TJ 57463, 12 août 2026, RG 25/00728

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 AOUT 2026

N° RG 25/00728 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXVL

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : substitué par Me Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A301

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Loïc DE GRAËVE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600 substitué par Me Julie FROESCH, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D501

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 02 juillet 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me GASSE (ls)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me GASSE (ls)
Me De GRAEVE (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 janvier 2023, la SA VILOGIA a consenti à M. [S] [T] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 367,74 euros ainsi que 69,97 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier à M. [S] [T] le 09 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1786,56 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2025 remis à étude, la SA VILOGIA a fait assigner M. [S] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 04 juin 2026 et a été renvoyée à l'audience du 02 juillet 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, lequel dépose à l'audience son acte introductif d'instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de M. [S] [T] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2963,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 452,20 euros ;Le condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;
Au soutien de ses demandes, la SA VILOGIA précise que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu'il n'a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l'audience, la SA VILOGIA ne s'oppose pas à l'octroi des délais de paiement sollicités. Elle s'oppose en revanche à la demande subsidiaire du locataire, estimant qu'elle relève de la compétence du juge de l'exécution.

M. [S] [T] a consituté avocat.

Par conclusions reçues le 03 juin 2026, M. [S] [T] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
Débouter la SA VILOGIA de ses demandes ;Lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire,
Lui accorder un délai pour quitter les lieux ;Dire que l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et charges, sans majoration ;Condamner la SA VILOGIA aux dépens ;
Au soutien de ses demandes, il expose avoir signé le 13 mai 2026 avec la SA VILOGIA un plan d'apurement de la dette locative sur une période de 36 mois, mentionnant une mensualité de 80 euros en sus du loyer courant.

A l'audience, avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 12 août 2026 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 09 septembre 2025, et l'impayé locatif a été signalé à la Caisse des Allocations Familiales le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 08 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 09 décembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 04 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 3)qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 09 septembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1786,56 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 novembre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

La SA VILOGIA produit un décompte aux termes duquel M. [S] [T] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2778,53 euros.

M. [S] [T] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la SA VILOGIA cette somme de 2778,53 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1786,56 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l'accord intervenu entre les parties à l'audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par M. [S] [T], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de M. [S] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que M. [S] [T] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [S] [T], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS