TJ 57463, 12 août 2026, RG 25/00590

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 AOUT 2026

N° RG 25/00590 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTRU

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. VIVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1]
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [P] [L], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Daniel POUGEOISE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B206

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MORHANGE (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me MORHANGE (case)
Me POUGEOISE (case)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 06 mars 2014, la SA D'HLM LOGIEST a consenti à Mme [P] [L] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 351,64 euros ainsi que 163,68 euros pour les charges augmentés de la somme de 77,12 euros de facturation forfaitaire.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA D'HLM VIVEST venant aux droits de la SA D'HLM LOGIEST a fait signifier à Mme [P] [L] le 08 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6481,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026 remis à personne, la SA [Adresse 4] a fait assigner Mme [P] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 29 septembre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu'à l'audience du 02 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, la SA D'HLM VIVEST, représentée par son conseil, lequel dépose à l'audience son acte introductif d'instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Mme [P] [L] ;Condamner Mme [P] [L] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2573,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Mme [P] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 558,61 euros ;Condamner Mme [P] [L] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [P] [L] aux dépens ;
Au soutien de ses demandes, la SA D'HLM VIVEST précise que la locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges et qu'elle n'a pas régularisé sa situation postérieurement au commandement de payer.

A l'audience, elle maintient ses demandes et réactualise la dette locative à la somme de 6170,18 euros. Elle expose que le commandement de payer délivré à la locataire est régulier. Elle s'oppose à l'octroi des délais de paiement sollicités.

En défense, Mme [P] [L] a constitué avocat le 26 mai 2026.

A l'audience, Mme [P] [L], représentée, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Dire que le commandement est irrégulier et nul ;Dire qu'il existe une contestation sérieuse et renvoyer les parties au fond ;A titre subsidiaire,
Lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois :Suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai ;Lui accorder le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;
Elle soutient que le commandement de payer est irrégulier car il ne mentionne pas auprès de qui le paiement de l'arriéré locatif doit être réalisé. Sur le fond, elle reconnaît être tenue d'une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise avoir été licenciée de son emploi de femme de ménage et n'avoir pas de revenus.

Mme [P] [L] a été autorisée à produire en délibéré les justificatifs de sa situation.

Par note en délibéré du 08 juillet 2026, le Conseil de Mme [P] [L] a produit lesdits justificatifs lesquels établissent qu'elle a perçu, d'octobre 2025 à avril 2026, l'aide au retour à l'emploi dont le dernier paiement était d'un montant de 19,58 euros. Elle perçoit en outre l'allocation aux adultes handicapés d'un montant de 1041,59 euros. Elle supporte la charge d'un enfant mineur.

A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du Juge des référés et l'existence d'une contestation sérieuse :

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte précité s'appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

S'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d'un acte de procédure ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins s'assurer de l'apparente validité de l'acte. Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s'assurer de l'exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [P] [L] que le commandement de payer du 08 février 2024 est irrégulier en ce qu'il ne mentionne pas l'identité de la personne entre les mains de laquelle le paiement de l'arriéré locatif doit être réalisé, et qu'en conséquence il serait nul.

Il est constant que le commandement de payer est l'acte par lequel un bailleur sollicite l'exécution de son obligation de régler les loyers à son locataire dans le cas où des impayés sont constatés. Dès lors, il ne peut être sériseusement argué que Mme [P] [L] ignorait auprès de qui elle devait régulariser, dans le délai de deux mois, l'arriéré locatif alors que le commandement de payer lui a été délivré par son bailleur, qu'il vise expréssément le contrat de bail liant les parties, et qu'en outre il contient un décompte précis des sommes réclamées par le bailleur.

Dès lors, le commandement de payer est en apparence valide, ce qui justifie la compétence du juge des référés.

Il n'existe donc pas de contestation sérieuse et le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes principales.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 08 février 2024, et l'impayé locatif été signlé à la Caisse des Allocations Familiales le 21 janvier 2022, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 30 septembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 5) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 08 février 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6481,07 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 09 avril 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

La SA [Adresse 4] produit un décompte aux termes duquel Mme [P] [L] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 6170,18 euros.

Mme [P] [L] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Par conséquent, Mme [P] [L] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SA D'HLM VIVEST cette somme de 6170,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Mme [P] [L], il apparaît que cette dernière n'est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu'il n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de Mme [P] [L] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [P] [L] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de son expulsion, Mme [P] [L] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 09 avril 2024, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 351,64 euros outre 163,68 euros pour les charges, augmenté de 77,12 euros de facturation forfaitaire.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Mme [P] [L] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 6170,18 euros.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Mme [P] [L] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [P] [L], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS