TJ 2a004, 31 août 2026, RG 26/00051

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° RG 26/00051 - N° Portalis DBXH-W-B7K-DIUM
N° de Minute : 206/2026

JUGEMENT DU 31 AOÛT 2026

Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Après débats à l'audience publique tenue le 19 mai 2026, sous la présidence de Mme ACQUAVIVA, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame GUILLET, greffier, le délibéré de l'affaire a été fixé au 15 juillet 2026 et prorogé au 31 août 2026 ;

ENTRE :

La société Public de l’Habitat de la Communauté du pays Ajaccio (OPH CAPA) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège,
sise Résidence Stiletto Route du Stiletto - 20167 AJACCIO CEDEX
Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Madame [O] [A] [C]
née le 26 Octobre 1967
demeurant 7 RUE DU COMMANDANT BENIELLI 4ème Etage APPART. 219 - 20000 AJACCIO
comparant

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/12/2003, l’office public départemental d’HLM de la Corse du Sud a donné à bail à [P] [B] un appartement à usage d'habitation sis 7 rue du commandant Benielli - appartement 219 - 4 ème étage - 20000 AJACCIO, moyennant mensuellement un loyer de 249,52 €.

[P] [B] est décédé le 04/06/2022.

Par acte de commissaire de justice du 18/03/2026, l’office public de l'habitat de la communauté d'agglomérations du pays ajaccien (OPH CAPA – nouvelle appellation de l’office public départemental d’HLM de la Corse du Sud) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins aux fins d’obtenir:
le prononcé de la résiliation à la date de la délivrance de l'acte introductif d'instance du bail d'habitation ;
l'expulsion de [F] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis 7 rue du commandant Benielli - appartement 219 - 4 ème étage - 20000 AJACCIO ;
la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [F] [C] ;
la condamnation de [F] [C] à lui payer une somme de 1.498,78€, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 02/03/2026, ainsi qu'aux termes des loyers échus et impayés au jour du prononcé de la résiliation du bail;
la condamnation de [F] [C] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyer et charges, de la date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux ;
la condamnation de [F] [C] à lui payer la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'audience du 19/05/2026 à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, l'OPH CAPA, comparant par son conseil, se réfère à son acte introductif d'instance et actualise la dette à la somme de 1.198,78€ arrêtée au 12/05/2026. Il précise en outre souhaiter que [F] [C] soit déboutée de sa demande de délais de paiement.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 645 du Code de procédure civile.

[F] [C] comparaît en personne. Elle expose que son mari est décédé, et que ses deux enfants sont en prison. Elle explique avoir été victime de racket. Elle précise désormais payer le loyer courant, et indique être en capacité de payer une somme de 100€ en plus de l’échéance courante par mois, pour apurer la dette, ainsi qu’elle s’y astreint déjà. Elle demande des délais de paiement suspensifs de la résiliation.

A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 15/07/2026. A cette date, il est prorogé au 31/08/2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Il convient de considérer que [F] [C] a bénéficié d’un transfert du bail, bien que la partie demanderesse ne le conclut pas expressément.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Corse du Sud par voie électronique le 18/03/2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 19/05/2026, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH CAPA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29/11/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le 18/03/2026.

Dès lors, la demande aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Conformément à l'article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L'article 7 a) de la loi du 06/07/1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l'espèce, suivant commandement de payer signifié le 28/11/2024, [F] [C] a été sommée de payer l’arriéré locatif à hauteur de 1.395,90€.

Il ressort du décompte produit par la partie demanderesse arrêté au 12/05/2026, débutant sur un solde nul, que les opérations effectuées en février, mars et avril 2024 ne sont pas justifiées et correctement comptabilisées (imputation SLS et divers), de sorte qu’il reste donc dû une somme de 1.166,16€.

Il convient de faire droit à la demande en paiement de l'OPH CAPA à concurrence de cette somme.

Sur la résiliation, l'expulsion, les délais de paiement et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1217 du même Code, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
solliciter une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, ou d'une décision de justice ».

Selon l'article 1228 du Code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Conformément à l'article 1229 du même Code, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...). La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier ».

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 12/05/2026 que [F] [C] a repris le versement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois et qu’elle s’acquitte en plus de 100€ par mois. La dette est maîtrisée.

En conséquence, [F] [C] sera autorisée à s'acquitter de sa dette, outre le loyer, en 12 mensualités, soit 11 mensualités de 100€ et une dernière mensualité constituée du reliquat de la dette.

Il sera prononcé la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer ou de l'arriéré, resterait impayée 7 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Dans cette hypothèse, l'OPH CAPA serait autorisé à faire procéder à l’expulsion de [F] [C] et cette dernière serait condamnée à payer à l'OPH CAPA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges, soit 374,58€, jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Le sort des meubles laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Une éventuelle séquestration demeure à ce stade purement hypothétique. La demande visant à obtenir « la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [F] [C] », sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

[F] [C], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cependant, le coût du commandement de payer ne sera pas inclus dans les dépens car cet acte n'était pas strictement nécessaire, la présente procédure étant fondée sur l'article 1217 du code civil et non sur la clause résolutoire contenue au bail.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, en équité, la demande de l'OPH CAPA au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS