € à titre de dommages-intérêts,
- Débouter Mme [K] [G] de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner Mme [K] [G] aux dépens, ainsi qu’à leur payer 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières écritures notifiées le 3 octobre 2025 suivant lesquelles Mme [K] [G] demande au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes,
- Ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec pour mission notamment de se rendre sur place à [Localité 8], sur la parcelle B406 et mesurer la surface de ladite parcelle telle qu’actuellement délimitée par les clôtures et haies séparatives avec les parcelles voisines, et en dresser un croquis avec les cotes de la surface,
- Ordonner le renvoi à la mise en état pour les conclusions de Mme [K] [G],
- Condamner in solidum les consorts [Z] à produire un diagnostic amiante des combles de la maison située au [Adresse 7] à [Localité 8] (50) après avoir rendu accessibles lesdits combles, dans le délai d’un mois à compter du prononcé du jugement, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer 15.000 € en réparation de son préjudice moral, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 28 mai 2025, date de ses conclusions,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la nullité pour erreur de la promesse de vente conclue par acte authentique du 26 juin 2024 ou plus subsidiairement sa résolution aux torts des consorts [Z],
- Condamner in solidum les consorts [Z] à lui payer la somme de 20.000 € consignée entre les mains de Me [B] qui devra en conséquence lui restituer cette somme dans les huit jours suivant le prononcé du jugement,
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer 15.000 € en réparation de son préjudice moral et 1.198 € en réparation de son préjudice financier, somme « à parfaire au jour du jugement », outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 28 mai 2025, date de ses conclusions,
A titre subsidiaire,
- Juger que la promesse de vente conclue par acte authentique du 26 juin 2024 est caduque du fait des vendeurs en l’état de l’absence de réalisation de la condition suspensive relative au diagnostic amiante des combles,
- Condamner in solidum les consorts [Z] à lui payer la somme de 20.000 € consignée entre les mains de Me [B] qui devra en conséquence lui restituer cette somme dans les huit jours suivant le prononcé du jugement,
- Condamner in solidum les mêmes à lui payer 15.000 € en réparation de son préjudice moral et 1.198 € en réparation de son préjudice financier, somme « à parfaire au jour du jugement », outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 28 mai 2025, date de ses conclusions,
En tout état de cause,
- Condamner in solidum les consorts [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat, ainsi qu’à payer à Mme [K] [G] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ecarter l’exécution provisoire s’il était fait droit aux demandes des consorts [Z], ou à tout le moins ordonner aux demandeurs de « justifier d’avoir séquestré le montant de l’intégralité de la somme versée, dans l’hypothèse où la décision à intervenir serait remise en cause à la suite de l’exercice d’une voie de recours ».

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la caducité de la promesse de vente

Suivant les termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, la promesse de vente signée le 26 juin 2024 devant Me [B], notaire à [Localité 9] (pièce n°2), prévoit expressément en page 11 que « les effets des présents sont soumis à la levée des réserves et à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes. »
Cette vente devait être réitérée avant le 27 septembre 2024.
La page 12 de la promesse de vente précise une condition suspensive particulière tenant à l’absence d’amiante :
« Un diagnostic ne révélant pas la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante dans la chambre en rez-de-chaussée (actuellement encombrée d’un lit pont) et des combles devra être obtenu au plus tard le jour fixé pour la réitération authentique des présentes. »
Le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante, en date du 12 septembre 2024 (pièce n°3 des consorts [Z]) mentionne dans ses conclusions, page 2, que les « combles 2 » au 2ème étage n’ont pas pu être visités (raison indiquée : « Absence de trappe de visite ») et à leur égard, que « des investigations complémentaires sont nécessaires afin de statuer sur la présence ou l’absence d’amiante ».
Les vendeurs ont manifestement estimé que ce rapport et sa communication à Mme [G] avait pour effet de lever la condition suspensive s’y rapportant (lettre officielle de leur avocat à celui de Mme [G] le 8 novembre 2024) et n’ont donc pas fait établir un diagnostic conclusif sur la présence ou non d’absence dans les combles, lieu pourtant expressément inclus dans les termes de la condition suspensive.
Pour s’en expliquer, les consorts [Z] affirment, suivant leurs écritures, qu’il serait « évident que la condition suspensive dans l’immeuble s’entend des parties ouvertes, visitables, accessibles de l’immeuble et non pas des combles aveugles qui ne peuvent être visités », mais une telle précision, ayant pour effet de limiter l’examen des combles, ne relève que de leur interprétation, défavorable à l’acquéreur du bien et non conforme aux termes susvisés de l’acte.
De surcroît, les consorts [Z] ne justifient pas d’une impossibilité technique (non évoquée au demeurant au rapport du 12 septembre 2024) de faire procéder à une ouverture dans les cloisons au besoin, pour permettre au diagnostiqueur de procéder aux investigations complémentaires nécessaires suivant les termes du rapport, ce qui relevait pourtant de leur responsabilité et ne paraissent pas s’en être inquiétés avant l’ouverture du litige.
Faute d’un tel diagnostic conclusif avant la date prévue pour la réitération de la vente, la condition suspensive n’était donc pas entièrement levée, Mme [G] n’y ayant à aucun moment, expressément ou même tacitement, renoncé.
Il s’ensuit qu’indépendamment même de la question de la surface de la parcelle, longuement discutée entre les parties, cette absence de levée d’une condition suspensive convenue entre les parties justifie suffisamment le refus de Mme [G] de signer la réitération authentique de la promesse de vente, devenue caduque.
Par suite, les consorts [Z] ne sont pas fondés à réclamer le règlement en leur faveur de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties, laquelle suivant les termes de l’acte doit être « restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte », ce qui est donc ici le cas.

2) Sur les demandes de dommages-intérêts
En application de l’article 1231-1 du code civil, débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [Z] vise un manquement de Mme [G] à ses obligations contractuelles, lequel n’est pas avéré compte tenu des développements qui précèdent, outre la résistance abusive qu’ils lui reprochent et ne peut davantage être qualifiée dans ces circonstances.
La demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par Mme [G] repose dès lors essentiellement sur le refus par les consorts [Z] de lui restituer la somme de 20.000 € qu’elle avait versée entre les mains du notaire.
Mme [G] fait état d’un préjudice moral à l’égard duquel elle ne produit en fait aucun développement et que rien dans les circonstances de cette affaire ne permet de caractériser.
Quant à son préjudice financier, Mme [G] mentionne en particulier qu’elle avait clôturé son PEL en prévision de la signature de l’acte authentique, mais n’apporte pas de précision suffisant quant à la perte ou le manque à gagner en résultant ; elle est en revanche fondée à voir indemniser le préjudice tenant à la perte de rendement sur le capital de 20.000 € bloqué pendant la durée de la procédure. A cet égard, compte tenu du taux d’intérêt légal non majoré en vigueur, il conviendra de retenir, à la date du jugement, la somme de 600 € mentionnée par Mme [G] dans ses écritures.

3) Sur les dépens et frais irrépétibles
Par suite du principal, les consorts [Z] devront être condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à Mme [G], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4) Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ainsi que le prévoit l’article 514 du code de procédure civile.

Les circonstances de la présente affaire n’imposent pas qu’il y soit dérogé en l’espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire prononcé en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la promesse de vente signée entre les parties le 26 juin 2024 est devenue caduque à défaut de levée des conditions suspensives ;

DÉBOUTE Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] de leurs demandes en paiement ;

ORDONNE, en tant que de besoin, la restitution à Mme [K] [G] des sommes consignées en l’étude de Me [B], notaire à [Localité 9], par suite de la promesse de vente signée entre les parties le 26 juin 2024 ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] à payer à Mme [K] [G] la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts pour son préjudice financier, augmentée des intérêts au taux légal non majoré à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [K] [G] du surplus de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] à payer à Mme [K] [G] la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [Z], M. [S] [Z], M. [I] [Z] et Mme [P] [D] née [Z] aux dépens de l’instance, dont distraction possible au profit de la SCP PETIT-ETIENNE-DUMONT-FOUCAULT-JUGELE ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier Le président,