TJ 57672, 24 août 2026, RG 25/00182

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00182 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D6EC

ORDONNANCE DE REFERE N°26/661

DU : 24 Août 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 24/08/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de Metz déléoguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [H] NEE [I], demeurant 4 rue de la Justice - 57570 PUTTELANGE LES THIONVILLE
représentée par Maître Maud GIORIA de la SCP ECKERT-ROCHE-GIORIA, avocats au barreau de METZ

Monsieur [L] [H], demeurant 4 rue de la Justice - 57570 PUTTELANGE LES THIONVILLE
représenté par Maître Maud GIORIA de la SCP ECKERT-ROCHE-GIORIA, avocats au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [O], demeurant 6A rue de la Justice - 57570 PUTTELANGE LES THIONVILLE
représentée par Me Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

Date des débats : 16 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2024, ayant pris effet au 1er octobre 2024, Monsieur [L] [H] et Madame [R] [H] ont donné à bail à Madame [S] [O] un bien immobilier à usage d'habitation situé 6A rue de la Justice 57570 PUTTELANGE LES THIONVILLE, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 1.045 € hors charges outre 15€ de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [L] [H] et Madame [R] [I] épouse [H] ont fait signifier à Madame [S] [O] un commandement de payer la somme principale de 2.671 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 18 juin 2025, Monsieur [L] [H] et Madame [R] [I] épouse [H] ont fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel ils demandent, au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1134 du Code civil, de :
-constater la résiliation du bail portant sur les locaux susvisés et ordonner l'expulsion des locaux par la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux, avec assistance de la Force publique si besoin est, à l'expiration d'un délai de deux mois prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner la défenderesse à leur payer :
- à titre provisionnel la somme de 2.448,50 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer,
- la somme mensuelle de 1.060 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d'expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (articles 7A de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code civil),
- déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus qui seraient laissés par la défenderesse au sein de l'appartement susvisé dont les bailleurs sont propriétaires,
- autoriser la vente aux enchères des biens susceptibles d'être vendus qui seraient laissés par la locataire au sein de l'appartement susvisé dont les bailleurs sont propriétaires,
- rappeler que la présente ordonnance sera exécutoire de plein droit à titre provisoire,
- condamner la défenderesse à leur payer la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens, par application de l'article 696 du même Code en ce compris les frais du commandement de payer du 27 novembre 2024.

Au dernier état de la procédure, suivant conclusions reçues au greffe le 27 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [L] [H] et Madame [R] [I] épouse [H] actualisent leurs demandes et sollicitent de voir :
-condamner la défenderesse à leur payer à titre provisionnel la somme de 6.722,60 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer,
- débouter la défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- rappeler que la présente ordonnance sera exécutoire de plein droit à titre provisoire,
- condamner la défenderesse à leur payer la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens, par application de l'article 696 du même Code en ce compris les frais du commandement de payer du 27 novembre 2024.

Au soutien de leurs intérêts, les demandeurs font état de loyers et charges impayés à hauteur de 6.722,60 euros dont ils sollicitent le remboursement.

En réponse à l'argumentation adverse, les demandeurs estiment que les désordres allégués ne justifient pas l'absence de paiement du loyer, faisant état de l’absence de préjudice de jouissance. Ils ajoutent que les signalements réalisés par la locataire ont toujours été traitées avec diligence et ont fait l'objet d'interventions réalisées dans les délais possibles.

Par ailleurs, ils estiment la demande de réduction du loyer à hauteur de 30% excessive et révélatrice d'une mauvaise foi de la locataire.

Ils ajoutent qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement était tout à fait correct lors de l’entrée de la locataire dans le logement. Ils ajoutent par ailleurs que Madame [O] ne s’est jamais vu imputer des charges pour l’intégralité de l’électricité des parties communes, soutenant que les provisions sur charges ont été correctement imputées et reversées selon les décomptes produits.

Au dernier état de la procédure, suivant conclusions reçues au greffe le 29 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [S] [O] sollicite de voir :
-prendre acte de la résiliation du contrat de bail au 1er décembre 2025,
- déclarer la demande de résiliation du contrat de bail et d'expulsion des demandeurs sans objet,
A titre reconventionnel,
-condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 4.598 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par la défenderesse,
- condamner solidairement les demandeurs au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner la compensation des créances des demandeurs et de la défenderesse
A titre subsidiaire,
-constater l'existence d'une contestation sérieuse,
- dire les demandeurs des demandeurs irrecevables,
A titre infiniment subsidiaire,
-octroyer à la défenderesse les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative,
En cas de besoin,
-ordonner le renvoi de la présente procédure devant le Juge des contentieux de la protection de Thionville statuant au fond,
- fixer une date d'audience,
- convoquer les parties,
En tout état de cause,
-condamner solidairement les demandeurs au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les demandeurs de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement les demandeurs aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Au soutien de ses intérêts, la défenderesse indique avoir été confrontée à de nombreux désordres dès son entrée dans les lieux, nécessitant plusieurs interventions au sein du logement. Elle ajoute avoir été notamment contrainte de remettre en état l’appartement.

Elle évoque notamment des désordres au niveau de l’électricité, de la plomberie et de la télécommande d’ouverture des velux de la cuisine, ajoutant que le four, le lave-vaisselle et la hotte n’étaient pas opérationnels. Elle fait ainsi état d’un préjudice de jouissance, non sérieusement contestable selon elle, indiquant que les désordres ont été reconnus par l’agence immobilière.

Elle fait état par ailleurs d’une intrusion dans sa vie privée, exposant que les demandeurs ont pris contact avec son employeur pour l’informer du défaut de paiement des loyers.

Elle fait notamment état d'une panne du four et du lave-vaisselle qui n'ont pu être remplacés qu'un mois après la tenue de travaux au sein du logement.

Concernant ses charges, elle indique que l'électricité des communs de l'immeuble était branchée sur son tableau électrique, de sorte qu'elle a été facturée pour la consommation d'électricité des parties communes. Elle produit à ce titre un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice, et indique que le décompte de charges produit par les demandeurs ne fait mention d'aucun poste de charges récupérables ni imputées ou imputables sur l'année.

Au titre des loyers et charges impayés, elle soulève l'exception d'inexécution au regard du trouble de jouissance dont elle se prévaut, sollicitant une compensation des créances, et à titre subsidiaire le constat de l'existence d'une contestation sérieuse. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative.

L'affaire a été retenue à l'audience du 16 décembre 2025, avant d'être renvoyée à plusieurs reprises aux fins de mise en état, puis retenue à l'audience du 16 juin 2026 pour être mise en délibéré au 24 août 2026.

Monsieur [L] [H] et Madame [R] [I] épouse [H], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et s'en réfèrent aux termes de leurs dernières écritures.

Madame [S] [O], représentée par son conseil, maintient ses demandes et s'en réfère aux termes de ses dernières écritures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

Selon l'article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

La contestation sérieuse peut résulter d'un moyen de défense n'apparaissant pas immédiatement vain et laissant subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise par le juge du fond s'il était saisi de la demande. Ainsi, la contestation sérieuse est celle qui paraît susceptible de prospérer au fond.

Par ailleurs, le trouble manifestement illicite peut être caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La preuve d'une contestation sérieuse repose sur le débiteur de cette obligation.

L'appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

Par ailleurs, lorsqu'il s'agit d'apprécier si les critères du référé sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n'a toutefois aucune autorité de chose jugée à l'égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

En l'espèce, est versé aux débats un courriel adressé le 15 octobre 2024 par l’agence immobilière LAFORET aux termes duquel cette dernière indique “(...) Je souhaite vous écrire afin de formaliser nos récents échanges téléphoniques et de répondre à vos différents courriels dont votre lettre recommandée du 11/10/2024 reçu le 15/10/2024. Tout d’abord, nous vous prions d’accepter nos sincères excuses pour les désagréments que vous avez rencontrés avant votre installation dans votre nouvel appartement. Nous comprenons à quel point cette situation a pu être frustrante pour vous. Soyez assurée que nous prenons très au sérieux les problèmes que vous nous avez signalés. Nous avons immédiatement contacté notre prestataire, la SNEXI, pour remédier aux désordres identifiés. Leur manquement nous a empêché d’avoir le recul nécessaire pour organiser correctement votre logement. Nous avons mis tout en oeuvre pour garantir que votre appartement soit dans un état convenable et agréable. La société L et H Propreté Services est intervenue jeudi 03/10/2024 pour une remise en état de l’appartement, à leur frais (...) Nous avons constaté qu’un certain nombre d’interventions supplémentaires étaient nécessaires. Voici les contacts des prestataires qui ont été mandatés :
Electricité
Mandatée le 01/10/2024 pour :
Le remplacement du luminaire défectueux dans le couloir,
Le changement de prise pour la hotte,
La vérification de la télécommande d’ouverture des velux de la cuisine,
L’installation du four et du lave-vaisselle qui doivent être livrés diretement par le propriétaire.
Nous avons reçu le devis pour ces interventions que nous avons soumis au propriétaire.
Plomberie :
Mandatée le 01/10/2024 et rendez-vous le 15/10/2024 pour :
La réparation de la chasse d’eau fuyante Remplacement de la bonde cassée dans le lavabo,
La réparation du joint cylindrique du siphon fuyant du lavabo,
Le remplacement de la barre de douche et si possible, application de joint silicone autour de la baignoire.
Nous relançons le porpriétaire pour le lave-vaisselle et le four, il a été prévenu le 02/10/2024, puisque Monsieur [M] ne pouvait pas prendre en charge l’intervention, et lui avons également demandé de mettre à votre disposition la clé des parties communes.
(...)
Concernant l’auréole sur le plafond de la cuine, je reviendrai vers vous. Le propriétaire peut entreprendre les travaux par lui-même, car cette tâche était déjà présente et ne s’est pas aggravée. A ma connaissance, il n’y a pas de fuite.
Nous attendons également un devis pour la reprise de peinture au niveau des trous rebouchés grossièrement sur les murs, le recollage de certaines plaintes et le vissage d’une barre de seuil de porte, cela peut être nécessaire pour maintenir le logement en bon état. Vous avez aussi mentionné le 09/10/2024 qu’un store Velux ne fonctionnait pas correctement. Il ne reste pas fermé, nous ajoutons ce point à la demande de réparation (...)”.

Egalement, dans un autre courriel adressé à PACIFICA, l’agence immobilière fait état d’une gratuité du loyer s’appliquant du 26/09/2024 au 30/09/2024.

Par ailleurs, la défenderesse verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par Maître [F] [P], commissaire de justice, constatant “A mon entrée dans les communs, je regarde sur la gauche la présence de tableaux électriques et d’un compteur général. La requérante me précise qu’il s’agit de son tableau électrique accessible à tous dans les parties communes.
Elle m’indique que lorsque l’on actionne l’inter différentiel tel que précisé sur le tableau électrique, l’éclairage des communs s’arrête.
Je remarque que quand ce disjoncteur est allumé, non seulement les lumières des communs s’allument mais en plus la sonnette de l’appartement de Madame [O] fonctionne. Alors que lorsque le disjoncteur est coupé, sa sonnette ne fonctionne pas et il n’y a pas d’électricité dans les communs. Je coupe alors le disjoncteur différentiel et constate que la lumière des parties communes s’arrête automatiquement. Lorsque j’essaie d’appuyer sur la sonnette de l’appartement de Madame [O], aucun son ne se fait entendre. Je remarque également que le petit affichage électronique sous lequel est précisé “sous comptage escalier” se coupe lorsque je baisse le disjoncteur de l’inter différentiel et se remet en route lorsque je l’allume. Elle me précise que lorsque les relevés d’électricité des communs sont effectués, les relevés qui lui sont demandés ne sont pas ceux précités sur le petit boîtier inter différentiel, mais sur le compteur situé à droite. Elle me précise que, bien qu’un détecteur de mouvements soit installé, la lumière des communs à l’étage reste allumée en permanence. En laissant l’inter différentiel en position de fonctionnement, je me rends dans l’appartement de la requérante. Elle m’indique dès la montée d’escalier, si l’inter différentiel censé comptabiliser l’électricité des communs est coupé, la lumière déjà présente dans le couloir et dans le sas à l’étage ne fonctionne pas. Pénétrant dans le logement avec l’inter différentiel en marche, je remarque que la lumière fonctionne. Je redescends alors dans le hall d’entrée afin de couper le disjoncteur de l’inter différentiel. Et je remonte dans l’appartement de la requérante afin de vérifier le bon fonctionnement du point lumineux situé à l’étage.
Je remarque qu’après avoir actionné l’interrupteur plusieurs fois, la lumière ne se met pas en route et constate que cet interrupteur différentiel, censé être utilisé pour les parties communes, est également connecté à l’appartement de la rue 40.”

Au regard de l’ensemble de ces éléments cités supra, il y a lieu de relever qu’il existe une contestation sérieuse à la demande provisionnelle de condamnation au paiement de l’arriéré locatif formée par M. et Mme [H], la caractérisation d’un éventuel préjudice de jouissance en lien avec les désordres évoqués relevant de la compétence du juge du fond.

Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes, tant principales, que reconventionnelles, qui excèdent donc les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il convient de réserver les dépens.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l'espèce, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présence ordonnance.

PAR CES MOTIFS